Ввод в эксплуатацию незавершенного строительства

Полная информация в статье на тему: "Ввод в эксплуатацию незавершенного строительства" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Ввод в эксплуатацию незавершенного строительства

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2016 г. N ОГ-Д23-3182 «О порядке строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», а также по отдельным вопросам порядка строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости и объектов капитального строительства, и в пределах компетенции сообщает.

По общему правилу, объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Гражданский кодекс, Закон о кадастре, Закон о регистрации соответственно).

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек относятся к объектам капитального строительства.

Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.

По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает предоставление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое в силу положений статьи 25 Закона о регистрации, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.

При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, не допускается.

Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.

Кроме того, в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.

В то же время, по мнению Департамента недвижимости, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, например, дачные и садовые дома.

Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, положения которой также предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.

В силу положений части 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, в рамках взаимодействия органа кадастрового учета и регистрирующего органа. Правила указанной части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов.

При этом следует отметить, что положения главы V.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), в том числе нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, принимаемые в соответствии с нормами указанной главы Земельного кодекса, регулируют отношения, возникающие в области использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута и не предусматривают принятие распорядительных актов. Разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку такое решение не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит государственной регистрации.

Учитывая изложенное, регистрация права собственности на объекты, обладающие признаками недвижимого имущества и для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в рамках реализации положений главы V.6 Земельного кодекса, в настоящее время не представляется возможной.

Вместе с тем обозначенный вопрос урегулирован в положениях статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу 1 января 2017 г.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В. Бочаров

Обзор документа

Минэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.

В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.

Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.

По мнению Министерства, возможна госрегистрация объектов, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство (напр. дачные и садовые дома). При этом необходимо подтверждать право на земельный участок, на котором расположен такой объект. Постановка последнего на кадастровый учет осуществляется на основании декларации о нем, представленной вместе с заявлением о госрегистрации права.

Читайте так же:  Предоставление льгот ветеранам труда при оплате коммунальных услуг

При этом отмечено, что разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит госрегистрации. Поэтому регистрация права собственности на такие объекты в рамках реализации положений Земельного кодекса в настоящее время не представляется возможной.

Указанный вопрос урегулирован в новых положениях Закона о госрегистрации недвижимости, вступающего в силу 1 января 2017 г.

Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию

Случается, что какие-то работы застройщику необходимо выполнить после сдачи дома в эксплуатацию. Как учесть понесенные затраты? Каков источник их финансирования при долевом строительстве?

Дом сдан, но не все работы завершены

Жилой комплекс строится по договорам долевого участия (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Организация исполняет функции заказчика-застройщика и частично инвестора, обеспечивает ведение бухгалтерского и налогового учета. Строительство ведется подрядным способом. На момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеются незавершенные работы. Как отразить в учете затраты? Как учитывать НДС по работам и услугам, которые будут произведены после сдачи объекта (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)?

Требования не соблюдены

Вначале несколько слов о правовой стороне дела.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. А также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Значит, этот документ должен выдаваться после завершения всех работ.

И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.

На практике же подавляющее большинство компаний продолжают ведение работ на объекте после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Это может быть устранение недоделок, сезонные работы (например, по благоустройству территории, которые при сдаче дома в зимний период выполнить невозможно) и т. д.

Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты на строительство, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика.

По мнению автора, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до завершения всех работ может рассматриваться как нарушение градостроительного законодательства, но на порядок бухгалтерского и налогового учета влиять не должно.

Судебная практика, в том числе на уровне ВАС РФ, доказывает, что нарушение гражданского, трудового и иного законодательства влияет на исчисление налогов лишь в случаях, прямо предусмотренных налоговым законодательством.

Отражение операций в учете

Исходя из изложенного, накопление затрат на строительство объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» будет продолжаться у застройщика на основании первичных документов, подтверждающих понесенные издержки, до полного завершения всех необходимых работ. В том числе и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при этом в статье не дается оценка правомерности отражения застройщиком затрат на строительство на счете 08 «Капитальные вложения»).

Таким образом, создание резерва по предстоящим расходам на достройку объекта не требуется. Последующие затраты бухгалтер отразит записью:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (20, 70, 76…)

– учтены расходы на строительство объекта.

С 1 января 2011 года, помимо резервов по сомнительным долгам, резервов под обесценение финансовых вложений и резервов под снижение стоимости материальных ценностей, в бухгалтерском учете предусмотрено отражение только оценочных обязательств в соответствии с ПБУ 8/2010 (утверждено приказом Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 167н). Согласно пункту 8 данного ПБУ, они отражаются на счете учета резервов предстоящих расходов. счет 96 >|В Плане счетов для учета резервов предназначен «Резервы предстоящих расходов».|

До 2011 года создание резерва предстоящих расходов (на покрытие предвиденных затрат) было предусмотрено пунктом 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н . Но в настоящее время данный порядок утратил силу (отменен приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н).

Расходы застройщика на достройку объекта и доведение его до требуемого состояния, которые производятся после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствуют понятию оценочных обязательств. Так, согласно пункту 4 ПБУ 8/2010, оценочным является обязательство организации с неопределенной величиной и (или) сроком исполнения, которое может возникнуть:

а) из норм законодательных и иных нормативных правовых актов, судебных решений, договоров;

б) в результате действий организации, которые вследствие ее прошлой практики или заявлений указывают другим лицам, что организация принимает на себя определенные обязанности.

Обязательством (в общем смысле) считается существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием свершившихся проектов ее хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов. Обязательство может возникнуть в силу действия договора или правовой нормы, а также обычаев делового оборота. >|Понятие обязательства приведено пункте 7.3 в Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29 декабря 1997 г.).|

После завершения работ при передаче объектов (квартир, помещений) дольщикам затраты, накопленные на счете 08 , подлежат списанию за счет источников финансирования, то есть за счет средств участников долевого строительства.

При этом делается проводка:

ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 08

– отражена передача объекта участнику долевого строительства.

Большинство застройщиков для учета средств, поступающих от дольщиков, используют балансовый счет 86 «Целевое финансирование», что, по мнению автора, методологически неверно.

В Плане счетов счет 86 включен в раздел VII «Капитал», в котором учитываются собственные источники организации. Но полученные от дольщиков средства не поступают в собственность застройщика, а должны быть использованы строго по целевому назначению, определенному статьей 18 закона № 214-ФЗ. Следовательно, они являются обязательствами застройщика, а не частью его капитала. То есть расчеты с дольщиками правильнее отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

По расходам на строительство, которые будут понесены застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, налог подлежит учету в том же порядке, который применялся в период строительства (до получения указанного разрешения).

Отметим основные моменты.

НДС по расходам на строительство жилого дома не подлежит вычету у застройщика, поскольку передача объектов по договорам долевого участия налогом на добавленную стоимость не облагается (расходы производятся в рамках операций, не подлежащих налогообложению).

Читайте так же:  Как считать выручку в магазине

У застройщика объектом обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ может признаваться стоимость его услуг. Но с 1 октября 2010 года услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (за исключением услуг при сооружении объектов производственного назначения), налогом на добавленную стоимость не облагаются. >| Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ введен Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ.|

– учтены стоимость подрядных работ (товаров) и предъявленные суммы «входного» НДС.

По мнению автора, учитывать суммы налога на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в данном случае не нужно.

На самом деле застройщики, как правило, выделяют налог на счете 19 для следующих целей.

1. Для обособленного учета НДС по приобретенным ценностям с целью предъявления дольщикам, являющимся плательщиками этого налога (юрлицам или индивидуальным предпринимателям), сводного счета-фактуры. На основании которого они смогут принять к вычету налог по расходам на строительство объектов, используемых ими в деятельности, облагаемой НДС. При этом застройщик списывает суммы, накопленные на счете 19 , за счет средств дольщиков, как и сами расходы на строительство, записью:

ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 19

– списана сумма «входного» НДС на расчеты с участником долевого строительства.

2. Для вычета налога по нежилым помещениям.

Если по окончании строительства часть помещений остается в собственности застройщика, он имеет право на вычет НДС по расходам, приходящимся на их строительство, при условии что эти нежилые помещения будут использоваться в деятельности, облагаемой налогом на добавленную стоимость (и застройщик является плательщиком налога на добавленную стоимость). При этом необходим раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.

Напомним: по расходам, приходящимся на строительство жилых помещений, остающихся в собственности застройщика на момент окончания строительства, налог вычету не подлежит. Поскольку реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налог по таким расходам включается в стоимость строительства этих помещений.

Обратите внимание:
застройщик – плательщик НДС, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги застройщика, реализация жилых помещений и т. д.), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Тогда налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с данными операциями, будет подлежать вычету.

Капитальное строительство собственными силами: отражение в бухгалтерском учете

Организация собственными силами за счет собственных средств осуществляет капитальное строительство. Каким образом в бухгалтерском учете отражается осуществление строительства?

Прежде всего отметим, что, как таковое, определение строительных работ, выполненных хозяйственным способом, в настоящее время в бухгалтерском и налоговом законодательстве отсутствует.

Работники налоговых органов неоднократно указывали, что для определения данного понятия в силу п. 1 ст. 11 НК РФ необходимо руководствоваться соответствующими разъяснениями Росстата (смотрите, например, письма МНС России от 24.03.2004 N 03-1-08/819/16, УФНС по г. Москве от 31.01.2007 N 19-11/8073, от 25.02.2005 N 19-11/11713). Аналогичную позицию высказывают и судьи (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 09.11.2007 N А14-16375-2006/581/28, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 N А56-18441/2006, ФАС Поволжского округа от 17.04.2008 N А06-5184/07).

Тогда, в соответствии с п. 22 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 1-предприятие «Основные сведения о деятельности организации», утвержденных приказом Росстата от 20.12.2012 N 643*(1), к строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организации, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках договоров подряда, а например, при реконструкции собственного административно-хозяйственного здания, строительстве собственной производственной базы и т.п.).

Если при осуществлении строительства хозяйственным способом отдельные работы выполняют подрядные организации, то эти работы к строительно-монтажным работам, выполненным хозспособом, не относятся. Иными словами, строительно-монтажные работы, выполненные хозспособом, — это работы, которые выполнены силами собственных работников (постановление ФАС Уральского округа от 20.05.2008 N Ф09-3515/08-С2).

Видео (кликните для воспроизведения).

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством хозяйственным способом объектов основных средств, необходимо руководствоваться, в частности, Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение), в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.
Так, согласно п. 3.1.2 Положения при хозяйственном способе производства строительных работ учет затрат ведется на соответствующем субсчете, открытом к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Учет затрат ведется нарастающим итогом с начала строительства в разрезе отчетных периодов до ввода объекта в эксплуатацию (п. 2.2 Положения).

На основании п. 5.1.1 Положения, п.п. 7, 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» все затраты на строительство формируют первоначальную стоимость строящегося объекта основных средств.

Законченные строительством здания и сооружения зачисляются в состав основных средств. Основанием для зачисления является «Акт приемки-передачи основных средств» (п. 3.2.2 Положения).

Учитывая изложенное, в учете организации, осуществляющей строительство объекта основных средств, по мере строительства могут быть сделаны следующие записи:

Дебет 10 Кредит 60
— отражена покупная стоимость строительных материалов;

Дебет 19 Кредит 60
— выделен предъявленный поставщиками НДС;

Дебет 68 Кредит 19
— НДС принят к вычету;

Дебет 08, субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 10
— отражена стоимость материалов, использованных при строительстве;

Дебет 08, субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 02
— отражена сумма начисленной амортизации по объектам основных средств, участвующим в строительстве;

Дебет 08, субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 23
— отражены затраты вспомогательных производств;

Дебет 08, субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 70, 69
— учтена сумма заработной платы и страховых взносов, начисленных работникам, занятым в строительстве;

Дебет 19 Кредит 68
— на конец соответствующего отчетного периода по НДС на основании счета-фактуры отражено начисление НДС на стоимость выполненных для собственных нужд строительных работ;

Дебет 68 Кредит 19
— в том же отчетном периоде сумма НДС, начисленного со стоимости строительных работ, предъявлена к вычету.

По окончании строительства и вводе основного средства в эксплуатацию в учете делается запись:

Дебет 01 Кредит 08, субсчет «Строительство объектов основных средств».

В части первичных документов сообщаем.

[2]

На сегодняшний день все формы первичных учетных документов определяются руководителем экономического субъекта, а разрабатываются лицом, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (часть 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», далее — Закон N 402-ФЗ).

Читайте так же:  Как вписать в страховку еще одного водителя

Закон N 402-ФЗ не предусматривает обязательного применения документов, которые содержатся в альбомах унифицированных форм. Однако при разработке собственных первичных учетных документов организации могут в качестве образца использовать и унифицированные формы, утвержденные Госкомстатом России.

Поэтому Ваша организация при разработке форм собственных первичных учетных документов вправе взять за основу унифицированные формы документов, утвержденные постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100.
В таком случае объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме N КС-6а. На основании формы N КС-6а ежемесячно на выполняемые хозяйственным способом объемы строительных работ составляется акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2).

В свою очередь, на основании акта о приемке выполненных работ заполняется справка о стоимости выполненных работ и затрат (по форме КС-3).

Вместе с тем формы КС-2, КС-3 не предназначены для списания использованных при строительстве материалов, учета расходов на оплату труда рабочих, расходов на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов и пр. Эти расходы, на наш взгляд, следует оформлять соответствующими требованиями-накладными, актами на списание строительных материалов, табелями учета использования рабочего времени рабочих и расчета заработной платы, рапортами о работе строительных машин, путевыми листами на работу автомобилей и т.д.

Завершение строительства подтверждается подписанием акта о приемке законченного строительством объекта (форма КС-11) и акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма КС-14).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

1 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
*(1) В настоящее время данный документ утратил силу, однако, по нашему мнению, данное обстоятельство не препятствует Вашей организации руководствоваться содержащимися в нем определениями.

Споры, связанные с введением в эксплуатацию новостроек

Законодатель не определил в нормативно-правовых актах сам термин «новостройка». На практике под новостройкой понимается строящееся здание, которое не введено в эксплуатацию. До вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации процесс ввода объекта в эксплуатацию регулировался различными нормативными документами в зависимости от того, какой именно объект принимался в эксплуатацию. С 1 января 1988 г. были введены в действие Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84, которые действуют и в настоящее время.

В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок. В настоящий момент согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Именно данный документ подтверждал момент создания нового объекта недвижимости с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

  1. отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
  2. несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории и проекта межевания территории;
  3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
  4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Можно ли оспорить само разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?

В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, зачастую при заявлении об оспаривании разрешения на ввод эксплуатацию заявитель злоупотребляет правом, поскольку без данного документа право собственности на помещение в новостройке не подлежит регистрации.

Кроме того, важно знать, что при обращении с требованием о рассмотрении законности выдачи разрешения или признания его недействительным не разрешается сам спор о праве собственности на объект.

В пункте 56 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится прямое указание на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежитоспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Многие граждане при строительстве индивидуального жилищного объекта полагают, что ввод помещения в эксплуатацию необязателен. Данная позиция представляется ошибочной. Каковы последствия несоблюдения введения объекта в эксплуатацию?

В соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет наложение административного штрафа. Таким образом, в случае выявления факта эксплуатации индивидуальных жилых домов без разрешения на ввод их в эксплуатацию либо незарегистрированных в Росреестре, такие граждане могут быть привлечены к административной ответственности в установленном порядке. Кроме того, для выявления незарегистрированных и не сданных в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства, а также установления факта их эксплуатации администрацией населенного пункта могут проводиться систематические проверки. Важно понимать, что граждане, проживающие в доме, не введенном в эксплуатацию, не могут рассчитывать на меры социальной поддержки со стороны государства. Например, не смогут оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, не имеют права прописаться в доме. В случае стихийных бедствий собственнику не будет выдана компенсация в связи с утратой имущества.

Читайте так же:  Что означает дарение с обременением

При вводе объекта в эксплуатацию при строительстве дома на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» важным аспектом является качество передаваемого объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям СНиП.

В соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок составляет пять лет и может быть увеличен соглашением сторон. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Исходя из системного толкования указанных норм материального права следует, что в связи с характером спорных правоотношений, возникающих между дольщиком и застройщиком в области долевого строительства многоквартирного дома, законодателем предъявляются повышенные требования к качеству объекта долевого строительства, которые в том числе проявляются в установлении продолжительного гарантийного срока, обусловленного как видом строения (жилой дом), так и целями его использования. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода, начиная с момента передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости.

На основании пункта 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации).

[3]

Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ(постановление от 8 мая 2013 года № А33-18054/2011 Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа).

Следовательно, мнение о том, что факт возникновения недостатков до передачи результата работ или по причинам, возникшим до этого момента, должен доказать участник долевого строительство, является неправомерным.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Объект недвижимости почти готов: вводить в эксплуатацию?

Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев.

Организация решила построить новое офисное здание. В настоящий момент здание построено частично, не благоустроены два этажа (голые стены без отделки и коммуникаций), но, тем не менее, офисное здание планируется ввести в эксплуатацию. Поэтапный ввод здания в эксплуатацию проектом не предусмотрен. Фактически, отдельные этажи используются в качестве офисных помещений. Можно ли сейчас ввести объект недвижимости в эксплуатацию?

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», (далее — ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

[1]

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания N 91н), указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.

К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Читайте так же:  Одноименные товары

До получения такого разрешения организация, фактически установившая в своей учетной политике момент ввода построенного объекта в эксплуатацию при выполнении всех условий п. 4 ПБУ 6/01, не согласовав его с датой получения указанного разрешения, несет риск возможных последствий технологического и административного характера (в случае их свершения) на объекте, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, руководствуясь общим порядком, незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства.

Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды. Так, по мнению судей ВАС РФ, выраженному в п. 8 Информационного письма Президиума от 17.11.2011 N 148, имущество не учитывается в качестве объекта основного средства, в отношении которого еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения его до состояния готовности и возможности эксплуатации (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010).

Учитывая изложенное, критериями для принятия организацией созданного путем строительства объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных средств являются следующие обстоятельства:

— объект существует физически, то есть строительство его завершено, он сдан в эксплуатацию в установленном порядке;

— у организации возникло право владения и пользования этим имуществом, которое может быть подтверждено документально;

— объект отвечает в совокупности условиям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». На субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объектов ОС, бухгалтеру, помимо ПБУ 6/01 и Методических указаний N 91н, необходимо руководствоваться еще одним документом — письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (далее — Положение N 160) в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.

Так, согласно пп. 3.1.1 п. 3.1 Положения N 160, до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», составляют незавершенное строительство. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке (пп. 3.2.1 п. 3.2 Положения N 160).

Таким образом, расходы, связанные с возведением здания, предусмотренные сметами на строительство (другими аналогичными документами), до принятия объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, отражаются в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» как незавершенное строительство.

Поскольку в рассматриваемой ситуации строительные работы по зданию не завершены, следовательно, первоначальная стоимость здания будет формироваться с учетом сумм расходов на эти работы.

Аналогичный подход применяется и для целей налогового учета. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п. 1 ст. 257 НК РФ). При этом в целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация.

Таким образом, затраты организации на проведение строительных работ на объекте незавершенного строительства подлежат включению в первоначальную стоимость этого объекта основных средств. Эти затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль в том налоговом периоде, когда они фактически были произведены. Это можно будет сделать только после завершения строительства и постановки построенного объекта на баланс, в этом случае затраты будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации (смотрите дополнительно письма Минфина России от 10.03.2009 N 03-03-06/1/119, УФНС РФ по г. Москве от 18.04.2008 N 20-12/037669.2).

К сведению:

Следует обратить внимание, что недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в силу п. 1 ст. 374 НК РФ является объектом обложения налогом на имущество организаций.

Если у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, в нем предполагается осуществление отделочных работ, и стоимость объекта еще не сформирована, то полагаем, что в такой ситуации нет оснований для учета здания в качестве объекта основных средств и, соответственно, уплаты налога на имущество (смотрите также письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31).

Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации часть помещений здания фактически используется для управленческих нужд организации, не исключены претензии налогового органа при неначислении налога на имущество с фактически используемых площадей.

При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п. 4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ .

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Источники


  1. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.

  2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

  3. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
Ввод в эксплуатацию незавершенного строительства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here