Выгода в оспаривании кадастровой стоимости

Полная информация в статье на тему: "Выгода в оспаривании кадастровой стоимости" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Судебные расходы при оспаривании кадастровой стоимости: проблемы возмещения

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Рост количества дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости поставил вопрос о возмещении затрат, понесенных в связи с необходимостью предоставления отчета оценщика как доказательства по делу. Неординарность решения данного вопроса заключалась в том, что с одной стороны, процессуальное законодательство признавало эти расходы необходимыми и подлежащими возмещению (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»), а с другой, возмещению эти немалые расходы подлежали за счет бюджета субъектов РФ. Это требует поиска нелинейных путей решения. Такая двойственность обусловила поиск особого подхода к распределению судебных издержек по делам о пересмотре кадастровой стоимости. При этом ст. 111 Кодекса административного судопроизводства, устанавливающая общее правило указанного распределения, не предусматривает каких-либо исключений для подобных дел.

Верховный Суд Российской Федерации в п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» начинает расшатывать, казалось бы, незыблемое правило о том, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Суд находит основание, при наличии которого, даже при положительном для административного истца решение, судебные расходы возлагаются на него, а не на проигравшую сторону. По мнению высшей судебной инстанции, таким основанием является отсутствие возражений со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц в отношении оснований и содержания заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Возможность отступления от общего правила ВС РФ объясняет тем, что требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются способом реализации права, а не способом защиты нарушенного права.

Это достаточно спорная позиция базовых правовых основ института возмещения судебных расходов. Существуют возражения со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц в отношении оснований и содержания заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а это значит, что понесенные административным истцом судебные расходы должны быть ему возмещены. Подобная позиция неоднократно подтверждалась Судебной коллегией по административным делам ВС РФ в постановлениях по конкретным делам (определение ВС РФ от 10 сентября 2015 г. № 53-АПГ15-44, определение ВС РФ от 2 сентября 2015 г. № 11-АПГ15-19).

Однако впоследствии, та же Судебная коллегия по административным делам ВС РФ изменяет свое отношение к оценке справедливости распределения судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости. Например, если судебная оценочная экспертиза назначается в виду недостатков представленного административным истцом отчета, значит именно на него и должны быть возложены бремя судебных издержек (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 14 января 2016 г. № 67-АПГ15-38, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 12 ноября 2015 г. № 67-АПГ15-30). При этом вопрос о наличии или отсутствии возражений относительно оснований или содержания заявленных требований высшей судебной инстанцией административного правосудия не обсуждается и во внимание не принимается.

В результате, правовой критерий распределения судебных расходов (наличие или отсутствие возражений), который давал надежду на их возмещение по делам о пересмотре кадастровой стоимости, стал размываться. В своих последних рассмотренных делах как Судебная коллегия по административным делам ВС РФ, так и нижестоящие суды уже не считали необходимым руководствоваться разъяснениями Пленума ВС РФ. Все очевидней проявлялось произвольное толкование судами положений ст. 111 КАС РФ и наметившейся уклон правоприменения в сторону необоснованной защиты интересов органов публичной власти.

Подобная ситуация и вызвала необходимость рассмотрения Конституционным Судом Российской Федерации вопроса о распределении судебных расходов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Результатом подобного рассмотрения явилось установление неконституционности сформированной ранее ВС РФ позиции о распределении судебных расходов в зависимости от процессуального поведения административного ответчика (заинтересованных лиц).

Прежде всего, КС РФ, ссылаясь на подходы, сложившиеся в практике и доктрине процессуального права, делает вывод о том, что из требований Конституции РФ не вытекает несовместимость универсального (общего) характера принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, с теми или иными формами проявления дифференциации правил распределения судебных расходов (Постановление КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П, далее – постановление № 20-П). Они могут иметь свою специфику в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

Особенности судебных процедур по делам о пересмотре кадастровой стоимости, по мнению КС РФ, сводятся к следующему:

  • расхождения в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы (принцип множественности достоверных оценок);
  • при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости на административного истца возлагается обязанность доказать существование рыночной стоимости, отличающейся по своей величине от стоимости кадастровой (принцип обязательности доказывания);
  • отчет, подготовленный оценщиком, является необходимым по делу доказательством (принцип необходимости отчета);
  • суды, безотносительно к наличию или отсутствию возражений со стороны участвующих в деле лиц, назначают по делам о пересмотре кадастровой стоимости судебную оценочную экспертизу, по результатам которой и выносят решение по делу (принцип приоритета судебной оценочной экспертизы);
  • судебные расходы по делам о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены необходимостью соблюдения императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица (принцип вынужденности несения судебных расходов).

Установив указанные особенности, КС РФ признал не соответствующей Конституции РФ судебную практику, допускающую при удовлетворении заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости, отказ в возмещении судебных расходов в том случае, когда отсутствуют возражения со стороны административного ответчика (заинтересованного лица). Однако вывод, сделанный КС РФ по итогам рассмотрения вопроса о распределении судебных расходов по делам о пересмотре кадастровой стоимости, воспринимается неоднозначно в виду употребления в тексте постановления союза «даже» и словосочетания «… даже в тех случаях, когда…». Дословно (с некоторыми изъятиями) этот вывод сформулирован следующим образом:

Читайте так же:  Оквэд для некоммерческих организаций

«Признать положения статьи 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ ….. не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

  • ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
  • и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска».

Представляется, что упоминание об ошибке в контексте всего постановления № 20-П следует расценивать как некий ориентир для решения вопроса о распределении судебных расходов и воспринимать «ошибку» как критерий восстановления нарушенного права административного истца в этой части, с точки зрения степени значительности расхождения величин между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью. Во всяком случае, по делам, на которые ссылается КС РФ в водной части своего постановления, снижение кадастровой стоимости имело место более чем на 50%.

Следующий момент: расходы, не связанные с процессуальным поведением лицом, оспаривающим кадастровую стоимость, после подачи иска. Что следует понимать под такими расходами? Представляется, что ключевыми в данном случае являются слова «… после подачи иска». Если это так, то расходы на подготовку отчета, уплату госпошлины, юридических услуг, поскольку они понесены до, а не после предъявления иска, и являются теми расходами, о которых упоминается в данном фрагменте постановления № 20-П. Однако, с большим сожалением, приходится констатировать, что КС РФ не обозначил определенно свою позицию относительно возможности взыскания расходов, понесенных в связи с необходимостью подготовки отчета.

[2]

Логика судов, которая лежит на поверхности, будет заключаться в следующем: если проведенной по делу судебной оценочной экспертизой установлено несоответствие отчета требованиям оценочного законодательства и не подтверждена определенная оценщиком рыночная стоимость, если суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной на основании заключения экспертизы, то почему государством должны возмещаться расходы на подготовку недопустимого доказательства. Ведь заказчик оценки может получить понесенные расходы с недобросовестного оценщика.

Противопоставить подобной логике можно лишь следующую позицию: реализация права на оспаривание кадастровой стоимости невозможна без досудебной подготовки отчета и заказчик оценки не обладает необходимыми знаниями для оценки соответствия отчета требованиям оценочного законодательства. Учитывая, что государство принудительно обязывает обращаться к услугам оценщиков, то оно и должно обеспечить условия, наличие которых исключит незаконную деятельность последних. Если по условиям игры отчет оценщика для административного истца является входным билетом на поле оспаривания кадастровой стоимости, то судьба отчета не имеет значения для итогов состоявшегося матча.

Подводя итог теме современного уровня регулирования отношений, связанных с распределением судебных расходов по делам о пересмотре кадастровой стоимости, и имея в виду, что отказ об возмещении расходов при удовлетворении заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости, является косвенной формой изъятия собственности и возложением на частных лиц обязанностей по финансированию системы государственной кадастровой оценки, в заключении хотелось бы указать следующее:

  • резолютивная часть постановления № 20-П дает надежды на исключение из практики судов правовых позиций, сформированных ВС РФ в п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в части возможного отказа в возмещение судебных издержек по причине отсутствия возражений со стороны административного ответчика;
  • термин «ошибка», использованный КС РФ в тексте постановления № 20-П, не имеет правового значения и это понятие следует рассматривать только в контексте оценки степени расхождений между кадастровой стоимостью и стоимостью рыночной, но ни в коем случае не для проверки соблюдения установленных требований к формированию методики кадастровой оценки и ее применению к конкретному объекту недвижимости;
  • попытки нормативного закрепления обязательности выявления судами ошибки при определении кадастровой стоимости в процессе государственной кадастровой оценки как критерия для решения вопроса о распределении судебных расходов являются недопустимыми, поскольку не вытекают из постановления № 20-П.

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

[1]

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.
Читайте так же:  Льготная пенсия - условия получения

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу. В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка. Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости: какие правила действуют и что изменится в 2019 году

Статьи по теме

Оспаривание кадастровой стоимости требуется, чтобы снизить налоги, которые компания платит за использование зданий или земли. В 2019 году вступят в силу изменения в НК РФ, это отразится на процедуре оспаривания.

Как оспорить кадастровую стоимость помещения, здания или иного объекта недвижимости

Когда Росреестр проводит кадастровую оценку, он устанавливает стоимость земельных участков, а также зданий и иных сооружений, которые находятся на участке. Показатели, которые определяет ведомство, влияют на:

  • цену объекта (участка земли, здания, помещения в здании и т. д.);
  • величину налогов, которые нужно платить за это имущество.

Выяснить, как оценили объект, можно на сайте Росреестра. Введите один из реквизитов:

  • кадастровый номер;
  • условный номер;
  • адрес, по которому находится земельный участок, здание или помещение;
  • номер права.

Нередко стоимость, которую определили в ведомстве в ходе оценки, превышает рыночные показатели. Тогда собственник объекта недвижимости или иное лицо вправе начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Это позволит снизить налоги или цену.

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Шаг 1. Убедитесь, что у вас есть право оспорить кадастровую стоимость объекта

Возразить против итогов оценки Росреестра вправе организации и граждане, на права и обязанности которых эти результаты влияют (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Например:

  • собственник, в том числе владелец доли в недвижимости;
  • бывший владелец, который оспаривает стоимость как налогоплательщик;
  • обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, исключительного право выкупить или арендовать землю, которая находится в госсобственности или в собственности муниципалитета;
  • арендатор, если арендную плату определили на основании показателей, которые установил Росреестр. Арендатору для оспаривания потребуется письменное согласие владельца недвижимости;
  • фактический пользователь земли, если плату за сервитут соотнесли с этим показателем (п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28).
Читайте так же:  Меняем батарею отопления в квартире. кто за это платит

Кроме того, госорганы или органы местного самоуправления могут оспорить стоимость по объектам, которые находятся в их собственности.

Шаг 2. Проверьте, что для обращения есть основания

Чтобы начать пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта, нужны основания. Их два:

  1. Итоги госоценки основаны на недостоверных данных. Например, оценщик ошибся в расчетах, неправильно выделил условия, которые влияют на стоимость и т. п.
  2. Определяют рыночную стоимость объекта на тот день, когда зафиксировали кадастровую (ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, п. 13 постановления № 28).

Шаг 3. Проверьте сроки

Когда Росреестр завершает процедуру оценки, ее итоги вносят в ЕГРН. С этого момента начинает течь срок оспаривания кадастровой стоимости земли, зданий, помещений и т. д. Заявитель вправе обратиться до того момента, как в ЕГРН внесут новые результаты (ч. 4 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если новых данные не вносили, срок обращения со дня фиксации первоначальных показателей – 5 лет (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ). Этот срок можно восстановить по решению суда (абз. 3 п. 8 постановления № 28).

Для оспаривания архивной кадастровой стоимости действует особый срок. Пересмотр таких показателей допускают, если на день обращения итоги переоценки можно применить для указанных законом целей (абз. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ, п. 14 постановления № 28).

Шаг 4. Определите, в какую инстанцию обратиться

Заявление об оспаривании можно подать:

  • в специальную комиссию Росреестра по рассмотрению споров;
  • в суд.

С 2017 по 2020 годы действует переходный период, в течение которого кадастровую оценку проводят либо согласно закону № 237-ФЗ, либо в рамках закона № 135-ФЗ. Выбор инстанции зависит от того, какими нормами руководствовались при проведении оценки. Если правилами закона № 237-ФЗ, то с 10 августа 2017 года при оспаривании кадастровой стоимости соблюдать досудебный порядок не обязательно. Можно сразу подавать заявление в суд (ч. 1 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если по правилам закона № 135-ФЗ, то сначала нужно подать документы в комиссию, и только после этого в суд (если с решением комиссии не согласны). Досудебный порядок нужно соблюдать, если это специально оговорили в законе (ч. 4 ст. 245 КАС РФ).

Чтобы определить, в какую инстанцию подавать заявление и документы, узанйте, каким законом руководствовались в ходе оценки.

Шаг 5. Подайте документы и получите решение

Если вы решили обратиться в комиссию, или этого требует закон, подготовьте:

  1. Заявление. Укажите наименование компании, ее адрес, а также инстанцию, в которую обращаетесь. Опишите, почему считаете необходимым пересмотреть стоимость (п. 13 приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263).
  2. Выписку из ЕГРН со сведениями об актуальных показателях стоимости.
  3. Копию правоустанавливающего документа (договор, решение суда и т. д.) или правоудостоверяющего (свидетельство о праве собственности и т. д.). Это нужно, если стоимость оспаривает собственник объекта (ч. 9 ст. 22 закона № 237-ФЗ). В некоторых случаях копию нужно заверить у нотариуса (ч. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).
  4. Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Отчет предоставьте в бумажном и электронном виде на электронном носителе.
  5. Документальное подтверждение, что при госоценке оценщик опирался на недостоверные данные. Это нужно, если стоимость оспаривают по такому основанию (ч. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

В течение месяца со дня поступления комиссия рассмотрит заявление. Заявитель вправе в этом участвовать (ч. 19, 20 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 приказа № 263). Решение сообщат заявителю в течение 5 дней с даты, когда его примут. Комиссия либо решит пересмотреть стоимость, либо откажет в удовлетворении просьбы (ч. 15 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке понадобится такой же комплект бумаг, как и для обращения в косиссию. Обратите внимание, что понадобится подтверждение соблюдения досудебного порядка, если этого требовал закон. Заявление в суд оформите по общим правилам подготовки процессуальных документов. Правильно укажите:

  • суд, который должен рассмотреть дело. Такие дела ведут суды общей юрисдикции по правилам глав 22 и 25 КАС РФ;
  • ответчика.

В качестве ответчика могут фигурировать:

  1. Соответчики Росреестр и орган власти, который утвердил спорные результаты. В этом случае обращайтесь в суд по месту нахождения организации, которая заказала работы по определению стоимости, или госоргана, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 постановления № 28).
  2. Комиссия при Росреестре, если вы не согласны с ее решением (п. 7 постановления № 28).

Сроки рассмотрения дела в суде зависят от характера требований:

  1. В течение месяца, если заявитель оспаривает поведение комиссии.
  2. В течение 2 месяцев в остальных случаях (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит иск об оспаривании кадастровой стоимости, он укажет в судебном акте новые показатели и дату подачи:

  • иска;
  • заявления в комиссию, если компания сначала обращалась туда.

Сейчас по этой дате определяют, с какого момента установить новую стоимость объекта (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). Обратите внимание, что с 1 января 2019 года такой порядок поменяется.

Что повлияет на оспаривание кадастровой стоимости в 2019 году

Видео (кликните для воспроизведения).

С 1 января 2019 часть 15 статьи 378.2 НК РФ вступит в силу в новой редакции. По правилам, которые действуют сейчас, перерасчет стоимости делают для периода, ограниченного датой подачи заявления. С нового года перерасчет будут делать с другой даты. Теперь стоимость перерассчитают с начала налогообложения объекта недвижимости.

Таким образом, если компания оспорит в комиссии или суде показатели, которые установили в 2017 году, налоги перерассчитают с 2017 года.

Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости и кому это выгодно?

Многие владельцы и арендаторы недвижимости по всей России столкнулись с проблемой завышения кадастровой стоимости недвижимости. Порой кадастровая стоимость завышена в несколько раз по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов. Это не может не беспокоить, поскольку именно от кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество.

Читайте так же:  Осаго в беларуси

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость и когда это выгодно?

Если Вы решите оспорить кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости, Вам необходимо учесть обязательные досудебные и судебные расходы, которые Вам придется понести в процессе ее оспаривания.

Оспаривания кадастровой стоимости юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями проходит в несколько этапов.

1 этап – обращение в Комиссию

На данном этапе Вы в обязательном порядке должны подготовить отчет об оценке действительной рыночной стоимости недвижимости.

Оценка одного объекта недвижимости будет стоить около 50 000 рублей.

Если Вы оспариваете кадастровую стоимость здания и расположенного под ним земельного участка, то оценка данных объектов обойдется Вам в сумму 100 000 рублей.

Если Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра откажет Вам в утверждении кадастровой стоимости на основании Вашего отчета, что происходит в 95% случаев, то оспорить кадастровую стоимость Вы также можете в судебном порядке.

2 этап – суд

Для подачи административного иска Вам необходимо оплатить государственную пошлину. Для юридических лиц госпошлина составляет 2000 рублей, для индивидуальных предпринимателей всего 300 рублей.

В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции обязательно назначается судебная экспертиза. Вы как административный истец можете предложить свои экспертные организации, но по сложившейся практике судьи Московского городского суда назначают только ту экспертную организацию, которой конкретно они доверяют. Бремя оплаты экспертизы возлагается на административного истца, т.е. на Вас.

Стоимость экспертизы в среднем составляет от 100 000 до 200 000 рублей и варьируется от площади объекта.

Именно стоимость, установленная на основании экспертизы, и будет указана в судебном акте как новая кадастровая стоимость Вашего объекта недвижимости.

Административный ответчик в лице Правительства Москвы и Департамент городского имущества города Москвы всегда оспаривают решение суда первой инстанции. Таким образом, рассмотрение дела в апелляции неизбежно.

После получения судебного акта с отметкой о вступлении в законную силу, Вы наконец-то можете внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости имущества.

3 этап – обращение в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН новой кадастровой стоимости

На данном этапе Вы несете только расходы на оплату госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Она составляет 400 рублей.

Кроме вышеперечисленных расходов за госпошлину, отчет об оценке и экспертизу необходимо также учесть расходы на оплату услуг представителя.

В различных компаниях они варьируются от 200 000 до 1 000 000 рублей.

Таким образом, минимальный суммарный размер расходов на оспаривание кадастровой стоимости составляет около 350 000 рублей.

Когда невыгодно оспаривать кадастровую стоимость?

Вам будет невыгодно оспаривать кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

  • машиномест;
  • квартир;
  • зданий менее 1000 кв.м;
  • земельных участков менее 1000 кв.м.

В данном случае выгода от пересчета налога на имущество будет гораздо ниже, чем расходы, которые Вы потратите на оспаривание кадастровой стоимости.

Также Вы не получите налоговую выгоду при незначительном расхождении кадастровой и рыночной стоимости.

Когда выгодно оспаривать кадастровую стоимость?

Экономически выгодной является оспаривание кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

  • торговые центры;
  • бизнес — центры;
  • промышленные объекты недвижимости;
  • коттеджные поселки и СНТ;
  • крупные земельные участки.

Налоговая выгода по данным объектам недвижимости даже за вычетом всех расходов, потраченных Вами на оспаривание кадастровой стоимости, составит от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей.

Примеры из нашей практики

Мы помогли снизить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 141 кв.м, расположенного в Академическом районе ЮЗАО г. Москвы, более чем на 417 млн. рублей (628 349 760 рублей – постановление Правительства Москвы, 211 220 000 – экспертиза).Налоговая выгода по данному объекту за вычетом всех расходов составила более 1 млн. рублей.

По зданию площадью 3096,5 кв.м и земельному участку площадью 1542 кв.м, расположенным в районе Южное Тушино СЗАО г. Москвы, кадастровая стоимость здания была снижена на 108 млн. рублей (335 489 673 рублей – постановление Правительства Москвы, 227 848 000 – экспертиза), а земельного участка на 12 млн. рублей (58 237 053 рублей – постановление Правительства Москвы, 46 591 000 рублей – экспертиза). Налоговая выгода по данным объектам недвижимости за вычетом всех расходов составила 2,5 млн. рублей.

Как оспорить кадастровую стоимость и рассчитать экономическую выгоду

В Управлении Росреестра по Самарской области прошла «прямая линия» на тему оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Жителям Самарской области разъяснили, когда целесообразно оспаривать кадастровую стоимость, как это сделать, и какие документы для этого необходимо подать в соответствующую комиссию или в суд.

Далеко не всем владельцам собственности выгодно оспаривать кадастровую стоимость имущества ради снижения налога или арендной платы. Начальник отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Самарской области Иван Маслов рекомендует обращаться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной только в случаях, когда рыночная стоимость объекта значительно ниже кадастровой. Тогда затраты на оспаривание будут экономически целесообразны.

Прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости стоит рассчитать экономию и сопоставить ее с затратами на процесс оспаривания. Основные статьи расходов – это заказ у оценочной организации отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, государственная пошлина при обращении в суд, работа нотариуса по удостоверению правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа, а также оплата работы представителя (если владелец недвижимости не планирует самостоятельно участвовать в заседаниях суда или комиссии об оспаривании кадастровой стоимости). Бесплатным как для граждан, так и для юридических лиц будет обращение с заявлением в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При принятии решения об оспаривании кадастровой стоимости следует также учитывать, что физические лица имеют право выбирать куда им обратиться – в комиссию при Управлении или в Самарский областной суд, в то время как юридические лица обязаны пройти досудебный порядок оспаривания в комиссии. Исключением из этих правил является необходимость соблюдения пятилетнего срока обращения в комиссию, который исчисляется с даты внесения стоимости в ЕГРН. Объекты, по которым такой срок истек, оспариваются только в суде.

Читайте так же:  Как вернуть старый тариф

При обращении в суд комплект документов можно посмотреть в главе 25 «Кодекса об административном судопроизводстве». При обращении в комиссию при Управлении Росреестра понадобится заявление (образец можно посмотреть на сайте Росреестра), через сайт Росреестра или в МФЦ заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (информация предоставляется бесплатно, в срок не более трех рабочих дней), представить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде и нотариально заверенный правоудостоверяющий или правоустанавливающий документ.

«Отчет об оценке должен быть составлен на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, — обращает внимание Иван Маслов. – Эту дату можно узнать из выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости». После подачи комплекта документов ведомство обязано сообщить о дате заседания в течение семи рабочих дней, и в течение месяца рассмотреть заявление по сути.

В случае положительного решения комиссии внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется без участия заявителя.

Имеет ли смысл оспаривать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость превышает рыночную, но имеет ли смысл ее оспаривать? – вот вопрос который сразу возникает в голове, как только получаешь налоговое уведомление о необходимости оплатить земельный налог или налог на имущество.

И на этот вопрос есть два ответа:

Если кадастровая стоимость выше рыночный, значит налог экономически не обоснован, и ты платишь налог с того, чего у тебя нет. Ты переплачиваешь! Тебя обманули!! Кадастровая стоимость несправедлива. Для некоторых уже в этом есть смысл оспаривать несправедливую кадастровую стоимость. Есть такие люди, которые где встречаются с несправедливостью, там с ней и борются. Независимо от какой то экономической выгоды, не считаясь с потерями времени, нервов, сил и средств, своих и чужих. Есть такие люди…Для них борьба за справедливую кадастровую стоимость, за справедливость, за правду — есть дело чести, дело доблести и славы. Но таких людей прямо скажем немного.

У остальных и помимо борьбы за справедливость есть еще интересы в жизни — семья, дети, друзья, рыбалка, любимый футбольный клуб «Спартак». И для них смысл оспаривать завышенную кадастровую стоимость имеется лишь если это экономически обосновано, если овчинка стоит выделки, если есть выхлоп. А экономически выгодно это тогда, когда экономия на налогах вследствие снижения кадастровой стоимости превысит ваши расходы на ее снижение.

Как рассчитать экономию?

Теперь о грустном. О расходах, которые придется понести при оспаривании кадастровой стоимости.

Все цифры приблизительные и могут значительно различаться в различных регионах.

Прежде всего необходимо потратиться на получение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. В зависимости от вида объекта, региона, квалификации оценщика сумма может меняться, но в среднем можно за 40 тыс.рублей сделать нормальную оценку. Юридические услуги, представительство в суде, обойдутся вам в среднем еще в 50-70 тыс.рублей. Если в суде встанет вопрос о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, а он, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев обязательно встанет, нужно быть готовым заплатить еще 30-50 тыс.рублей. Но тут вам может повезти и суд возложит оплату экспертизы на административных ответчиков. Госпошлина и нотариальное заверение доверенности по суммам несравненно меньше других расходов, но и их придется выложить. Итого набегает примерно 150 тыс.рублей. И лучше изначально не рассчитывать на возможность возврата этой суммы как судебных расходов (но об этом как-нибудь после расскажу).

Сравнив сумму экономии на налогах и сумму предполагаемых расходов можно понять – стоит ли овчинка выделки. И на первый взгляд для владельцев квартир, дачных участков картина то безрадостная. Сумма экономии на налогах для них не превысит сумму предполагаемых расходов. Явная несправедливость. Вроде получается, что только владельцы больших объектов недвижимости с огромной стоимостью могут позволить себе путем снижения кадастровой стоимости сэкономить на налогах, а простые граждане должны терпеть и платить экономически необоснованный налог.

Но выход есть, и сейчас я расскажу, что надо делать.

Если у вас рыночная стоимость отличается от кадастровой не более чем на 30%, лучше обращаться в Комиссии, а не суд. В том, что кадастровая стоимость превышает рыночную примерно на 30% не сомневается даже государство, об этом прямо свидетельствует содержание п.5 ст.217.1 части 2 Налогового кодекса РФ. Существует вероятность, что Комиссия удовлетворит ваше заявление. Так, за 2017 года Комиссиями удовлетворены заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении 49 319 объектов недвижимости, и отказано в отношении 45 306 объектов недвижимости. То есть удовлетворено более половины заявлений.

Правда в среднем кадастровая стоимость снижена всего на 14,6%. Обратившись в комиссию, вы понесете расходы только на определение рыночной стоимости объекта недвижимости (примерно 40 тыс.рублей).

Но что делать, если комиссия отказала и нужно обращаться в суд и нести дополнительные расходы, или даже 40 тыс.рублей для вас не делают эффективным оспаривание кадастровой стоимости? Выход есть и тут. Нужно объединяться. Объединяться в рамках СНТ, дачного товарищества, в рамках многоквартирного дома. Для оценки рыночной стоимости все ценообразующие факторы для дачных участков, расположенных в одном СНТ, для квартир в одном доме, за исключением площади, будут одинаковыми. И оценщику все равно – оценивать один участок или сто. То же самое и для квартир в одном доме. Ну может введет еще поправку помимо площади и на первый/последний этаж. Объединившись, вы разложите расходы на определение рыночной стоимости, на юридические услуги (те же самые примерно 150 тыс.рублей), на всех, заинтересованных в снижении налогового бремени.

И чем больше вы наберете желающих, тем меньше будут относительные расходы на каждого.

Видео (кликните для воспроизведения).

Удачи Вам в деле оспаривания несправедливой кадастровой стоимости.

Источники


  1. ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.

  2. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.

  3. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.
Выгода в оспаривании кадастровой стоимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here