Важные аспекты подписания договора аренды жилья

Полная информация в статье на тему: "Важные аспекты подписания договора аренды жилья" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицами в 2019 году

Если вы достаточно уверены в своей юридической грамотности и решили самостоятельно сдать или снять квартиру без услуг посредников, то к заключению договора необходимо подойти максимально серьезно.

Как заключаются договора аренды и найма

Согласно Гражданскому Кодексу РФ:

  • Договор аренды заключается если недвижимость сдается юридическому лицу (гл. 34).
  • Договор найма следует заключать если жилая площадь сдается физическому лицу (гл. 35).

Заключение договора найма между физическими лицами помогает дисциплинировать как нанимателей, так и наймодателей.

Во избежание конфликтных ситуаций, взаимных претензий и недопонимания требуется предусмотреть в договоре все возможные нюансы и способы их решения.

Преимущества договора аренды и найма

Многие собственники недвижимости предпочитают проводить сделки по сдаче жилья в найм без составления документа. Как показывает практика, подобный подход несёт в себе ряд опасностей и рисков. Чтобы обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий, следует составить договор аренды

Письменный документ, в котором регламентируются взаимоотношения между сторонами, имеет несколько существенных преимуществ:

  • Отсутствие дополнительных затрат. Владелец жилья не несёт никаких расходов, включая оплату коммунальных услуг, телефонной связи и т.д. Единственный нюанс — в документе следует указать обязанность арендатора своевременно производить оплату.
  • Минимальный риск ввязаться в аферу. Заключая договор, пользователь может быть уверен в том, что его квартира будет находиться под присмотром. Исключены ситуации, когда вместо арендатора в квартире проживает десяток лиц среднеазиатской наружности.
  • В случае порчи имущества собственник гарантированно получит компенсацию.

1. Участники соглашения — это наймодатель и наниматель

Наймодатель – собственник недвижимости или лицо, являющееся законным представителем владельца жилплощади.

Наниматель – физическое лицо, приобретает имущество наймодателя во временное пользование за вознаграждение.

Договора найма заключается на основании правоустанавливающих документов:

  1. договор купли-продажи;
  2. приватизации или дарения недвижимости;
  3. свидетельство о получении наследства.

Законный представитель собственника действует на основании доверенности от владельца недвижимости с разрешением на заключение договора найма (обязательно наличие правоустанавливающих документов собственника).

2. Классификация договора найма по сроку действия

В Гражданском кодексе РФ договора найма различаются по сроку, на который заключен договор.

  1. Долгосрочныйдоговор — это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).
  2. Краткосрочный договор — это договор, при котором период найма жилья не превышает 11 месяцев.

В долгосрочном договоре есть ряд моментов, невыгодных для наймодателей.

Так, по истечении срока действия долгосрочного договора найма собственник недвижимости обязан:

  • Либо пролонгировать договор с тем же нанимателем (разумеется, если тот изъявил таковое желание).
  • Либо уведомить нанимателя об отказе в пролонгации договора и в течение ближайших 12 месяцев не сдавать жилье внаем (ст. 684 ГК РФ).

При не соблюдении этих условий наниматель может потребовать в суде признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков.

Следует помнить, что в случае отсутствия пункта о сроках действия договора, он автоматически попадает в разряд долгосрочных.

В ситуации, когда срок действия договора превышает 12 месяцев, документ составляется в письменной форме, проходит обязательную государственную регистрацию. Если между сторонами запланирована последующая передача права собственности на жилплощадь в пользу арендатора, соглашение между ними оформляется в виде договора купли-продажи с указанием условий.

3. Основные разделы договора

Чтобы обе стороны могли себя максимально обезопасить, необходимо тщательно и детально прописать в договоре следующие условия:

  • Преамбула. Должна отображать информацию о предмете заключаемого договора – объект недвижимости, который сдается внаем (адрес, правоустанавливающие документы, срок найма, количество будущих жильцов).
  • Стороны. Указываются паспортные данные обеих сторон (ф. и. о., серия паспорта, кем и когда выдан, прописка).
  • Права и обязанности сторон. Для наймодателя фиксируется допустимая периодичность проверки состояния жилья, снятие показаний счетчиков. Для арендатора расписываются правила проживания и оплаты.
  • Размер платежа и порядок расчетов. Необходимо не только указать размер платы за проживание, но и определить сторону, которая будет оплачивать коммунальные платежи.
  • Ответственность сторон. Детально прописать штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов заключенного договора.
  • Акт описи имущества. Оформление этого приложения поможет избежать неприятных ситуаций, связанных с порчей имущества.

Согласно требованиям ГК РФ, структура договора предусматривает включение в текст таких данных:

  • информация касательно технических характеристик жилья, индивидуальных факторов;
  • отсылки на действительные законодательные нормы, указание количества составленных экземпляров соглашения;
  • дата составления документа, личные подписи сторон.

Эксперты выделяют ряд оснований, которые целесообразно указать в соглашении для предотвращения возможных проблем в будущем:

  • конкретный перечень обязательств нанимателя по поддержке нормального технического и санитарного состояния жилища;
  • ответственность нанимателя за порчу бытовой техники, инженерных коммуникаций в помещении;
  • ответственность наймодателя за качество предоставляемых коммунальных услуг (в пределах разумного), обязанность устранять поломки, возникающие в процессе эксплуатации жилья за свой счёт;
  • размер залога, если таковой имеется, условия его возврата. Зачастую залог засчитывается как плата за последний месяц, однако в некоторых ситуациях он может быть возвращен в момент выезда нанимателя. Сумма залоговых обязательств не должна быть больше размера ежемесячной арендной платы.

Следует помнить, что типовой образец договора найма — это лишь шаблон, который необходимо дополнить под конкретные требования участников соглашения.

У нас на сайте есть также подробная статья о том, чем грозит временная прописка собственнику.

4. Порядок и основания расторжения договора

Внесения изменений в условия договора предусмотрены в типовом образце, однако, есть ряд моментов, которые прописаны в ГК РФ и обязательны к исполнению.

В случае продажи наймодателем арендуемой недвижимости другому собственнику (или если собственник скончался) все обязанности наймодателя возлагаются на нового собственника жилья.

Более того, действующие условия договора найма могут быть пересмотрены новым владельцем недвижимости только в двустороннем порядке.

Читайте так же:  Пенсионный фонд заявление

Владелец жилья имеет право расторгнуть договор найма в следующих случаях:

  1. В случае несоблюдения нанимателем сроков оплаты: наличие задолженности за 6 месяцев (долгосрочный найм) или неуплата за 2 месяца (краткосрочный договор).
  2. Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае нанесения вреда имуществу или жилью.
  3. Когда жилая площадь используется не по назначению либо же систематически нарушаются правила общежития наймодатель также может обратиться в суд, предварительно предупредив нанимателя.

Досрочное прекращение действия договора по требованию нанимателя возможно при предварительном уведомлении наймодателя (90 дней).

В случае ухудшения состояния жилой площади, а именно непригодности для дальнейшего проживания, каждая из сторон вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

5. Страховой депозит

В законодательстве такого термина, как «страховой депозит» нет, правильнее использовать понятие залога (п.1 ст. 329 ГК РФ).

При отсутствии повреждений имущества, залог возвращается нанимателю под расписку.

Основанием для невозврата страхового депозита является акт приема-передачи с перечислением ущерба, нанесенного собственнику жилья нанимателя.

6. Как минимизировать риски наймодателя

Для защиты своих интересов собственнику жилья стоит задать себе ряд вопросов «Что делать, если…»:

  • арендатор не соблюдает сроки оплаты;
  • от соседей или участкового регулярно поступают жалобы на квартиранта;
  • арендатор съедет раньше срока;
  • потребуется досрочное освобождение жилья;
  • наниматель использует жилплощадь не по назначению;
  • помимо арендатора, в квартире проживает еще несколько человек или домашние животные;
  • обнаружатся неоплаченные счета за телефон на крупную сумму;
  • квартирант испортил имущество.

Ответы на эти вопросы необходимо учесть при заключении договора.

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

Состав договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.
Читайте так же:  Можно ли перейти с

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Инструкция

  1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
  2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
  3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
  4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Договор аренды. На какие требования обратить внимание?

Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

[2]

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

[1]

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

Видео (кликните для воспроизведения).

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Читайте так же:  Сдавая квартиру на длительный срок, вы идете на определенные риски

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды;

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Общие аспекты договора аренды жилого помещения

Понятие и основные признаки договора аренды

До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилого помещения распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.17, 18), ЖК РСФСР (ст.131-136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ст.2). В настоящее время законодательство изменило основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями.

Договор аренды жилого помещения — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает во временное пользование и владение или во временное пользование второй стороне (арендатору), являющейся юридическим лицом, жилое помещение. Договор аренды жилого помещения и договор найма жилого помещения практически идентичные договоры, однако, главное существенное различие между ними в субъекте возмездного владения и пользования (арендаторе). Им по договору найма жилого помещения может выступать только гражданин, а по договору жилого помещения только юридическое лицо.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Предмет договора аренды жилого помещения.

Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их «жилыми», что позволило договору аренды жилого помещения занять еще одну важную нишу в арендных договорных обязательствах. Загородные коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям жилого помещения. Поэтому возможно выделение еще одного критерия — наличия решения органа местного самоуправления о признании строения «жилым». Все эти критерии очень важны для договора аренды жилого помещения, так как предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

Читайте так же:  Консультации по дтп

Стороны договора аренды жилого помещения.

Наиболее важной характеристикой договора аренды жилого помещения, отличающей его от договора найма жилого помещения является его субъектный состав, то есть стороны. Сторонами договора аренды жилого помещения являются арендодатель и арендатор.

Если к арендодателю законодательство РФ не предъявляет никаких особых требований, то арендатором по договору аренды жилого помещения может быть исключительно юридическое лицо. Причем арендатор, так как он является юридическим лицом, не может снимать жилое помещение для личных нужд. Его единственными целями являются: сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

Для аренды жилого помещения граждане (физические лица), выступающие в роли арендаторов жилого помещения, заключают договора найма жилого помещения.

Форма договора аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений — юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор — короткий или длинный).

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды жилого помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды жилого помещения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Договор о съеме жилья: законодательство РФ, особенности процедуры и ее различные юридические тонкости

Ни для кого не секрет, что любые правоотношения, имеющие или не имеющие финансовую основу, важно подкреплять официальными документами. Съем жилья для любой цели – не исключение, поэтому составлять договор при его организации просто необходимо.

Многие люди недооценивают важность данного документа, а он, в свою очередь, способен являться полноценной гарантией защиты законных прав и интересов как нанимателя жилого помещения, так и наймодателя. В сегодняшнем материале наш ресурс решил рассмотреть договор о съеме жилья, максимально подробно осветив базовые принципы и нюансы его оформления.

О съеме жилья

Договор о съеме жилья: гарантия выполнения условий договора

Съем или найм жилья – это вид правоотношений, при котором одна сторона, называемая наймодателем, обязуется передать другой стороне, называемой съемщиком или нанимателем, некоторое жилое помещение в пользование на определенный временной срок.

Данный вид общественных отношений всегда подкрепляется некоторыми договоренностями, иногда представленными устным соглашением, но намного чаще – официально оформленным договором. По своей сути, съем жилья может быть представлен:

  1. коммерческим соглашением, то есть жилье сдается на возмездной основе (за определенную плату, необязательно денежную);
  2. социальным или дарительным соглашением, которое отличается тем, что жилое помещение передается нанимателю совершенно безвозмездно.

На сегодняшний день законодательство РФ позволяет выступать нанимателем жилья всем личностным единицам юриспруденции нашей страны. К ним в полной мере относятся:

  • физические лица (граждане и индивидуальные предприниматели);
  • юридические лица (организации);
  • муниципалитет и высшие государственные органы, действующие в интересах государства.

В общем виде, стороны соглашения по найму жилья представляют собой непосредственного владельца помещения или лица, работающего от его имени по доверенности, и граждан или их группу, берущих во временное владение жилое помещение.

Вне зависимости от юридического статуса, в сделке каждая сторона обязуется исполнять официально подкрепленные договоренности. Как показывает практика, при возникновении спорных вопросов устное соглашение практически всегда исключает возможность решения проблемы через суд, а вот официально оформленный договор нередко позволяет защитить права и интересы сторон сделки в соответствии с законом. Именно поэтому заключать договор съема жилья очень важно при осуществлении подобной процедуры.

Нюансы процедуры найма

Договор о съеме жилья можно пописать только в случае согласия всех собственников данного жилья

Прибегнув к процедуре найма или сдачи жилья, обе стороны сделки должны знать ее нюансы, которые закреплены законодательством РФ. Для удобства наших читателей представляем базовый перечень тех положений, которые необходимо знать при съеме жилья:

  • Сдача жилья в найм возможна только тогда, когда все официальные владельцы помещения согласны на это. В противном случае, арендная сделка может быть признана недействительной, что повлечет за собой некоторые проблемы для всех ее сторон.
  • Непосредственно съем жилья должен проводиться с участием одного из его владельцем или с присутствием официального представителя такового.
  • Объектом найма при любом его виде должно выступать исключительно то жилье, которое находится отдельным строением от близь лежащих. То есть, наймодатель имеет право сдавать только полноценную комнату, квартиру или дом, но, к примеру, не часть комнаты.
  • Срок съема жилья определяется сторонами сделки и указывается в соответствующем договоре, если такого пункта в соглашении не имеется, то срок его действия становится равным 5 годам.
  • При коммерческом найме жилья размерность и порядок выплаты средств оговариваются сторонами в том же договоре. Важно отметить, что изменить данный пункт соглашения в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон сделки.
  • Если после заключения договора о съеме жилья право собственности его владельца перешло другому лицу, то соглашение не теряет силу и действует до своего завершения.
  • Расторгнуть договор по своей инициативе могут обе стороны сделки при том как в судебном, так и в мирном порядке. Наиболее весомые поводы к расторжению соглашения – это несоблюдение одной из сторон сделки условий договора или норм действующего законодательства.
Читайте так же:  Где оформить снилс

В остальном же, особенностей у процедуры найма жилья нет, поэтому трудностей она вызвать точно не должна.

Принципы оформления договора

Договор о съеме жилья имеет юридическую силу

Договор о съеме жилья – это документ, официально закрепляющий порядок данного вида правоотношений. По своей сути, подобное соглашение не требует обязательного нотариального заверения и может быть составлено в простой письменной форме.

Главное при его составлении придерживаться базовых юридических норм, действующих на территории РФ. К последним относятся:

  1. правильность общего содержания договора;
  2. грамотность его составления;
  3. полное исключение использования в тексте соглашения нецензурной лексики и оскорблений.

При необходимости уточнить законодательные аспекты оформления подобного договора необходимо обращаться сразу к нескольким нормативно-правовым актам. Основные из них следующие:

  • Гражданский Кодекс РФ – рассматривает общий порядок найма и заключения договоров;
  • Жилищный Кодекс РФ – определяет основные принципы найма жилых помещений на разных условиях;
  • Федеральные законы РФ – более тонко регламентируют некоторые нюансы найма.

Важно отметить, что договор о съеме жилья не имеет законодательно установленной формы, поэтому составляется всегда в свободном формате. Несмотря на это, в правовой сфере нашей страны уже успел сложиться типовой вид данного документа, который в обязательном порядке содержит следующую информацию:

  1. контактные и личностные данные сторон сделки: наймодателя и нанимателя (ФИО, адрес проживания, телефон и т.д.);
    срок действия соглашения (дата вступления в силу и ее окончания);
  2. информация о сдаваемом жилье (техническая характеристика, адрес, месторасположение и т.п.);
  3. отсылки на документы, используемые при заключении договора (правоустанавливающие бумаги на сдаваемое жилье, паспорта граждан, техническая документация и т.д.);
  4. стоимость аренды и порядок передачи средств (при необходимости);
  5. прочая информация о правах/обязанностях сторон и условиях данного договора;
  6. дата составления и подписи сторон.

Стоит понимать, что максимально грамотно составить договор о съеме жилья можно только с непосредственным участием в данном процессе профессионального юриста. В противном случае всегда имеются риски, что какие-то аспекты или нюансы составления документа будут упущены.

Не забывайте, договор – это документ, содержащий все условия съема жилья и права/обязанности сторон сделки, поэтому его положения должны удовлетворять желаниям и интересам как наймодателя, так и нанимателя жилья, иначе заключать соглашение нежелательно.

Для лучшего понимания сути договора о съеме жилья предлагаем ознакомиться с его следующим образцом:

Обязанности и права сторон сделки

Договор о съеме жилья убережет от мошенников!

Резюмируя сегодняшний материал, не лишним будет рассмотреть основные обязанности и права, которыми наделяются стороны сделки по найму жилого помещения. Важно понимать, что соблюдать их важно, ведь они определяются и договором съема, и законодательством РФ, а нарушение обоих регуляторов правоотношений недопустимо.

Начнем, пожалуй, с прав и обязанностей наймодателя. Перечень таковых следующий:

  1. обязанность передать предмет договора во временное владение нанимателю;
  2. обязанность осуществлять соответствующую эксплуатацию жилья, частью которого является сдаваемое помещение;
  3. обязанность своевременно организовывать капитальный ремонт сдаваемого помещения, если другого порядка не определено в договоре;
  4. обязанность предоставлять нанимателю базовый перечень коммунальных услуг за дополнительную плату;
  5. право на досрочное расторжение договора при наличии со стороны нанимателя нарушения положений договора съема или действующего законодательства РФ.

Обязанности же и права у съемщика жилья имеют следующий вид:

  • использовать полученное жилье только для проживания;
  • сохранить полученное помещение в сохранном и должном для эксплуатации виде до завершения срока действия договора;
  • вовремя и в полной мере уплачивать оговоренные в договоре средства за съем жилища;
  • проводить текущий ремонт полученного помещения, если другого порядка не определено в договоре;
  • право на вселение людей в полученное жилье, осуществление его поднайма и проведение переустройства, но исключительно с согласия наймодателя.

Остальные правовые и обязательственные условия оговариваются непосредственно в заключаемом договоре и также должны быть соблюдены всеми сторонами сделки после ее заключения.

Как видите, суть и общие принципы съема жилья, а также составления соответствующего договора, достаточно просты для понимания. Главное в процессе разбора процедуры – обращаться к законодательству РФ и представленному выше материалу. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в оформление договоров!

Также в договоре могут быть и иные условия, о которых стороны договорились. Несоблюдение этих условий ведет к признанию такого договора незаключенным. Письменная форма договора обязательна. В статье обращается внимание читателей на необходимость заключения договора на съемное жильё в целях исключения неприятностей. Особенно это важно для семей.

При поиске вариантов найма жилья, необходимо обращать внимание на статус лица, которое будет фигурировать в договоре в качестве владельца жилого помещения. Им должен быть собственник или уполномоченное собственником лицо. Достоверность такой информации можно проверить в соответствующем реестре в сети интернет.

На период найма жилья, добросовестный наймодатель всегда предложит оформить временную регистрацию по месту пребывания. Этим необходимо пользоваться, чтобы узаконить свое присутствие в жилом помещении. Завершающим документом при оформлении сделки является подписание обеими сторонами акта приема-передачи жилья. Именно этот документ подтверждает факт законного вселения в жилое помещение.

И еще одна рекомендация. В 2018 году по инициативе Правительства планируется принять законопроект о предоставлении налогового вычета тем гражданам, которые снимают жилье. Необходимы будут надежные документы для оформления льготы.

Как не стать жертвой мошенников при аренде жилья? Как минимизировать риски при съеме квартиры? На эти и иные вопросы ответит адвокат:

Видео (кликните для воспроизведения).

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источники


  1. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.

  2. Давыденко, Дмитрий Как избежать судебного разбирательства. Посредничество в бизнес-конфликтах / Дмитрий Давыденко. — М.: Секрет фирмы, 2014. — 168 c.

  3. Мишин А. А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран; Юстицинформ — Москва, 2010. — 560 c.
Важные аспекты подписания договора аренды жилья
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here