Топ 3 проблемы, с которыми можно столкнуться, приобретя недвижимость

Полная информация в статье на тему: "Топ 3 проблемы, с которыми можно столкнуться, приобретя недвижимость" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Топ 3 проблемы, с которыми можно столкнуться, приобретя недвижимость

Коттеджные поселки Подмосковья пользуются устойчивым спросом уже два десятка лет. Развитая инфраструктура региона и близость столицы являются основной тому причиной.

Безусловно, сегодня этот рынок изменился и переживает не лучшие времена, особенно в дорогом и комфорт классе. Спрос на загородные дома изменился, да и предложение тоже. Огромные особняки уже не в моде, люди стали считать деньги и покупают жилье более рационально. Застройщики то и дело стараются угадать желания покупателей, но вся проблема в том, что вкусы клиентов, как и развитие экономики — не стабильны.

Многие эксперты считают, что коттеджный рынок вошел в стадию зрелости: от точечных проектов элитной застройки в 90-х и начала 2000-х, до массовой застройки бизнес-класса и последующей популяризации формата поселков в эконом-классе. Прошли времена многократной маржи и прибыли для девелоперов, сейчас все сводится с сухим цифрам смет и проектного финансирования.

Что будет дальше? Каковы перспективы коттеджного строительства?

Коттеджи и загородные дома в нашей стране ассоциируются у большинства людей с высоким уровнем жизни, дохода, статуса. Даже если это небольшой домик или таунхаус в часе езды от города. Экономическая стагнация и кризисы вынуждают людей экономить на многих вещах, в том числе на загородной недвижимости. Конечно, в элитном и бизнес-классе тенденции снижения спроса не столь яркие, но все же есть.

По итогам прошлого года ситуация на рынке поселков Подмосковья немного стабилизировалась — цены прекратили снижение, появились новые успешные проекты и интерес людей к загородному жилью.

Возможно, основной причиной тому стало снижение комфорта проживания в жилых комплексах Москвы: люди столкнулись с нехваткой парковочных мест, новыми налогами и запретами, шлагбаумами, переполненными дворами и мусорками, вырубкой деревьев и все более плотной застройкой многоэтажками и торговыми центрами.

Многие москвичи понимают, что даже просторная квартира в престижном районе столицы по уровню комфорта не идет ни в какое сравнение с коттеджем и собственным участком.

Если раньше обеспеченные жители Москвы стремились покупать квартиры в городе, то сейчас эта тенденция переместилась на загородный рынок и все большее число городских жителей стремятся приобрести коттедж в Подмосковье. И причина такой популярности понятна: ведь цены частных домов мало чем отличаются от цен квартир в Москве. И не нужно объяснять, почему выбор падает в сторону загородного дома: кому не хочется уединения с природой вдали от суматохи и шума города!

Но это еще не все. Люди мечтают не просто о загородном домике, а о комфортном жилье с развитой инфраструктурой и подъездными путями. Поэтому сейчас строятся коттеджные поселки со всеми комфортными условиями: с наличием супермаркетов, аптек, охраной, спорткомплексов и т.д.

Проблемы коттеджного строительства. И почему многие люди не могут позволить себе приобрести коттедж?

Что характерно, несмотря на стагнацию в экономике, цены на подмосковную недвижимость остаются по-прежнему высокими. Аналитики и сами девелоперы связывают это с высокими ценами на земельные участки и дорожающей себестоимостью строительства.

Однако такие высокие цены касаются коттеджей, находящихся вблизи от столицы. Чего не скажешь о коттеджах, находящихся в дальнем Подмосковье — цена у них, конечно невысокая, но и оснащенность коммуникациями находится на низком уровне. И вряд ли, кто захочет проживать в таком коттедже, хоть и по заманчивой цене. Разве что для выходных и летнего отдыха.

По опросам, каждый второй россиянин мечтает о своем доме, в котором можно жить и отдыхать и выращивать свою сельхозпродукцию. Но с ростом цен на все, в особенности на бензин, не все могут себе позволить приобрести загородный коттедж. В особенности это касается людей со средним заработком. И возникает вопрос: насколько реально купить такой дом, который бы включал все комфортные условия и был доступен людям с небольшим заработком?

Могут ли приобрести и содержать коттедж люди со средним уровнем дохода?

На этот вопрос ответить нелегко, если учесть, что мнения девелоперов на этот счет расходятся. В первую очередь о том, какой заработок можно причислить к среднему. Некоторые считают, что к среднему уровню дохода можно отнести 2-3 тысячи долларов в месяц, другие считают, что эта сумма в 3 раза больше и составляет примерно 8-9 тысяч долларов.

Опять же нельзя ориентироваться только по уровню доходов, но нужно учитывать где человек зарабатывает — город это или пригород. К примеру, уровень доходов Подмосковья и, скажем, Тверской области будут различными. По мнению большинства застройщиков позволить себе коттедж могут семьи с доходом от 5 тысяч долларов в месяц.

Одним из основных критериев при выборе загородной недвижимости является расстояние от МКАД до поселка. Сегодня наибольшим спросом пользуются предложения, расположенные на расстоянии 20-30 км от Москвы. Еще один немаловажный критерий – внешняя и внутренняя инфраструктура, которая позволяет чувствовать себя комфортно даже за городом.

Следующий момент — площадь участка и планировка дома. Имея такой доход можно купить двухэтажный дом на участке площадью не менее 10 соток. При этом в коттедже будут: три спальни, санузел на каждом этаже, гостиная, кухня, столовая, рабочий кабинет, подсобные помещения.

Важно, чтобы в поселке были все коммуникации и такой уровень инфраструктуры, чтобы за городом можно было проживать постоянно. Коммуникации должны быть централизованными: газ, электричество, водоснабжение, отопление, канализационно-вентиляционная система. Инфраструктура должна включать элементарные объекты, такие как магазин, кафе, аптека, школа, детский сад, детские и спортивные площадки. При этом поселок должен находиться под охраной.

Последний, и самый важный вопрос, это стоимость такого, так называемого безупречного, дома. Как бы не снижались цены, и не действовали системы скидок, совсем дешевых коттеджей в Подмосковье, к сожалению, не найти. В среднем коттедж, который мы выше описали, будет стоить 8-10 млн. рублей. Сумма немалая и вряд ли человек со средним заработком, сможет его себе позволить.

Заключение

В любом случае, коттеджи в поселках эконом-класса всегда востребованы больше остальных и многие девелоперы, не рискуя, строят именно них. Многие аналитики уверены, что пока рынок недвижимости Подмосковья до конца не восстановится, востребованность коттеджей эконом-класса будет превалировать.

Сейчас все ждут летнего сезона, что он покажет. Ведь, как известно, рынок недвижимости очень непредсказуем. Весной уже было заметно оживление в загородном сегменте рынка, но очевидно, что до объемов продаж в докризисные времена еще очень далеко.

Топ 3 проблемы, с которыми можно столкнуться, приобретя недвижимость

При покупке загородной недвижимости клиент может встречаться с продавцом напрямую или опосредованно, через риелтора. Чаще всего сложности возникают именно в первом случае — из-за отсутствия достаточного опыта у сторон сделки.

Читайте так же:  Хранение экстремистской литературы

Привлечь агента — разумное решение. Хотя риэлтор, конечно, не может уберечь от всех ошибок и непредвиденных ситуаций. Однако, при вашей хорошей осведомленности, тщательном изучении всей документации, организованной и совместной работе с агентом по недвижимости, вы получите все шансы на то, что сделка купли-продажи пройдет быстро и без проблем.

Самые частые ошибки покупателей и проблемы, возникающие при покупке загородного жилья

Вообще чего стоит опасаться при совершении сделки купли-продажи дома и участка? Рассмотрим наиболее распространенные случаи проблем, которые могут возникнуть в процессе таких сделок.

1. Мошенничество продавца

Мошеннические намерения со стороны продавца недвижимости распознать нетрудно. Об этом говорит отсутствие необходимых документов, предоставление копий вместо оригиналов (или нежелание продавца их показывать), нежелание предоставить подробную информацию о доме, отсутствие квитанций и чеков на коммунальные услуги и т. д.

Такие моменты должны вас, по меньшей мере, насторожить. Тщательно взвесьте все «за» и «против». Если продавец вызывает у вас сомнения, возможно, лучше не рисковать и отказаться от покупки этого дома.

2. Мутная история собственности. Неправильное совершение предыдущих сделок

Если речь идет о сделке на вторичном рынке, вы так или иначе не можете быть уверены на 100%, что имеете дело с первым хозяином дома. Вполне может оказаться так, что собственник что-то скрывает или вводит вас в заблуждение относительно истории продаваемого дома с участком.

Вот почему вы должны проверить историю всех собственников недвижимости, кто и когда владел и когда и как переходили права на собственность. Дом мог быть продан текущему собственнику по договору купли-продажи, мог отойти по наследству, по завещанию, в результате договора по обмену, дарения и т. д. Все эти документы следует тщательно проверить.

В результате проверки покупатели нередко сталкиваются со случаями, когда права на продаваемый объект были оформлены с нарушениями. В такой ситуации возникает риск столкнуться с предыдущими владельцами, которые могут заявить права на эту недвижимость.

Шутить с историей сделок не стоит. Ведь согласно российским законам, право собственности на недвижимость имеет большую исковую давность (т. е. может быть пересмотрено, в случае если будет доказано, что несколько лет назад были ущемлены чьи-то права). Даже если у последнего собственника не было выявлено никаких нарушений, то у предыдущих хозяев они вполне могли быть.

Дабы избежать потенциальных конфликтов со старыми владельцами и совладельцами следует детально изучить историю интересующего дома с участком. В частности:

  1. Если есть другие собственники дома — необходимо получение их согласия на продажу объекта (должно быть оформлено в письменном виде);
  2. Получить согласие супруга на продажу недвижимости (и заверить нотариально);
  3. Проверить были ли допущены нарушения в ходе приватизации;
  4. Понять является ли продавец дееспособным (отдает ли отчет своим действиям, есть ли справка с диспансера, наличие психических расстройств, отсутствие принуждения к этой сделке со стороны третьих лиц);
  5. Изучить подлинность документов (только оригиналы и, ни в коем случае, не копии).

3. Несоответствие реальной цены и стоимости, указанной в договоре

При сделках с недвижимостью довольно часто в договорах купли-продажи указывается не полная стоимость дома, а лишь ее часть. В этом заинтересованы, в первую очередь, продавцы, поскольку такая схема позволяет платить меньше налогов. Если покупатель не соглашается, некоторых из них готовы даже пойти на дополнительные уступки и скидки.

Соблазн получить дополнительную скидку при покупке велик. Однако следует понимать все риски такого решения. Учитывайте, что договор купли-продажи — основной документ, доказывающий не только то, ЧТО вы покупаете, но и то, ЗА СКОЛЬКО вы покупаете. Случись что (например продавец окажется мошенником или объект недвижимости окажется ненадлежащего качества), вы не сможете вернуть в суде больше, чем указано в договоре.

Поэтому рекомендуется эти моменты обговорить с продавцом заранее, а все договоренности касательно стоимости и порядка оплаты сопоставлять с тем, что написано в договоре.

4. Покупка строящегося дома через договор купли-продажи

Рынок новостроек вообще раздолье для мошенников. Государство уже долгие годы борется с мошенническими схемами, недобросовестными застройщиками, стараясь минимизировать случаи недостроев.

Если застройщик предлагает вам осуществить покупку дома на этапе котлована или стадии строительства без договора ДДУ, составленного согласно ФЗ-214 и подлежащего обязательной гос. регистрации — вы подвергаете себя огромному риску. Дело в том, что обычный договор купли-продажи никак не защищает вас от мошенников, если они захотят перепродать ваш объект кому-то еще.

Речь идет о так называемой двойной продаже (хотя дом может быть продан и 3-м, и 4-м покупателям и сколько угодно раз, пока не всплывет вся правда). Это происходит потому, что невозможно посчитать количество проданной недвижимости по предварительным договорам.

А хуже всего то, что этими стройками занимаются строительные компании, которые не имеют права совершать сделки по продаже этой недвижимости.

5. Приобретение дома через договор дарения

Является также мошеннической схемой. В случае покупки через договор дарения, при его расторжении, вам не удастся доказать факт уплаченных денег. Соответственно их будет уже не вернуть.

6. Сговор собственников

Покупка дома, у которого несколько собственников, имеет более высокие риски.

Довольно часто между собственниками возникают противоречия, и один их них решает продать свою часть недвижимости. Естественно, остальные владельцы пытаются всеми способами помешать сделке.

[1]

После чего этот собственник от безысходности прибегает к незаконным действиям: оформляет липовый договор дарения. В этом случае другие собственники могут подать в суд для доказательства липового договора дарения и с легкостью могут выиграть иск. И у покупателя возникают проблемы, связанные с возвратом потраченных денег.

Также следует выяснить, сколько человек прописано в доме. Еще до заключения договора тот владелец, с кем вы заключаете сделку, должен обязательно выписаться. После того, как вы удостоверитесь о снятии его с регистрационного учета, можете спокойно приступать к следующим этапам сделки.

Следует быть особенно внимательным, если в доме прописаны дети, и для того, чтобы купить этот объект нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае ваша сделка будет признана недействительной судом. Причем признание факта, что вы об этом не знали, судом принято не будет.

Это все, что касается, мошеннических действий продавцов. Но порой, и сами собственники оказываются в затруднительной ситуации. Приведем один простой пример.

Нужно продать как можно скорей свою недвижимость

Большинству продавцов самим заниматься этим вопросом некогда и они обращаются за помощью в первое попавшееся агентство, которое предложит самые низкие расценки за свои услуги.

Вот это и является роковой ошибкой, поскольку продавцы забывают проверить ни документы, ни репутацию выбранного агентства. В итоге продажа дома может в лучшем случае может затянуться, а в худшем – незадачливого владельца риэлторы могут и обмануть, прихватив при этом кругленькую сумму.

Как можно уберечь себя от этих рискованных ситуаций?

  1. Следует основательно изучить правоустанавливащие бумаги продавца, проверить: соответствует ли этот объект предоставленным документам, является ли сам продавец дееспособным и т. д.;
  2. Следует задавать как можно больше вопросов и постараться учесть все интересы обеих сторон в договоре, и не нарушать их;
  3. Следует заблаговременно обсудить формы оплаты с продавцом. При этом вам нужную помощь окажет именно агент по недвижимости, знающий все тонкости расчетов по сделкам с недвижимостью;
  4. И в последнюю очередь уже регистрация сделки. В этом тоже вы можете положиться на риелтора, в обязанности которого входит правильное оформление сделки.
Читайте так же:  Адванс мобайл сервис

Таким образом, при покупке дома возникает много вопросов и даже рискованных ситуаций, которые, порой, затруднительно и даже невозможно решить самостоятельно.

В решении большинства проблем вам смогут помочь агенты по недвижимости. Консультация профессионального риэлтора позволит уберечь вас от рискованных ситуаций. Покупка недвижимости – задача серьезная, а цена ошибки — высока. Вот почему лучше подходить к ней со всей ответственностью и осторожностью.

Топ-5 ошибок при покупке вторичного жилья

Приобретение недвижимости один из важнейших моментов в жизни человека. Выбирая квартиру на рынке вторичного жилья, будущих жильцов заботит множество проблем – от состояния коммуникаций до адекватности соседей. Расскажем о наиболее распространенных ошибках покупателей вторичного жилья.

Погоня за низкой стоимостью

Данную оплошность можно без сомнений поставить на первую позицию в топ-5 рейтинга типичных ошибок при приобретении квартиры на вторичном рынке. Горький опыт тех, кто уже попался на удочку злоумышленников, позволяет утверждать что за чрезвычайно низкой ценой кроется подвох. Неадекватно низкая стоимость в любом случае означает какое-либо несоответствие нормам. Либо продавец не чист на руку, и хочет в кратчайшие сроки реализовать квартиру. Либо в доме произошло неприятное событие – пожар, убийство, неоднократный грабеж и т. д.

Безусловно, чем ниже цена, тем больше желающих. Каждый покупатель старается не опоздать и поскорее приобрести жилье. Именно на это и надеются недобросовестные продавцы. Но бывают случаи, когда человеку в силу определенных обстоятельств действительно необходимо срочно продать жилье и выручить хотя бы минимальную сумму средств. Поэтому перед покупкой стоит тщательно проверить всю документацию на жилье, пообщаться с хозяином и соседями.

На выставке недвижимости грамотные риэлторы подскажут как определить неадекватную цену и объявления о несуществующих квартирах.

Нехватка знаний в области недвижимости

На втором месте по «популярности» недостаточное количество знаний о процессах купли-продажи и о сопровождающей сделку документации. Вторичное жилье зачастую имеет негативные моменты в истории своего существования. Эксперты в сфере недвижимости советуют детально изучать юридическую чистоту документов на объект. Следует получить информацию по следующим вопросам:

Была ли несогласованная перепланировка?

Если продавец скроет факт несанкционированного изменения планировки квартиры, то вследствие проверки, ответственность за такое нарушение ляжет на нового собственника.

Сколько владельцев было у жилья?

Для получения такой информации, следует обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимость за выпиской о собственниках объекта. Документ содержит данные о правообладателях квартиры и совершенных сделках. Также получить необходимые данные можно из выписки, полученной из домовой книги. Так вы узнаете о том, сколько собственников у жилья было ранее, и кто до сих пор прописан в квартире. Приобретение следует отложить до момента, когда все прописанные жильцы (совершеннолетние и несовершеннолетние) самостоятельно выпишутся.

Есть ли у собственника долги за коммунальные услуги?

Чтобы удостовериться в отсутствии долгов, попросите у нынешнего владельца квартиры выписку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности. Если продавец не сможет ее вам предоставить, значит за ним присутствую долги по оплате коммунальных услуг. Так как справку выдают только при отсутствии задолженностей.

Для максимальной уверенности в чистоте бумаг и правомерности действий предыдущих собственников, предпочтительнее обратиться в юридическую консультацию, чьи специалисты обладают всеми необходимыми для качественной проверки знаниями.

Приглашаем посетить семинар в рамках выставки недвижимости о юридических и организационных вопросах при покупке/продаже вторичной квартиры.

Покупка неприватизированного жилья

Еще одной распространенной ошибкой является мнение о том, что можно приобрести неприватизированную квартиру. Данное суждение можно назвать распространенным, но неверным. Согласно нормам законодательства, реализация жилья не прошедшего процедуру приватизации невозможна. В 90-е годы прошлого века появилось множество объектов недвижимости, в которых были прописаны несовершеннолетние, не участвующие в процессе приватизации. По закону за ними сохранилось право на однократную приватизацию по достижении 18 лет. При выборе жилья с такой историей, следует быть особенно настороженным, так как достигшие совершеннолетия дети могут через суд попытаться оспорить владение имуществом.

Приобретение объектов, переданных по праву наследования

С большими трудностями можно столкнуться при покупке недвижимости, переданной по наследству. Случаются ситуации, когда один или несколько наследников не осведомлены о смерти собственника квартиры, и в любое время могут заявить свои права на недвижимость. По мнению экспертов, защититься от таких происшествий по большому счету невозможно. Но обезопасить свои права на имущество можно путем оформления титульного страхования. Такой метод гарантирует защиту в случаях потери права владения при признании сделки купли-продажи неправомерной в силу обстоятельств неизвестных покупателю в момент приобретения жилья.

Также распространенной проблемой является отказ в заключении соглашения купли-продажи или его аннулирования по причинам нахождения на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере одного из владельцев. Если ему удастся через суд доказать свою недееспособность на момент заключения сделки, то право на недвижимость перейдет к данному субъекту. Из чего можно сделать вывод о том, что требование от продавца справок из соответствующих медицинских учреждений не является зазорным.

Излишняя спешка в выборе подходящего варианта квартиры

Торопливый и поспешный образ жизни в мегаполисе накладывает свой отпечаток и на процесс выбора квартиры. В то время как поиск подходящего объекта недвижимости должен быть тщательно продуман от изучения документов до проверки состояния инженерных систем. Излишняя спешка может быть спровоцирована несколькими факторами:

  • Во-первых, покупатели устают от тщательных проверок жилья. Действительно, после просмотра двух-трех подходящих вариантов, люди теряются в выборе, и отдают предпочтение любому из предложений. Но если уделить процессу поиска чуть больше времени и терпения, то можно подобрать наиболее подходящий вариант в пределах располагаемого бюджета.
  • Во-вторых, продавцы зачастую намеренно устраивают искусственный ажиотаж вокруг реализуемого жилья. Подогревая интерес аудитории такими своеобразными мотиваторами как торг или ложное утверждение о большом количестве желающих приобрести недвижимость. Покупатели под давлением таких факторов принимают решение быстрее, упуская из виду более выгодные и привлекательные варианты.

Как избежать распространенных ошибок

Чтобы не столкнуться с многочисленными проблемами, есть несколько эффективных путей решения. Можно обратиться за помощью к профессионалам в сфере работы с недвижимостью – риэлторским организациям. В таких компаниях работают специалисты, которые точно знают какие документы следует тщательно проверить и как нужно вести себя с продавцом, чтобы не попасть на крючок мошенников. Безусловно, такие услуги требуют определенных затрат, но если вы хотите переложить все тяготы приобретения жилья на другие плечи, то денежные расходы можно назвать «сопутствующим ущербом».

Читайте так же:  Декларация зарубежной недвижимости

Получить консультации нескольких риэлторов и выбрать грамотного специалиста можно на выставке «Недвижимость от лидеров».

Также следует тщательно обдумать мысль почему вы хотите купить именно вторичное жилье, а не квартиру в новостройке. Ведь приобретая первичное жилье, вы не столкнетесь со всеми перечисленными выше распространенными ошибками. Тематическая выставка «Недвижимость от лидеров», дает возможность лично пообщаться с застройщиками, задать интересующие вопросы и получить ответы из первых уст.

Лоскутное житьё: главные проблемы с долями в недвижимости и их решение

Видео (кликните для воспроизведения).

Долевое владение недвижимостью зачастую доставляет собственникам массу неприятностей — то они не могут разделить коммунальные платежи, а то не могут решить, какой угол в квартире кому полагается. Сайт «РИА Недвижимость» выяснил, с какими типичными проблемами сталкиваются владельцы долей, и как их можно решить.

Проблема оплаты «коммуналки»

Доля в праве — единица условная, она не может идентифицировать часть объекта и не может существовать самостоятельно, только в составе единого объекта, напоминает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев.

Именно поэтому, по его словам, собственниками приходится сталкиваться с рядом проблем. И на первое место он ставит оплату «коммуналки». Квартира как объект — одна, а собственников несколько, и они используют коммунальные блага в неравных пропорциях, из-за чего и возникает конфликтная ситуация. «Особенно это остро стоит, когда сособственник не пользуется помещением и не потребляет коммунальные блага, а если даже и пользуется, но потребляет их в разы меньше и в несоответствующем объеме своей доли в праве», — отмечает эксперт.

Решают ее сособственники путем разделения лицевых счетов и таким образом добиваются раздельной оплаты коммунальных платежей. «Разберем на примере электричества: если электросчетчик один, а пользуются квартирой несколько собственников, один живет постоянно, другой — наездами, а платит за электричество наравне со всеми. Тогда собственник, который использует площадь наездами, обращается в энергосбыт, выделяет себе отдельный лицевой счет и отдельный счетчик», — говорит Писарев. С водоснабжением, канализацией дело обстоит хуже — отдельно выделиться не получится, поэтому платят собственники пропорционально доле в праве общей долевой собственности, а также количеству проживающих (прописанных) в недвижимости.

Если собственники хотят получать персональные счета на каждого, то для их разделения нужен документ, подтверждающий собственность, паспорт, заявление на раздел финансово-лицевого счета (ФЛС) и согласие всех собственников. И на основании соглашения между собственниками можно разделить финансово-лицевые счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию (УК) или ресурсоснабжающие организации (зависит от того, кто выставляет счет). Либо можно разделить ФЛС на основании решения суда. Кстати, если один из собственников долей проживает в другом месте, то в принципе он может договориться со своей УК, чтобы платежка доставлялась ему по адресу фактического проживания. Но тут все решается в индивидуальном порядке.

Проблема совместного проживания и пользования

Вторая проблема касается совместного проживания и пользования общим имуществом. Дело в том, что объект недвижимости состоит из жилой и нежилой площади. Жилая площадь — это комнаты, нежилая это вся остальная площадь (коридоры, балконы, лоджии, санузел, кухня).

Таким образом, может получиться, что размер доли в праве не соответствует квадратным метрами в объекте недвижимости. Это означает, что если долю в праве пересчитать на квадратные метры, то она будет больше занимаемых собственником квадратных метров. А в некоторых случаях доля ввиду ее малости вообще не позволяет занимать помещение. Например, сложно себе представить, как можно пользоваться 1/3 долей в праве на однокомнатную квартиру.

«Такие ситуации вызывают, на мой взгляд, самые жаркие споры. Обладатели долей не в силах полюбовно определить порядок пользования имуществом в силу ряда причин, таких, например, как несоответствия размера доли занимаемой площади, нежелания пользоваться комнатой без балкона, просто нежелания идти навстречу другому сособственнику», — отмечает эксперт «Агентство.net».

Такая проблематика решается путем определения порядка пользования помещением по соглашению или в судебном порядке.

Что касается индивидуальных домов, коттеджей, то в отличие от квартир, в них можно прекратить общую долевую собственность, а именно — выделиться в часть при наличии определенных условий. Одно из них и самое главное — это обеспечен отдельный вход в жилой дом. «Занимаемая площадь выделяется в отдельный объект недвижимости при условии независимой эксплуатации такого объекта без нанесения несоразмеримого ущерба общему зданию, физически обеспечивается отдельный вход в дом», — поясняет риелтор. Этот вопрос также решается либо по согласованию между сторонами, либо в судебном порядке.

Проблема продажи

И она одна из самых главных проблем — это отчуждение имущества в режиме общей долевой собственности. Нешуточные баталии, по словам Писарева, разворачиваются, когда один из сособственников решил избавиться от своей доли в праве на свое имущество, например, продать.

По общему правилу собственник своей доли должен уведомить в нотариальной форме других сособственников о предстоящей продаже своей доли за конкретную цену, напоминает эксперт. Сособственники в течение месяца должны либо согласиться с условиями предстоящей продажи и выкупить долю в праве, либо отказаться от нее, опять же написав нотариальный отказ (согласие) от покупки (на продажу) продать долю в праве третьим лицам. Если сособственников уведомили (нотариально), но они и не покупают и отказа не дают — выжидается 1 месяц, после чего доля отчуждается третьим лицам.

[2]

Очень часто сособственники готовы выкупить продаваемую долю, но совершенно не по той цене, которую хочет продавец.

Проблематика в таких ситуациях складывается из двух моментов. «Первый — это некорректный расчет продажной цены собственником. Собственник смотрит расценки аналогичных квартир, представленных на рынке, а стоимости эти зачастую завышены и отличаются от реальных продажных цен. Потом вычисляет стоимость своей доли, выделив ее из общей стоимости квартиры. Естественно, он получает завышенную стоимость своей доли, не учитывая тот факт, что его расчет изначально завышен, плюс от получившейся суммы нужно вычесть порядка 20% (некий дисконт при продаже доли). И самое главное при этом размер доли в праве должен соответствовать (быть как минимум не меньше) площади занимаемой комнаты», — указывает Писарев.

Второй момент — это когда сособственник предлагает выкупить долю за совершенно небольшие деньги, при этом, если нет взаимопонимания, он начинает всеми возможными способами препятствовать предстоящей продаже: от отказа в выдаче сособственнику согласия на продажу его доли, до создания всяческих помех при показах продаваемого объекта потенциальным покупателям.

«Естественно самым благоприятным решением конфликта является продажа объекта целиком, это и высокая скорость продажи, и максимальная вырученная сумма, которая делится пропорционально долям в праве. Но это более редкий случай», — говорит риелтор.

В основной массе собственник доли продает ее с дисконтом, в том числе путем введения третьих лиц в число сособственников путем дарения незначительной доли (микродоли) в праве и последующей продажей оставшейся доли на всех законных основаниях уже не третьему лицу, а такому же сособственнику. «Ведь продавец доли вправе сам выбрать сособственника, которому он продаст свою долю в праве. Это самый распространенный случай отчуждения долей, когда между сособственниками нет договоренностей и нет других вариантов решения проблемы. В таком случае третье лицо посредством приобретения мизерной доли в праве становится участником долевой собственности и отказа от других собственников не нужно», — поясняет эксперт «Агентство.net».

[3]

Проблема непонимания сути долевой собственности

Читайте так же:  Лицензия это товар или услуга

Все проблемы у собственников долей, по словам Писарева, возникают из-на неправильного восприятия доли в праве общей собственности. В большинстве случаев, люди некорректно концентрируют свое внимание на слове «собственность», при этом практически не замечают или не придают значения словам «общая» и «долевая». «Доля — это не конкретная площадь, не комната и уж тем более не квартира и не отдельный жилой дом, то есть такая доля в конкретном объекте недвижимости не выделена. Это всего лишь так называемое «участие в праве общей собственности наравне с другими участниками общей долевой собственности». А это ведь совершенно противоположные виды права. По опыту скажу, практически 8 из 10 нечетко понимают суть общей долевой собственности. И поэтому непонимание сути приводит к конфликтной ситуации между участниками», — рассказывает эксперт.

В частности, это может привести к еще одной довольно распространенной проблеме —распоряжению долевой собственностью с целью получения прибыли. Это когда собственник доли занимает одну из комнат в квартире (рассматриваем случаи, когда порядок пользования помещением устно или на основании соглашения достигнут) и он ее хочет сдавать или уже сдает в найм сторонним лицам. «С юридической точки зрения он вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению. На практике же он встречает массу непонимания и даже противостояния со стороны других сособственников. И они правы, ведь, помимо жилой площади (комнаты), наниматели пользуются общим имуществом собственников жилья, на пользование которым другие собственники своего согласия не давали. Собственник зачастую убежден что он по своему усмотрению вправе распоряжаться своим имуществом, не прибегает к получению согласия других участников долевой собственности. Решается этот вопрос в судебном порядке, хотя зачастую так и остается конфликтом участников долевой собственности, так как четкого алгоритма решения этой проблематики законодателем не представлено», — отмечает Писарев.

Когда собственник не может отказать жильцу проживать в его квартире

Никто не имеет на жилье прав больше, чем его собственник. Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения, а также право зарегистрировать в своем жилье кого бы то ни было по своему желанию.

Однако может ли он так же легко выселить человека из квартиры? Как показывает практика, в некоторых ситуациях даже права собственника не бесконечны.

Если вы заключили договор найма

Найм или аренда – не имеет значения, суть договора является одинаковой, разница лишь в том, что в первом случае собственник заключает договор с физическим лицом, а во втором – с юридическим. В соответствии с действующим законодательством, заключив подобный договор, собственник обязан сделать две вещи: зарегистрировать жильцов в квартире на срок действия договора и подать в ФНС декларацию о доходах.

Интересный факт: если собственник решает досрочно расторгнуть договор найма, а жилец зарегистрирован в квартире на более длительный период, выселить его будет непросто, если он не захочет покидать квартиру. Собственнику придется тратить время и деньги, обращаясь с требованием о выселении в суд, а все это время человек на законном основании – свидетельстве о регистрации по месту пребывания – проживает в квартире и пользуется ею.

Если вы зарегистрировали человека по месту жительства

Ситуация, когда собственник по какой-либо причине принимает решение зарегистрировать в своем жилье человека на постоянной основе, может очень усложниться, когда собственник изменит свое решение. Во-первых, не имеет значения, зарегистрирован человек временно или постоянно, наличие регистрации в жилом помещении автоматически предоставляет право проживания и пользования им. Поэтому воспрепятствовать прописанному жить по месту своей регистрации собственник не может, даже если очень захочет. Кроме того, каждый зарегистрированный в жилом помещении человек может вселить и зарегистрировать туда же своего несовершеннолетнего ребенка или детей, и для этого ему не нужно получать согласие собственника. А вот выписать из квартиры зарегистрированного по месту жительства несовершеннолетнего может стать для собственника неподъемной проблемой.

Если бывший супруг не желает выселяться

Еще одна интересная ситуация: жилье приобреталось в период брака, брак расторгнут, но бывший супруг или супруга не спешит съезжать. И выселить его вряд ли получится – как раз по причине того, что жилье приобретено во время брака, а значит, относится к совместной собственности. Можно либо разделить имущество – как путем заключения соглашения, так и через суд, либо продать квартиру и поделить деньги, либо установить режим пользования жилым помещением и продолжить проживать на одной жилплощади.

Топ 3 проблемы, с которыми можно столкнуться, приобретя недвижимость

Недостроенный частный дом или дача – на первый взгляд выгодное приобретение, которое позволяет сэкономить и обустроить постройку полностью на свой вкус. Однако такой объект недвижимости – это «кот в мешке», который требует особой осторожности при покупке.

Необходимо учесть все плюсы и минусы такого приобретения, а при покупке лучше нанять специалиста, который оценит качество постройки. Это снизит риски, о которых рассказано ниже.

В каких случаях выгодна покупка «недостроя»?

Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков. Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров. В данном случае, сделка максимально чистая, приобретать дом можно без опасений, только проверив документы.

Если говорить о покупателях, то главная выгода для них – тоже экономическая. Недостроенное здание можно закончить своими руками, благодаря чему в целом участок и дом обойдутся дешевле. Но это не единственное преимущество «недостроя». Он может интересовать не только покупателей с ограниченным бюджетом, но и следующим категориям:

  • покупателям, которые хотели бы самостоятельно создать внутреннюю планировку здания, но при этом не «заморачиваться» насчет фундамента;
  • частным строителям, способным самостоятельно подвести коммуникации и сделать чистовую отделку, но не умеющим возводить стены и / или кровлю.

Экономия при покупке недостроенного объекта – обычно около 20%.

Основные риски при купле-продаже недостроенного дома

Продавец далеко не всегда продает здание по причине нехватки средств для окончания строительства. Иногда в продажу выставляются объекты, которые просто невозможно достроить физически. Главный риск, в случае приобретения «недостроя» — это столкнуться именно с таким зданием.

При продаже не полностью построенного дома, владелец может столкнуться со строительными ошибками. Они приводят к полному демонтажу конструкций, что увеличивает затраты денег и времени.

Еще одна проблема незаконченных домов – бумажная волокита. Если продавец недобросовестный, он может возводить здание на участке, не пригодном для жилищного строительства. В данном случае, будет очень сложно согласовать постройку с администрацией, возможно, придется просто перепродавать участок.

Читайте так же:  Исключение из числа ответчиков

При масштабном строительстве, затраты на окончание проекта слишком велики. В итоге те 20-30%, что были сэкономлены на приобретении коттеджа, окажутся перекрыты серьезными расходами на стройматериалы и бригаду строителей. Иногда покупатель даже уходит «в минус», не экономя, а тратя даже больше из-за всех разбирательств с «недостроем».

Могут возникнуть и менее масштабные проблемы – например, этажность здания будет слишком большой. На территории России, под индивидуальное жилье, обычно допускается строить лишь трехэтажные жилые дома. Если этажей больше, придется их демонтировать.

Данных рисков можно избежать, если тщательно изучить документы, регламентирующие строительство частных домов, или нанять специалиста.

Виды недостроенных домов

«Недострой» — понятие, которое объединяет несколько стадий готовности объектов незавершенного строительства. Не все из них выгодно приобретать:

1. Дом под чистовую отделку

Здание достроено, коммуникации подведены, но внутренняя отделка стен и мебель отсутствует. На данном этапе, постройка уже может быть зарегистрирована и согласована со всеми инспекциями. Экономия в таком варианте небольшая, зато и риск минимальный.

2. Дом под черновую отделку

Коттедж построен, но коммуникации не подведены.

Может потребоваться согласование с технадзором. После подведения сетей, придется оформлять документы и регистрировать объект. Не всем понравится бумажная волокита.

Данный тип подходит покупателям, которые хотят сделать свободную планировку: сделать несколько санузлов или раковин на кухне, более свободно расположить розетки, выключатели. Обычно проблем при покупке такого дома или дачи нет, нужно обращать внимание только на документы.

3. Готова только «коробка»

Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них отрицательно воздействуют влага и мороз. Каркас, части стен могут разрушаться, где-то, возможно, есть техническая ошибка. Такой вариант лучше не покупать.

4. Есть только фундамент

Экономия в этом случае максимальная, но и строить придется дольше всего. Однако и проблем меньше, чем с «коробкой»: достаточно проверить фундамент на качество и прочность, и оценить документы. Нет нужды рассматривать все стены и перекрытия, нанимать оценщика.

Чаще всего, на рынке, «незавершенку» на стадии «коробки» или фундаментов продают физические лица, дома под отделку – коммерческие организации и застройщики коттеджных поселков.

Как оценить качество «недостроя»?

При анализе вариантов, нужно обратить внимание на несколько условий. Если они соблюдены, можно смело заключать договор. В противном случае, желательно отказаться от незавершенной постройки в пользу готового дома.

Основные условия безопасного приобретения:

  1. Здание стоит дешевле окружающих на 20-30%. Если ценник дороже, это экономически невыгодно, дешевле – значит, продавец вероятно скрывает какой-то недочет;
  2. Присутствуют все документы: разрешение на жилищное строительство, согласование проекта здания с техническим надзором, пожарной инспекцией. Владелец обязательно должен предоставить документ, подтверждающий факт единоличного владения участком и недостроенным зданием;
  3. Бывший владелец может предоставить смету по строительным материалам и тратам на бригаду, работавшую над возведением коттеджа. Это лишний раз подтвердит, что цена не завышена или занижена;
  4. Строительные материалы не испортились из-за нахождения на открытом воздухе. Перекрытия должны быть целыми, кладка – прочной, металлические элементы – не ржавыми и т.д;
  5. Окончание строительства обойдется дешевле, чем те 20-30% экономии, которые можно получить при покупке готового объекта.

Если все условия соблюдены, нет причин опасаться обмана. В некоторых случаях, у владельца может не оказаться документов от пожарной инспекции и архитектора – это простительно, однако новому собственнику придется самому их оформлять, в ходе чего могут вскрыться (ранее незамеченные) недочеты постройки.

Способы сократить риск

Чтобы не столкнуться с мошенничеством или просто невыгодным предложением, рекомендуется самостоятельно оценить здание или воспользоваться услугами специалистов. Второй вариант более надежный, однако не подходит людям, которые приобретают «недострой» в целях экономии.

Для самостоятельной оценки, нужно, как минимум, обладать юридическими навыками и знаниями в области строительства. Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным. Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика. Скорее всего, понадобятся два специалиста:

  1. профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;
  2. оценщик в более традиционном смысле. Он просто рассчитает сумму, которую необходимо будет потратить на завершение строительства.

Расчет предстоящих трат на ремонт незавершенного дома можно произвести и самостоятельно. Принимать во внимание нужно не только затраты не следующие этапы строительства, но и средства, которые пойдут на компенсацию недостатков здания.

Практика показывает, что большая часть «недостроя» требует реновации: подкраски, шлифовки, обработки от грибка и плесени, замены деревянных элементов и пр.

Ситуации, когда приобретать «недострой» не стоит

Часть недостроенных домов продается по той причине, что первоначальный строитель допустил грубую ошибку в ходе возведения, и теперь не может закончить проект. Здания с грубыми строительными ошибками не будут приняты пожарной инспекцией и администрацией, из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию.

Такие постройки приходится демонтировать и перестраивать, чтобы пользоваться домом на законном основании. Приобретать коттеджи с техническими ошибками абсолютно не выгодно.

Указатель того, что дача или дом несут в себе кучу проблем (юридических или строительных) – это длительный срок продажи. Хорошие экземпляры «недостроя» продаются в течение 1-го — 2-ух лет. Остальные можно считать не ликвидными.

Если такой дом все же приглянулся, следует выяснить у продавца причину длительной продажи, а также воспользоваться услугами специалиста, который оценит качество строительства.

Лучше отказаться от приобретения дома, который слишком долго простоял в недостроенном состоянии, и подвергся за несколько лет природным негативным внешним факторам.

Под воздействием ветра, дождя и мороза «коробки» постепенно разрушаются: становится хлипким каркас, трескается соединительный слой кладки, стены покрываются плесенью. Ликвидация таких признаков деформаций и разрушения, отнимет у инвестора слишком много средств.

Особенности оформления документов

При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.

Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.

Источники


  1. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.

  2. Наследственные споры. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 816 c.

  3. Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.
Топ 3 проблемы, с которыми можно столкнуться, приобретя недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here