Сдавая квартиру на длительный срок, вы идете на определенные риски

Полная информация в статье на тему: "Сдавая квартиру на длительный срок, вы идете на определенные риски" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Юридические риски при сдаче квартиры

Продолжаем разбирать возможные негативные аспекты сдачи квартиры в аренду и способы избежания этих ошибок. В этой статье поговорим о юридических рисках.

Самый популярный риск связан с налогообложением

Если у вас есть договор аренды, и вы исправно платите налоги с этой прибыли, то все хорошо. Кстати государство рассматривает законопроект о пониженном налоге с этой деятельности (обсуждается введение ставки в 4% вместо 13% или даже 23%).

Откуда цифра 23%? – для тех, у кого доходы за год превышают 512 тыс. руб., действует ставка НДФЛ 23 % (вместо 13%)

А если вы – иностранец, сдающий квартиру в аренду, то ставка будет уже 30%.

Согласно статистике, более половины тех, кто сдают квартиры в РФ, скрывают эти доходы от налоговой. Какие в этом случае возможны риски:

  • Привлечение к ответственности со стороны государства
  • Шантаж со стороны арендаторов, соседей (на основании того же аргумента «привлечь к ответственности за неуплату налогов»)

Кто и как может проверить договор аренды

В обычной ситуации фактически никто. Договор аренды сроком до года не подлежит регистрации в налоговой (дальше обычно просто заключается новый договор).

И ни у кого нет полномочий в принудительном порядке запросить договор аренды у вас, или у ваших квартирантов.

Какие возможны ситуации, когда правоохранительные органы или сторонние лица могут узнать об условиях договора:

Такое иногда случается. Представители полиции могут силой проникнуть в квартиру только в исключительных ситуациях (ордер или другие редкие основания). Или с согласия проживающих в квартире лиц (что чаще всего и случается).

Стандартный сценарий такой: представителей полиции что-то должно заинтересовать. Это может быть подозрительный выделяющийся вид или поведение самих арендаторов. Также все может случиться с подачи соседей или прочих «доброжелателей» (почти в 100% случаев – это так). И обычно для этого есть причины. Следовательно, вам нужно позаботиться о том, чтобы ваших соседей ничего не беспокоило.
Конфликт с арендатором

В случае любого подобного конфликта, невыплата налогов по договору – ваша слабая сторона.

Обращение к договору по вашей инициативе

Допустим вы решили воздействовать на арендатора правовыми методами. Тогда вы сами «светите» договор правоохранительным органам.

Случайно по инициативе арендатора

К примеру, арендатор решил оформить регистрацию или где-то подтвердить легальность своего пребывания. У него есть договор аренды. Неуплата арендодателем налогов для него может быть сюрпризом (далеко не все могут отнестись к этому с пониманием).

Ответственность за неуплату налогов от сдачи недвижимости

Несмотря на то, что доказать факт нелегальной сдачи квартиры трудно, риск все-таки есть, особенно если в качестве свидетелей выступит несколько соседей. В случае же отсутствия свидетелей привлечь арендодателя к ответственности практически невозможно, так как трудно доказать факт передачи денег. Хозяин может сказать, что квартиросъемщик – его друг, который живет у него бесплатно.

Если же факт незаконной сдачи квартиры все-таки докажут, то собственник должен будет выплатить налог за весь доказанный срок нелегальной аренды, пеню, а также штраф в размере 20% от общей суммы неуплаченного налога (в некоторых случаях до 40%). За повторное преступление подобного рода присуждают штраф вдвое больше.

Кроме того, нужно будет выплатить штраф за то, что вы не задекларировали свои доходы. Его размер составляет от 5 до 30 % от общей суммы налога .

А можно ли получить «срок»?

А иногда наступает даже уголовная ответственность – в случае, если общая сумма долгов по налогам (не полученным средствам, а именно сумма налогов) составила более 600 тыс. руб., то размер штрафа будет равняться от 100 до 300 тыс. руб. Его могут заменить арестом на срок до 6 месяцев или принудительными работами продолжительностью до 12 месяцев. Также есть еще следующая ступень «особо крупный размер» при достижении суммы более 3 млн. руб.

Все детали есть в ст. 198 УК РФ

На практике реальный срок за такие преступления крайне маловероятен при любых размерах. В случае полной уплаты налогов правовые органы не прибегают к лишению свободы . Но это действует только в случае первого нарушения.

Что делать?

  1. Платить налоги — тут все просто и понятно. Кстати, можно зарегистрировать ИП, и платить меньшую сумму. В реальности будет 7-8% + до 1 тыс. руб. в месяц. Из чего складываются такие расходы: 6% — налог с оборота, 1% — соц. взносы, 0-2% берут за снятие наличных со счета ИП + комиссии за ведение счета и бухгалтерские расходы.
  2. Дружить со всеми: с соседями и с арендаторами.
  3. Попробовать разделить риски с арендаторами. На нашей практике встречали договоры, где прописаны условия, что арендатор платит 50% НДФЛ. Стоит отметить, что в реальности это не освобождает получателя прибыли (т.е. вас) от полной оплаты НДФЛ государству.

Важные полезные нюансы

Официальная позиция White Flat: соответствие действующему законодательству, но все-таки вот несколько полезных подсказок для разных ситуаций

  1. Обязанность по уплате налогов возникает после подачи декларации (декларация подается до первых чисел мая следующего года). Т.е. до этого почти 16 месяцев с начала года вы еще ничего не должны и ничего не нарушили .
  2. С учетом того, что договор заключается на 11 месяцев, и у вас есть целых 16 месяцев до решения «подавать ли декларацию», идеальным будет вариант, при котором у вас каждый новый договор с арендатором начинается с января и заканчивается в декабре. И уничтожается старый экземпляр.
  3. Проговорите с арендатором по-человечески все возможные условия (что в противном случае ставка аренды будет на 13% больше, например)

Другие юридические риски

Незаконным является также заселение мигрантов, которые пребывают в стране нелегально. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с этим, всегда проверяйте документы тех, кто хочет снять квартиру.

Также юридическая ответственность будет лежать на вас, если квартиранты нанесут ущерб близлежащим квартирам (например, затопят соседей снизу). В таком случае вы должны будете компенсировать пострадавшим ущерб. Поэтому заселяйте только благонадежно выглядящих жильцов и всегда имейте актуальный договор аренды (чтобы была возможность взыскать этот ущерб с арендаторов).

Читайте так же:  Пересчитывается ли пенсия работающему пенсионеру

Мошенничество или общие проблемы — об этом в других статьях

Пять советов, как правильно снять квартиру и не стать жертвой обмана

Свеженький ремонт, чистота, улыбчивый и приветливый хозяин и, главное, очень привлекательная цена – все это отнюдь не повод для арендатора, ищущего себе жилье, сразу вселяться в квартиру, а тем более выплачивать задаток за три месяца вперед. Сайт «РИА Недвижимость» собрал пять советов экспертов, которые позволят вам узнать о тонкостях аренды и не остаться с носом, да к тому же и на улице.

Проверьте документы на квартиру

Существует несколько видов мошеннических действий со стороны наймодателей, о которых нужно помнить всем тем, кто пребывает в поиске съемного жилья.

Например, рассказывает руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Мария Баскова, в арендных отношениях имеет место быть такое явление, как субаренда жилья – когда наниматель пересдает квартиру третьим лицам, разумеется, не ставя в известность владельца. По словам собеседницы агентства, в данном случае мошенник снимает квартиру посуточно, скажем, дней на семь. За это время он успевает пересдать ее нескольким нанимателям по цене значительно ниже рыночной, но, получив при этом предоплату за несколько месяцев, скрывается. Несостоявшиеся же наниматели квартиры остаются и без денег, и без жилья.

Средства «самозащиты» в данном случае довольно банальны и просты. Чтобы не попасться на удочку мошенника, перед тем, как платить деньги, убедитесь, что квартира принадлежит собственнику, настаивает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев. «Такую информацию можно получить на основе выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующий запрос в территориальное подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или (Росреестр), оплатить 200 рублей госпошлины и подождать всего 5 дней. В Москве также можно обратиться в многофункциональный центр, они имеются в каждом районе. Выписку может запросить любой гражданин», — объясняет юрист.

При найме квартиры наниматель имеет право также требовать у хозяина паспорт, и, проверив документы на квартиру, заключить с собственником квартиры договор найма, в котором должны быть прописаны основные пожелания, требования и обязанности сторон, добавляет Баскова. Ну и, конечно, отдавать деньги нужно только под расписку, подчеркивает она.

Как правильно оформить договор аренды жилья. Совет >>>

Укажите срок аренды в договоре

«В весенне-летний период с появлением на рынке аренды сезонных квартир, встречаются собственники, которые выдают сдачу своей сезонной квартиры, за квартиру, которая сдается на длительный срок. В итоге наниматель вынужден через несколько месяцев снова искать себе жилье и переезжать», — приводит Баскова еще один пример обмана квартиросъемщика.

Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации, нужно сразу настаивать на заключении договора в письменной форме с указанием сроков найма.

Кстати, отмечает Черданцев, если в договоре найма срок не отражен, он считается заключенным на пять лет. После заключения договора собственник уже не сможет просто так выгнать нанимателя и расторгнуть договор. В случае каких-то разногласий между сторонами, договор расторгается только в судебном порядке, уточняет юрист.

Не ходите на осмотр квартиры в одиночку

Еще об одной стандартной схеме обмана предупреждает риэлтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу. «Мошенники размещают объявления о сдаче хорошей квартиры в хорошем районе, по совсем демократичной цене. Клиенты звонят, «собственник» квартиры очень мило беседует, готов сдать им эту квартиру, описывает много мелочей, чтобы создать реальность существования квартиры, и умело подвести людей к «бронированию» квартиры путем перечисления чисто символической суммы на его счет. Схема работает – проверено!».

Вывод напрашивается сам собой – не стоит доверять людям «на слух», как бы любезны, уверенны они не были по телефону. Всегда нужно настаивать на личной встрече. А производить оплату по безналичному расчету можно только после заключения договора найма, где, по словам Черданцева, следует указать номер банковского счета, чтобы иметь возможность перечислять деньги в оплату пользования жильем на случай возникновения разногласий.

Не советует Гуцу также приезжать на осмотр квартиры, имея полную сумму денег на руках, так как по телефону кандидату могут наговорить, что угодно, а на деле его встретит группа подозрительных личностей, которые могут попросту обворовать человека. Даже если квартира очень понравилась, и вы готовы сразу выплатить задаток, лучше добежать до банка или попросить подождать собственника пару часов, пока вы не привезете деньги, советует Гуцу. Ну и, конечно, лучше не ходить на осмотр в одиночку.

Не верьте всему, что есть в интернете

Не стоит сразу принимать на веру и информацию, размещенную в интернете. Ведь, как замечает руководитель офиса «Проспект Мира» управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Варварина, основной недостаток интернета – отсутствие возможности проверить достоверность данных.

«Нередки случаи, когда частные маклеры размещают фото объектов, реализуемых профессиональными игроками рынка. Если внимательно изучить базы данных, особенно на тех ресурсах, где самостоятельно можно вешать объявления, наверняка можно найти немало дублей, которые в лучшем случае размещаются для привлечения внимания к объектам данного маклера. В худшем варианте на осмотр вас привезут не в квартиру с недавним ремонтом и видом на палисадник, а в клоповник, выходящий окнами на свалку», — рассказывает эксперт.

Будьте дружелюбны, но держите дистанцию с хозяином

Что касается поведения нанимателя, то, по мнению Басковой, не надо ничего придумывать или специально подстраиваться под наймодателя, главное быть спокойным и дружелюбным. «Никогда не реагируйте бурно на возможные изменения в цене или сроках аренды, если правильно и спокойно построить беседу, то результат, как правило, будет в вашу пользу», — убеждена Баскова.

Гуцу же советует нанимателю относиться к съемной квартире, как к своей, не бояться прибить полку или вызвать лишний раз сантехника. А вот чего не надо точно, по ее мнению, так это излишнего внимания, чаепитий и подарков хозяину квартиры. Как и в любом деле, в арендных отношениях важно показать себя ответственным, старательным, с хорошей памятью, но при этом «держать дистанцию», замечает риелтор.

[3]

Как легально сдать квартиру на длительный срок?

В Москве растет количество владельцев квартир, которые сдают свою недвижимость легально. С 2012 года их число выросло почти на 70%, пишут «Ведомости». Сколько нужно заплатить налогов, если решил сдавать квартиру на длительный срок и по договору?

Читайте так же:  Закон о запрете тюнинга автомобилей

Юрист, эксперт в области недвижимости и банкротства

Какие общие принципы экономической выгоды от выбора системы налогообложения?

При получении дохода до 20 тыс.руб. в месяц – выгоднее сдавать в аренду как физическому лицу (налоговая ставка 13%).

При получении более высокого ежемесячного дохода выгоднее сдавать в аренду как индивидуальному предпринимателю (ИП), применяющему упрощенную систему налогообложения (налоговая ставка 6% от дохода + обязательные страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС — в 2018 году их размер составит 26 545 рублей + 1% от суммы, превышающей доход в 300 тыс. рублей).

При этом, сумма налога может быть уменьшена на сумму уплаченных страховых взносов.

Допустим, квартира сдается за 15 тыс. руб. В год это будет составлять – 200 тыс. руб.

Физическое лицо уплатит 26 тыс. руб. (13% от 200 тыс. руб.).

ИП уплатит 26545 руб., так как сумма уплаченных страховых взносов будет превышать налог 6%.

То есть, при такой ставке сдавать квартиру как физическому лицу будет выгоднее, особенно, если учитывать, что необходимо будет понести расходы на открытие ИП и оплату услуг бухгалтера, сдающего отчетность.

При чуть большей ставке арендной платы уже надо будет соизмерять выгоду.

При получении определенного размера дохода выгоднее сдавать в аренду как ИП с приобретением патента на занятие конкретным видом деятельности (стоимость патента, утвержденная местными органами власти).

Здесь необходимо смотреть, где расположена квартира. В каждом округе Москвы действуют свои ставки на патент, которые зависят не только от места расположения квартиры, но и от ее площади. Узнать стоимость патента можно через специальный сервис ФНС, выбрав срок его действия, город, район, вид деятельности (сдача в аренду жилых помещений) и указав площадь квартиры.

К стоимости патента также надо будет прибавить сумму уплачиваемых ИП страховых взносов.

Какие существуют риски сдавать квартиру, как индивидуальный предприниматель?

  1. При продаже квартиры, находившейся в собственности более 3-х лет, и которая сдавалась в аренду через ИП, будет в любом случае начислен налог 13% (НДФЛ).
  2. В случае, если квартиру не удается долгое время сдать в аренду, ИП, находящийся на «упрощенке», потеряет деньги на уплате страховых взносов, а ИП, купивший патент, зря уплатит деньги за соответствующий период.
  3. Существует риск, что налоговая инспекция посчитает, что гражданин приобрел статус индивидуального предпринимателя исключительно для уменьшения размера уплачиваемых налогов, и доначислит сэкономленный НДФЛ.Такой вариант вполне реален, если гражданин:
  • приобрел квартиру по возмездной сделке и в короткий период приступил к ее сдаче в аренду;
  • приобрел статус ИП сразу после покупки квартиры, и не осуществлял других видов предпринимательской деятельности.

Надо учитывать, что судебная практика по квалификации таких действий со стороны налогоплательщика постоянно меняется, но в большей степени суды принимают сторону позицию налогового органа.

[1]

В каких случаях однозначно стоит сдавать квартиру, зарегистрировав ИП?

Если гражданин не является резидентом РФ (проводит менее 183 дней в году на территории РФ), он уплачивает налог в размере 30%. Здесь в любом случае целесообразно оформлять статус ИП.

Чем опасна сдача квартиры на длительный срок?

Ключевые риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают перед владельцем квартиры наравне с арендатором объекта недвижимости. По нормам Жилищного кодекса, арендой является передача временных прав на использование имущества по прямому назначению. Сторонам важно понимать, что в этот период может произойти что угодно, поэтому необходимо продумать все риски.

Государственная регистрация договора

По нормам статьи 683 ГК РФ , договор аренды не может заключаться больше, чем на пятилетний срок. В связи с этим отсутствие в контракте периода действия означает, что его срок составляет пять лет.

В настоящее время действуют правила, по которым договоры аренды от года и больше подлежат государственной регистрации. После завершения этой процедуры стороны приобретают права и обязанности, закрепленные договором.

Процесс регистрации должен быть начат в течение одного месяца с момента заключения соглашения об аренде. Если все необходимые действия сторонами не будут выполнены, споры, возникающие между сторонами, могут привести к передаче дела в суд.

По итогу рассмотрения спора суд может вынести одно из следующих решений:

  • признать договор недействительным;
  • обязать совершить действия, закрепленные договором;
  • применить к арендатору санкции административного типа по нормам статьи 19.21 КоАП или статьи 19.15.1(если арендодатель не произвел обязательную регистрацию граждан в сданной в найм квартире).

Правомочия собственника

Арендный договор содержит ряд ключевых разделов. Один из них – определение правомочий собственника жилья. Владелец квартиры имеет право осуществлять следующие действия:

  1. Свободно посещать объект недвижимости.
  2. Требовать использования квартиры по прямому назначению.
  3. Ограничивать права на проживания посторонних лиц в жилом помещении.
  4. Запрещать заключать договоры субаренды с другими лицами, если это не предусмотрено условиями соглашения.

Статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что при наличии согласия всех сторон договора наниматель вправе заселить в квартиру детей арендодателя совершеннолетнего возраста, иных лиц (если они временно находятся в городе).

Если дети квартиранта младше восемнадцати лет, вселять и прописывать их арендатор вправе без разрешения собственника.

Согласно статье 680 Гражданского кодекса, все проживающие в квартире граждане могут вселять в помещение иных лиц на безвозмездной основе при предварительном уведомлении собственника объекта недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Владелец квартиры вправе отказать нанимателю в подселении, если число квартирантов нарушает установленные законодательством нормы площади жилого помещения на одного человека.

Досрочное расторжение договора

Если одна из сторон соглашения желает в досрочном порядке расторгнуть договор, может возникнуть ряд сложностей. В частности, российское законодательство определяет ограниченный перечень оснований для досрочного расторжения договора.

Основными причинами являются следующие:

  • ненадлежащее использование жилого помещения, в связи с чем его состояние значительно ухудшилось;
  • уклонение от внесения арендных платежей в течение полугода.

Прочие причины досрочного расторжения арендного соглашения рассматриваются в судебном порядке. К ним относятся следующие:

  1. Нахождение объекта недвижимости в аварийном состоянии.
  2. Использование объекта недвижимости не по целевому назначению.
  3. Нарушение условий соглашения.

Основная проблема в расторжении арендного договора состоит в том, что арендатор при соблюдении всех условий соглашения вправе продлить срок действия сделки на тех же условиях.

Читайте так же:  Досрочная пенсия для многодетной мамы

Собственник жилого помещения не имеет права отказать в продлении договора, если для отказа нет веских оснований. Отказать в продлении договора владелец объекта недвижимости вправе только в том случае, если он не планирует в течение последующих одиннадцати месяцев сдавать квартиру.

Если собственник жилья неправомерно отказал в продлении договора, арендатор может добиться в судебном порядке принудительного заключения соглашения найма жилого помещения.

Основные проблемы с длительной сдачей квартиры в найм

За период действия соглашения у собственника могут появиться причины, чтобы передать права владения квартирой другому лицу. Это может быть вызвано необходимостью передать объект недвижимостью по наследству, продать, подарить и т.д.

Если собственник решит заключить договор купли-продажи, он должен уведомить покупателя о том, что объект недвижимости сдается. Новый владелец квартиры вправе не продлевать с арендатором договор найма. Об этом квартиросъемщика уведомляют заранее.

Следующая проблема – соблюдение правил проживания и чистоты в квартире. Чтобы максимально снизить риски, арендодателю необходимо оценить уровень чистоплотности потенциальности нанимателя. Проблема заключается в том, что определить этот факт с первого взгляда проблематично.

Следующий пункт – большая вероятность причинения вреда материального типа. Зачастую это касается смесителей на кухне и в ванной, канализации, испорченных обоев. В некоторых случаях поломки носят более серьезный характер, поэтому в договоре необходимо указывать порядок расчета и выплаты компенсации за причинение материального ущерба.

Следующая проблема – возникновение конфликтных ситуаций с соседями. Избежать проблем можно путем определения условия проживания по договоренности с арендатором.

Читайте также:

Одна из ключевых проблем – оплата услуг коммунального типа. Помимо необходимости оплаты коммунальных платежей в полном объеме, оговаривается периодичность передачи денежных средств. В противном случае арендатор должен будет погасить задолженность в полном объеме, выплатить пени и штрафы. Кроме того, арендатор сможет досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Требования к содержанию договора

Основные требования к содержанию договора заключаются в следующем:

  1. Установление суммы залога, которая является видом гарантии имущественной защиты прав владельца квартиры. В договоре указывается сумма внесения, условия возврата или удержания, причины расторжения договора.
  2. Определение размеров и порядка погашения суммы ущерба за причиненный арендатором материальный ущерб или условия самостоятельного проведения ремонтных работ.
  3. Установление порядка и размеров оплаты за проживание и коммунальные услуги. Кроме того, определяется способ внесения денежных средств и перечень санкций, назначаемых за нарушение данного пункта договора.

Арендодателям рекомендуется заключать соглашение на короткий срок с возможностью дальнейшего продления договора на более длительный срок (если обеих сторон устраивают условия соглашения).

Сдача объекта недвижимости на длительный период времени часто сопряжена с большим количеством рисков, особенно если договор составляется без посредников.

Поэтому при заключении сделки необходимо продумывать все условия и включать их в соглашение. Кроме того, рекомендуется заключать предварительный договор на короткий срок, чтобы проверить, насколько арендатор подходит арендодателю.

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Для собственника жилья аренда дело, пожалуй, не менее хлопотное, чем для квартиросъемщика. Мы собрали лучшие тексты Domofond.ru о том, как подготовить квартиру к сдаче, найти будущих жильцов, снизить риски и правильно составить договор найма.

Как выгодно сдать квартиру?

Как сделать квартиру в аренду более привлекательной для квартиросъемщиков и рентабельной.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Какие квартиры в новостройках сдавать в аренду выгоднее всего? За сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Покупка квартиры для сдачи внаем – хорошая идея или ошибка?

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Какой доход могут принести разные типы недвижимости, которые частные инвесторы покупают, чтобы зарабатывать на аренде.

Кто главный — тот, кто сдает квартиру, или тот, кто снимает?

В общении арендатора и хозяина квартиры постоянно возникает вопрос: где граница между своим и чужим? Мы расскажем, как в этой ситуации обойтись без конфликтов.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Если вы арендодатель, вас наверняка интересует, какой объект проще всего сдать. Мы спросили у арендаторов, что такое идеальная квартира для съема в их понимании.

Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры

Клиенты риелторских агентств иногда предъявляют более чем странные требования к съемным квартирам.

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Хорошо рассказать о квартире могут либо ее хозяева, либо фотоснимки, но вторым обычно доверяют больше. Правильная интерьерная фотосъемка поможет вам быстрее и выгоднее сдать квартиру.

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Прежде чем сдать квартиру в аренду, приведите ее в порядок. При минимальных затратах вы можете существенно поднять арендную ставку. Кроме того, так вы быстрее найдете жильцов.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Не секрет, что чем лучше состояние квартиры, тем выше арендная плата. Как обновить квартиру и не остаться в минусе?

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

После ремонта возникает вопрос: как обставить помещения, ведь неизвестно, кто в них будет жить? Стоит ли покупать мебель эконом-класса или оставить комнаты пустыми? Советуют наши эксперты.

Сколько стоит обставить мебелью 2-комнатную квартиру?

Эксперты рассказывают, сколько стоит обставить мебелью и основной техникой 2-комнатную квартиру (включая всю мебель, технику и не включая сантехнику, текстиль, посуду и мелочи).

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

По описи имущества нужно и сдавать квартиру, и принимать ее, когда жильцы выезжают. Что же включить в опись?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на длительный период с частным лицом или риелторской фирмой.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Насколько затратно и хлопотно платить налог с дохода от аренды жилья, как уменьшить выплаты, какие документы подготовить и куда обращаться добросовестному арендодателю.

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Арендодатель может действовать как физическое лицо или зарегистрироваться как частный предприниматель. В качестве ИП налоги платить выгоднее и можно выбрать одну из двух схем.

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Что делать, если сдали квартиру, но выяснилось, что у квартиранта несуществующая прописка и он находился два года в розыске?

Читайте так же:  Изменение размера выплат при переходе с досрочного варианта педагогической пенсии на основную пенсию

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как поступить, если квартиру сдали без договора, а теперь жильцы не платят и отказываются выезжать?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Вы попрощались с арендатором, а потом выяснили о сущестовании долгов. Можно ли вернуть потраченную им сумму?

[2]

Как сдают квартиры в поднаем: безопасность и риски

Субаренда и поднаем недвижимости часто происходят незаконно. При этом сложно сказать, кто рискует больше – наниматель или собственник. О рисках, связанных с поднаймом квартиры, а также о том, как их избежать, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова.

Договор аренды жилого помещения, заключаемый между физическими лицами – собственником недвижимости и арендатором, называется договором найма. Если арендатором (нанимателем) является юридическое лицо, то такая сделка называется арендой. Часто это практикуется в случае с корпоративной или дипломатической арендой помещений для сотрудников предприятий или посольства. Аренда (субаренда) и наем (поднаем) помещений регламентируются различными статьями ГК РФ.

Возможность поднайма нужно указывать в договоре найма

Рассмотрим сделку между физическими лицами – договор найма и поднайма. При изменении личных обстоятельств нанимателя и его желании освободить жилое помещение у собственника (наймодателя) в качестве компенсации за расторжение сделки обычно остается страховой депозит в размере одной месячной арендной платы, которую вносит арендатор при подписании договора найма одновременно с предоплатой за первый или первые месяцы аренды. Если по каким-либо причинам расторгнуть договор невозможно, наниматель может пойти по пути договора поднайма (субаренды).

На рынке элитной недвижимости стороны всегда вносят в договор пункт о поднайме (субаренде), в котором указано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем без письменного согласия наймодателя. Аренда и наем по закону подразумевают владение и пользование имуществом в течение срока договора, но не распоряжение им. А сделки с субарендой или поднаймом – это уже распоряжение имуществом, принадлежащим третьему лицу. Дело в том, что изначально у собственников элитной недвижимости есть целый ряд требований к нанимателю, и агентство порой ищет подходящего человека или семью в течение нескольких месяцев, а иногда и до года. Поэтому вот так просто захотеть и сдать быстро и выгодно квартиру в поднаем вряд ли получится. Задача усложняется, если ваш договор найма сроком более одного года и был зарегистрирован в соответствии с ч. 2 статьи 674 ГК РФ в Росреестре. Договор поднайма необходимо будет также зарегистрировать, если договор будет сроком более года и вы получили согласие наймодателя на поднаем.

Обезопасить себя в случае поднайма можно тщательной проверкой нанимателя, закреплением в договоре поднайма ограничений по пользованию жилым помещением: допустим, не разрешается курить или содержать в квартире собак или других домашних животных. Часто в договоре указывается список лиц с паспортными данными, которые будут постоянно проживать в данной квартире, даже не являясь по договору нанимателями.

На поднаем также нужен необходим договор

Аналогичные положения можно и нужно формализовать в договоре поднайма. Финансовая сторона вопроса также может быть синхронизирована с первоначальным договором. Если вы как наниматель внесли страховой депозит в определенном размере, то рекомендуется придерживаться аналогичных условий в случае поднайма. Естественно, в случае поднайма часть ответственности за сохранность внутреннего убранства квартиры остается у нанимателя, который в первую очередь будет отвечать перед наймодателем при передаче квартиры по акту в конце срока найма.

Также известны случаи, когда предприимчивый наниматель берет в наем квартиру без ремонта, отделывает ее за свой счет, а потом сдает в поднайм уже по более высокой цене на длительный срок или чаще на короткий, вплоть до нескольких дней с посуточной оплатой. Такие краткосрочные сделки пользуются популярностью, особенно если квартира находится в центре города, в окружении музеев и театров. Тогда у иностранных туристов есть возможность выбора между дорогостоящей гостиницей и симпатичной квартирой.

Но бывает и по-другому. Например, наниматель арендует квартиру на долгий срок, исправно оплачивает наем, время от времени проживает в квартире или вообще там не проживает, а экспериментирует с посуточной арендой. Часто это происходит без договоров, просто под честное слово, и порой наниматель зарабатывает вот таким неофициальным способом в несколько раз больше, чем сам платит за квартиру. Кто знает, у кого больше риск в таком предпринимательстве: у нанимателя или у наймодателя-собственника квартиры.

В случае с дорогой недвижимостью мы рекомендуем страховать квартиру, внутреннюю отделку и мебель обеим сторонам сделки. Например, можно в одной и той же страховой компании собственнику оформить страхование своей недвижимости и одновременно страхование нанимателем своих встречных рисков по нанесению ущерба жилому помещению или элементам интерьера. Тогда и волки сыты и овцы целы.

Как сдать квартиру в аренду грамотно и без риска?

Учеба в другом городе, туризм, проживание с семьей… Сегодня наем квартиры — обычная практика. Как оформить сделку, защитив свои права? Проводим ликбез по заключению договора найма жилого помещения.

Кому можно сдать квартиру?

Нанимателем может быть только гражданин. В договоре также указываются лица, постоянно проживающие с ним, — они имеют все права по пользованию квартирой, но ответственность за их действия перед вами несет наниматель.

Постоянно проживающие в квартире люди будут считаться сонанимателями, если заключат с нанимателем договор о несении солидарной ответственности.

Кто еще может жить в этой квартире?

Наниматель и проживающие с ним люди могут безвозмездно вселить временных жильцов — но не более чем на шесть месяцев. Об этом вас должны поставить в известность и получить согласие. Если не будут соблюдены требования закона о норме жилой площади на человека, вы можете запретить их заселение.

Сделайте копии страниц паспортов нанимателя и всех, кто будет проживать вместе с ним.

Как составить договор?

Документ так и называется — «Договор найма жилого помещения». Сначала указываются место (населенный пункт) и дата заключения договора. Далее полностью прописываются данные сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.

Предмет договора

Сдавать в наем можно квартиру и жилой дом — или их часть. В этом пункте даем характеристику объекта: адрес, назначение, площадь, этажность, данные о земельном участке и другое. Указываем реквизиты правоустанавливающего документа на помещение.

Здесь же определяем срок договора и возможность его продления. Максимальный срок найма — пять лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Причем договор, срок которого превышает один год, нужно зарегистрировать. Иначе — административная ответственность. Часто договор найма заключают на 11 месяцев.

Читайте так же:  Сколько стоит юридическое образование

Чтобы проверить, насколько наниматель добросовестен, установите для начала небольшой срок договора. Например, два-три месяца.

Права и обязанности сторон

Этот пункт — самый объемный. Детально распишите обязанности нанимателя, это важно для защиты вашего имущества и интересов.

Какие свои права нужно прописать:

  • вы имеете право на досрочное расторжение договора; с предварительным уведомлением нанимателя. Например, за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения;
  • вы можете посещать квартиру — «доверяй, но проверяй»;
  • и в одностороннем порядке менять размер платы. Если наниматель не соглашается на это условие, размер платы вы поменять не можете.

Какие обязанности нанимателя надо включить в договор:

  • вовремя вносить плату за жилье, оплачивать коммунальные и прочие услуги;
  • освободить помещение и вовремя сдать его вам в исправном состоянии — по истечении срока найма или в случае досрочного расторжения договора;
  • соблюдать правила пожарной безопасности;
  • информировать вас о получении корреспонденции на ваше имя и о других вопросах, имеющих отношение к помещению.

Также стоит обговорить в договоре право нанимателя на содержание домашних животных в квартире.

Распределите в договоре обязанность проводить текущий и капитальный ремонт помещения. При отсутствии такого абзаца текущий ремонт — обязанность нанимателя, а капитальный —ваша.

Размер платы и порядок расчетов

Указываем размер платы за наем помещения, срок, форму, порядок выплаты денег. Если договором срок платы не предусмотрен, наниматель вносит ее ежемесячно.

Отмечаем, входит ли оплата коммунальных и прочих услуг (телефонная связь, интернет, кабельное телевидение) в плату за пользование жильем.

В ваших интересах — взимать плату за месяц вперед.

Ответственность сторон

Подробно определяем ответственность сторон по каждому возможному спорному моменту: последствия утраты и повреждения имущества, неисполнения условий договора, особенности расторжения договора. Устанавливаем штрафные санкции за несвоевременное внесение оплаты.

Укажите, что уплата пени не освобождает нанимателя от обязанности по внесению платы за найм в полном объеме. А окончание срока договора не освобождает от ответственности за его нарушение.

Здесь же отмечаем, что при возникновении форс-мажорных обстоятельств — стихийных бедствий, военных действий — стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по договору.

Приоритетным способом разрешения споров определяем переговорный — что, конечно, не освобождает стороны от обращения в суд.

Сдавая квартиру на длительный срок, вы идете на определенные риски

Если говорить о сдаче квартиры в найм или аренду, нельзя умолчать о и возникающих в связи с этим рисках, а их немало. Причем рискуют все – и собственник, и жилец. Рассмотрим основные трудности и проблемы, с которыми может столкнуться собственник.

Договор должен быть составлен максимально подробно

В договоре найма жилья должны быть прописаны все условия – от того, на ком лежит обязанность по оплате ЖКУ до того, как и в каком случае может быть произведено расторжение договора. Долгосрочная аренда предполагает, что жилью может потребоваться мелкий или капитальный ремонт, и порядок его производства тоже должен быть расписан подробно – за чей счет он производится, кем, если ремонт капитальный – где в это время проживают квартиросъемщики, максимальная длительность ремонта. Это поможет сторонам избежать судебных тяжб. Очень тщательно следует продумать собственнику и раздел о досрочном расторжении договора, особенно, если он планирует зарегистрировать жильца в квартире на весь срок действия договора. Ему следует помнить, что оснований для досрочного расторжения договора немного, и перечень их исчерпывающий, поэтому просто так выселить жильцов и расторгнуть с ними договор не получится даже через суд. Договор может быть расторгнут досрочно по общим правилам, предусмотренным ГК РФ, однако жилец вправе отказаться съезжать до истечения действия его регистрации в жилом помещении. Ведь на весь период действия его регистрации в жилом помещении он сохраняет право проживать в нем и пользоваться им.

Регистрация договора и уплата налога на доход

Договор, срок действия которого более 11 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для регистрации договора нужна и собственник, и квартиросъемщик. Помимо этого, собственник обязан отчитываться о получаемых доходах, своевременно подавая соответствующую декларацию в ФНС. Если этого не произойдет, собственнику придется уплатить не только налог, но и два вида штрафа – за несвоевременную подачу декларации и просрочку уплаты налога.

Должен ли собственник зарегистрировать жильца?

Постановление Правительства РФ от 22.12.2004 г. № 825 считает, что, если договор аренды заключен на год и более, собственник должен зарегистрировать жильца в жилом помещении. В противном случае собственника могут привлечь к административной ответственности по ст. 19.15.1 КоАП. Таким образом, человек, зарегистрированный по месту пребывания (и проживания), получает возможность написать заявление в УК по месту постоянной регистрации о том, чтобы его освободили от уплаты ЖКУ в связи с проживанием по другому адресу.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако не следует проявлять спешку в данном вопросе. Лучше, если регистрация жильца произойдет через некоторое время после подписания договора и его регистрации и ни в коем случае не до этого. Регистрировать жильца лучше только по месту пребывания, т.е. на определенный срок. Что касается вселения в квартиру третьих лиц (чаще всего это члены семьи арендатора, но могут быть и друзья), этот вопрос должен быть очень подробно прописан в договоре аренды. Общее правило, изложенное в ст. 680 ГК РФ, к сожалению для собственника, разрешает арендатору и всем, кто с ним проживает, безвозмездно вселять в квартиру третьих лиц с уведомлением собственника, но без его согласия. Поэтому нужно очень внимательно выбирать жильцов, которым вы планируете сдавать свое жилье.

Источники


  1. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.

  2. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.

  3. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
Сдавая квартиру на длительный срок, вы идете на определенные риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here