Сдаете квартиру как платить меньше налогов. советуют юристы

Полная информация в статье на тему: "Сдаете квартиру как платить меньше налогов. советуют юристы" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Юридическая консультация, помощь в Новокузнецке. Составление иска, претензии. Семейный, жилищный, юрист в суд.

Адвокат, страховой автоюрист ОСАГО, споры с застройщиками. Раздел имущества супругов, развод. Наследство.

СДАЮ КВАРТИРУ И НЕ ПЛАЧУ НАЛОГИ… ЧТО БУДЕТ?

Квартиранты сказали, что консьержка как-то связана с налоговой. С управляющей компанией у меня проблем нет, в квартире счетчики, и всех все устраивает. Но вот про­блем с налоговой я боюсь. Могут ли меня наказать?

■ Давайте все же начнем с ваших обязанностей. Налог на доходы арендодатель должен платить обязательно, поскольку получил прибыль. Многие оставляют деньги себе и живут в страхе, а ведь сумма налога за сдачу жилья не убийственная — 13% от до­хода. Как и всем людям, живущим не на одну зарплату, вам надо представить в налоговую инспекцию декларацию. Сдается она до 30 апреля следующего после сдачи жилья года. За опоздание штрафуют.

Непредставление декларации считается правонарушением и влечет взыскание штрафа в размере 5% от суммы налога, под­лежащей уплате, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления декларации.

Непредставление декларации более чем на 180 дней наказыва­ется штрафом в размере 30% от суммы налога и 10% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый полный или неполный ме­сяц, начиная с 181 -го дня. В целом размер штрафа не может быть меньше 1000 руб., а вот больше — запросто.

§ Ст. 229 Налогового кодекса РФ

При крупной сумме уклонения от налогов штраф может дости­гать трехсот тысяч рублей. Если речь о престижном столичном жилье, то имеет смысл упомянуть о том, что, если за три послед­них года не заплатили налог на сумму более 600 000 руб., — это уже настоящее преступление и предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до трех лет.

§ Ст. 198 Уголовного кодекса РФ

Поэтому, несмотря на то, что у обычных людей суммы дохода от аренды намного скромнее, не стоит забывать о серьезности самого нарушения.

Но инспекторы не всегда находят нарушителей. Зачастую, даже если люди заключают договор найма, чтобы обезопасить себя в случае спорной ситуации, о существовании этого документа зна­ют только арендодатель и жилец. В этом и заключается проблема для налоговых органов.

Договор аренды составляется в письменной форме и регистри­руется, только если имущество сдается человеку на срок более года или если имущество сдается организации (на любой срок).

§ Ст. 609 Гражданского кодекса РФ

Тогда инспекторы и органы госрегистрации меняются сведе­ниями. Но если договор аренды квартиры заключен сроком менее чем на 12 месяцев, то регистрировать его не нужно. И доказать факт сдачи квартиры будет довольно сложно. Некоторые люди идут другим путем: уменьшают в договоре сумму оплаты или сво­дят ее к оплате коммунальных платежей, расходов на свет и воду. Но тут уже могут взбунтоваться ваши жильцы, испугавшись, что в случае досрочного расторжения договора они не смогут вернуть с вас сумму, которую заплатили на самом деле.

Само же по себе возможное сотрудничество консьержки с налоговой (или участковым) не гарантирует вам неприят­ностей с инспекторами. Факт проживания людей не говорит о том, что вы на этом зарабатываете (вы могли попросить кого-то присмотреть за жильем или по доброте душевной пустить пожить друзей).

Неприятности грозят, если поссоритесь с жильцами. Если у них есть договор с реальной суммой оплаты и расписки, они могут сдать вас налоговикам.

В любом случае мы не призываем никого уклоняться от уплаты сборов. Лучше поделиться с государством и спать спокойно.

Как инспекторы найдут тех, кто не платит налоги при сдаче квартиры

Наши друзья из канала Баблишко рассказали про это подробнее.

Итак, про выявление владельцев квартир, которые (ай-ай-ай) не платят налоги.

В СМИ начался очередной виток паники вокруг налоговой и физов. Якобы ФНС будет мониторить/получать доступ без суда и следствия к счетам физических лиц и нещадно начислять налоги. Почему это происходит и кому выгодно?

1. У ФНС сложная бюрократическая процедура получения информации из банков в отношении физических лиц. Она не автоматизирована. Программного обеспечения по физам в налоговой нет. Все в ручном режиме. О мониторинге и речи не может идти.

Советы-как избежать уплату налогов! «Сдача квартиры в аренду — весьма популярный способ получения дополнительного дох.

Советы-как избежать уплату налогов!

«Сдача квартиры в аренду — весьма популярный способ получения дополнительного дохода физлицами. Особенно активно этот бизнес процветает в крупных городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. При это почти никто из арендодателей налогов не платит. Невольно вспоминаются слова Томаса Джефферсона: «вводя подоходный налог, вы создаёте нацию обманщиков». Именно это и происходит на рынке аренды жилья в России. К каким только способам не прибегали налоговые органы, чтобы заставить граждан платить НДФЛ за сдачу квартир в аренду! Рейды совместно с участковым, давление на совесть, запугивание штрафами и даже тюрьмой — все оказалось безрезультатным. Налог на доходы физических лиц при сдаче жилья как не платили, так и не платят более 90 процентов арендодателей.

Одним словом, в необъявленной войне с неплательщиками подоходного налога за сдачу жилья налоговые органы терпят сокрушительное поражение. Неужели так трудно вывести бизнес по аренде квартир из тени? Оказывается, да. Не то, что трудно, а практически невозможно это сделать в стране, где 9 из 10 граждан уклоняются от уплаты налога на доходы всеми возможными способами. Рассмотрим те из них, которыми пользуются, чтобы избежать уплаты НДФЛ за квартиру, сданную в аренду.

«Никого нет дома»

Помните анекдот про Штирлица? Его дом окружило гестапо, требуют, чтобы русский шпион сдавался. Штирлиц кричит из окна, что никого нет дома. Гестаповцы в недоумении убираются восвоясь. Голос за кадром: «так Штирлицу в очередной раз удалось избежать провала». Примерно так поступают арендаторы и владельцы квартир, чтобы избежать ненужных разборок с налоговым инспектором. Способ простой и крайне эффективный: хозяева сдаваемой квартиры договариваются с жильцом, чтобы тот никого не пускал. Это жильцу только на руку — зачем ему непрошенные гости? А выставлять милицейскую засаду налоговики не будут, нет оснований.

Читайте так же:  Как влюбить в себя парня

«Нет дохода — нет и налога на выручку»

Следующий способ уклонения от налога при сдаче квартиры в аренду основан на точном понимании, в какой момент образуется доход и, соответственно, обязанность по уплате НДФЛ с него. Сам факт проживания кого-нибудь в квартире не означает получение от этого прибыли; даже если каким-то чудом договор аренды попал в руки налоговой инспекции — это тоже не является доказательством получения дохода. Таким доказательством случит факт передачи платежа, но вряд ли кто додумается делать это на глазах налогового инспектора. Расписка в получении денег тоже может служить доказательством получения выручки от аренды жилья, но такая практика на российском рынке недвижимости не прижилась.

«Бескорыстная сдача жилья в пользование»

Предположим, что налоговые органы установили факт проживания в съемной квартире постороннего человека и требуют объяснений. Во-первых, их с полным правом можно послать куда подальше: владелец квартиры имеет право делать с ней все, что хочет, если это не мешает спокойному проживанию соседей. Если не хочется дразнить гусей, применяют следующую отмазку: в квартире человек проживает безвозмездно, для того, чтобы присматривать за ней. Главное — отрицать, что за проживание взимается плата, а налоговикам доказать это практически невозможно.

«Квартира сдается, но жилец не платит»

В случае, если на свет всплыл договор аренды жилого или хозяйственного помещения, объясняться с ИФНС как-то придется. Хорошим способом избежать подоходного налога является представление арендатора в роли неплательщика. Да, договор заключен, но жилец упорно не желает платить за квартиру — следовательно, доход не получен, а раз нет дохода — то нет и налога. Или, говоря бухгалтерским языком, налогооблагаемая база по НДФЛ равна нулю. Вариантом этого способа можно считать условие, что арендатор должен заплатить за год сразу по его истечении. Вот как заплатит — так и можно приходить за налогом. Излишне говорить, что в самом конце года жилец таинственно исчезает, не заплатив ни копейки.

«Перезаключение договора аренды квартиры»

Оказывается, НДФЛ платится физическими лицами по итогам налогового периода, то есть, года. А это значит, что если квартира сдается в 2012 году, то подоходный налог за нее надо декларировать и уплачивать в 2013-ом. Таким образом арендодателю, пойманному за руку, не грозят никакие штрафы, пока не прошел срок подачи налоговой декларации по НДФЛ. За это время можно расторгнуть договор об аренде квартиры, что позволит заплатить налог по-минимуму, лишь за ту сумму дохода, которая была доказана налоговиками. И тут же заключить арендный договор заново, с тем же арендатором — к этому нет никаких законодательных препятствий.

«Вторичная аренда через подставную фирму»

Самый лакомый кусочек для владельцев жилья под съём — это организации, арендующие квартиры для своих нужд. Арендная плата в этом случае может значительно превышать средний уровень по городу, беда лишь в одном: в бухгалтерии юридического лица, с кем заключается договор, остаются следы о денежных средствах, которые поступают в качестве оплаты. Налоговые органы их неминуемо увидят и поинтересуются, платит ли налог за сдачу квартиры получатель таких больших денег. Как поступают в этом случае? Заключается договор аренды с третьей фирмой на небольшую сумму — скажем, 3000 рублей в месяц. Эта фирма пересдает квартиру арендатору, но уже по нормальной цене, а когда приходит время платить налог на прибыль, ликвидируется. Бесследная ликвидация фирмы обойдется примерно в $500, что несравнимо меньше, чем арендная плата в несколько тысяч долларов ежемесячно.»

Как наказали тех, кто сдавал квартиру и не платил налоги: реальные примеры

Как выявляют нелегальную аренду жилья и что грозит за такое собственнику?

Кто-то пугает уголовной ответственностью, кто-то, наоборот, заверяет, что не стоит пугаться «страшилок» от налоговой. Разобраться, как на самом деле обстоят дела с привлечением к ответственности за сдачу жилья без уплаты налогов, позволяет нам судебная практика.

Приведу несколько реальных случаев из решений судов.

«Тайный доброжелатель»

Началось все с того, что районная администрация зафиксировала сообщение на «горячую линию»: собственник такой-то квартиры сдает ее жильцам, а налоги не платит.

Информация тут же была передана в ФНС, а те официально вызвали собственника для дачи объяснений по этому факту.

Согласно Налоговому кодексу (ст. 31) органы ФНС вправе вызывать к себе налогоплательщиков по всем вопросам, связанным с налогообложением, а те обязаны явиться.

Но на этом его злоключения не закончились. На том самом заседании комиссии рассмотрели письменные объяснения жильца квартиры, который подтвердил, что уже почти два года снимает жилье у собственника за 15 тысяч рублей в месяц.

Судя по всему, он и был тем самым «тайным доброжелателем», который дал сигнал администрации (вероятно, поводом послужил конфликт с собственником из-за повышения арендной платы).

Рассчитав сумму не уплаченного за 2 года налога, ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога (постановление по делу № 5-845/16, Белгородская область).

«Сам себя и сдал»

Обвинения ФНС не были голословными: в суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы.

[2]

Главный вопрос: откуда эти документы оказались у налоговиков? Ответ удивил: оказывается, от самого же собственника.

И теперь материалы дела сыграли против него же: оправдания собственника, что квартиру он никому не сдавал, на фоне им же представленных документов выглядели совсем не правдоподобными.

Суд взыскал с него недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей (дело № 2а-1133/2018, Магаданский горсуд).

«Соседи выдали»

Выяснилось, что несколько бдительных соседей обратились в УК с жалобами на то, что в квартире проживают два жильца. Формально же на лицевом счете квартиры никто не числился, плата начислялась собственникам только за содержание жилья и отопление, счетчиков в квартире не было.

Комиссия в составе инженера, техника УК и председателя совета дома составили акт о проживании в квартире незарегистрированных жильцов, собственникам начислили плату за воду и электричество.

Суд иск удовлетворил, снизив лишь размер неустойки (Ново-Савиновский суд г. Казани, дело № 2-4935/18). Акт управляющей компании может послужить также основанием для наложения штрафа за неоформление жильцам временной регистрации и взыскания недоимки по налогу.

После того, как минимальную сумму задолженности по налогу в УК РФ повысили до 900 тысяч рублей, количество приговоров в отношении нелегальных арендодателей жилья резко снизилось.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Читайте так же:  Сроки хранения уголовных дел

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Как законно сдавать квартиру и платить меньше налогов?

По закону все доходы от сдачи квартиры в аренду облагаются налогом НДФЛ. Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то должны зарегистрироваться как ИП и платить 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%. Так было раньше.

С 1 января 2019 года арендодатель может получить статус самозанятого, зарабатывать легально и платить налог на профессиональный доход всего 4%, если сдает жилье физическим лицам, и 6% — юридическим лицам.

Разбираемся вместе с сооснователем проекта поддержки арендодателей «Правильная аренда», кто может получить статус самозанятого и что он дает арендодателю.

Налог на профессиональный доход — пока эксперимент. Он будет действовать с 1 января 2019 года до 31 декабря 2028 года в четырех регионах: Москве, Татарстане, Московской и Калужской областях.

Кто может платить налог?

Название закона для самозанятых уже подразумевает, что вы должны работать сами на себя, не привлекая наемных работников. Ваш годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей. Если вы уже были зарегистрированы как ИП, то этот статус можно приостановить и сохранить, перейдя на новые условия. В статусе самозанятого вы можете иметь и основное место работы — там уже ваш работодатель за вас будет платить НДФЛ.

Какие особенности для арендодателя?

Обязательное условие — вы должны быть собственником квартиры, которую планируете сдавать в аренду. Вы не можете легализовать доход от аренды квартиры, которая находится у вас в доверительном управлении. Также важно, чтобы арендатор перечислял вам доход именно в денежной форме. Обычная сегодня договоренность на словах «купить стиральную машину в счет оплаты аренды» уже не сработает. В этой ситуации можно внести изменение в составе имущества в договор, но чек на оплату указать в полной сумме.

Как мне получить статус самозанятого?

Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой ФСН разработала мобильное приложение «Мой налог». В нем можно зарегистрироваться в качестве самозанятого.

Приложение предлагает два способа регистрации: по паспорту или через личный кабинет налогоплательщика. После регистрации нужно будет указать свой ИНН, подтвердить номер телефона и указать регион деятельности.

Как отчитываться перед налоговой?

После каждой оплаты вы будете формировать в приложении чек. При этом неважно, как именно с вами расплатились арендаторы — через банковский перевод или наличными. Вы просто вбиваете сумму дохода в приложение, отсюда автоматически информация будет попадать в налоговую службу.

В конце каждого месяца налоговая будет присылать вам сумму налога и после вашего согласия списывать ее с вашего счета. Сдавать отчетность и платить страховые взносы не нужно.

Можно ли платить еще меньше?

Для самозанятых предусмотрели вспомогательный налоговый вычет — 10 000 рублей (3% вместо 4%, если сдавать квартиру физическим лицам, и 4% вместо 6%, если сдавать организации). Это поможет снизить налог на первое время. Налоговый вычет можно использовать частями.

Например, если вы сдаете квартиру за 40 000 рублей, то должны платить каждый месяц налог 1 600 рублей. Благодаря вычету (400 рублей), ваш ежемесячный налог в течение 25 месяцев будет 1200 рублей. То есть 3% вместо 4% до тех пор, пока сумма ежемесячных вычетов не достигнет 10 000 рублей. Если договор аренды с одним арендатором закончится, остаток налоговых вычетов можно использовать со следующим арендатором.

Больше не сдаю квартиру, как выйти из статуса самозанятого?

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы выйти из статуса самозанятого, достаточно просто оформить заявление. Лишить статуса самозанятого может и ФНС. Например, если заметит, что сумма вашего годового дохода окажется больше 2,4 млн рублей. Оповещение об этом придет вам через приложение «Мой налог» или через банк.

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статью

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

Случаи, в которых собственники не платили налоги за сдачу квартиры в аренду и к чему они привели

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов. После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ. Сверх этого — штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

2. Более интересный случай, по мнению юристов компании elitearenda.ru, был следующий. В нем Елена И. сдавала 3 квартиры в наем.

Она заключила договор безвозмездного пользования жилым помещением с теми, кто у нее снимал квартиру. При этом квартиру она сдавала не безвозмездно, а за наличные деньги.

Ей постоянно приходилось тратить время на встречи с квартиросъемщиками. Позже она пояснила сотрудникам налоговой инспекции, что если квартиросъемщик будет зачислять денежные средства на её банковскую карту, это уже не годится. Она вполне справедливо полагала, что если бы сотрудники налоговых органов проверили ее банковские счета и обнаружили постоянные зачисления средств, ежемесячные, одинаковые по суммам, то это могло бы вызвать у них подозрение.

Читайте так же:  Иск о компенсации морального вреда

При этом нам она сказала, что сотрудникам налоговой инспекции было парктически невозможно доказать факт сдачи квартиры, если бы не жалобы и показания одного из ее бывших квартиросъемщиков, с которым у нее произошел конфликт. Об этом можно почитать в самом конце предыдущей статьи.

В течение 3 лет она сдавала квартиры таким образом и у нее не возникало проблем. Ее имущество было защищено законом от порчи, пожара и потома с помощью договора безвозмездногол пользования жильем. Однако, спустся некоторое время у нее произошел конфликт с одним из жильцов. Он пожаловался в налоговую инспекцию и они провели проверку, в ходе которой квартиросъемщик встретился с Еленой и передал ей «помеченые» купюры. Во время встречи он сообщил Елене устно, за что передает деньги, а Елена подтвердила это. Запись была сделана на диктофон. Елену арестовали, а налоговая инспекция возбудила против нее дело по уклонению от уплаты налогов. Наверное, это был единственный способ доказать ее вину.

Затем Елена обратилась в нашу компанию. Наши специалисты сразу же посоветовали расказать все детали представителям налоговой инспекции, оплатить все штрафы, а затем оформить налоговый патент на сдачу квартир, учитывая, что их уже 3 штуки. Она так и поступила.

Примечательно, что позже она нам сказала, что по ее мнению, если бы не конфликт с квартиросъемщиком, то сотрудникам налоговой инспекции однозначно не удалось бы доказать факт сдачи квартиры в наем на «коммерческой» основе и предъявить Елене какие-либо обвинения. Здесь, пожалуй, «нечего возразить».

В общем, специалисты нашей компании, конечно, советуют Вам быть бдительными и законопослушными.

Что такое договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду и зачем его оформляют?

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

В суде можно упомянуть о том, почему вы пустили квартиросъемщика проживать в Вашу квартиру. Чаще всего дело в том, что это лицо является Вашим другом с очень давних пор или дальним родственником.

Также прочитайте последнюю часть этой статьи. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить и когда подавать налоговую декларацию.

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Как правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка. Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет. Но данный вид бизнеса будет крайне опасным для арендодателя, если он не знает всех тонкостей российского законодательства, ведь встреча с представителями налоговой инспекции может плохо для него обернуться, так как от любой прибыли положено уплатить подоходный налог.

С другой стороны, есть реальный способ правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги, но с ним знакомы далеко не все.

Любые сделки, совершенные на территории России должны проходить строго в соответствии с законодательством. В первую очередь, если в результате соглашения одна из сторон получает доход, она должна уплатить налог. Согласно Налоговому кодексу РФ физическое лицо уплачивает налог от прибыли в размере 13% от суммы дохода; индивидуальный предприниматель отчисляет налог в размере 15 или 6% при УСН; покупка патента, стоимость его рассчитывается индивидуально для каждого арендодателя, она будет зависеть от типа и размера жилой площади. Таким образом, так или иначе, но все арендодатели должны уплачивать налог. Тем не менее, особенно для физических лиц это не всегда выгодно, а главное понятно, ведь весь процесс уплаты налога сопровождается сбором документов и заполнений деклараций. Впрочем, в любом случае, если вы желаете сдать жилплощадь квартирантам, то вы должны составить договор, в противном случае, в будущем можете пострадать от недобропорядочных квартиросъемщиков.

Если Вы не желаете оплачивать налог, то у вас есть два варианта: сдавать жилье нелегально или правильно заключать договор. Выбирая первый вариант — Вы можете письменно согласовать порядок пользования жилым помещением и оплаты с арендатором и не регистрировать сделку в госоргане. В соответствии с российским законодательством договор аренды жилого помещения должен быть зарегистрирован в Россреестре, который передает сведения в налоговую инспекцию. Конечно, Вы можете просто подписать договор и предоставить в пользование жилое помещение. То есть пропустить этап регистрации. Но данная сделка будет опасна для арендодателя: если Вам попадется недобросовестный арендатор, который нанесет ущерб вашему имуществу, Вы не сможете возместить убытки в судебном порядке; если о ваших действиях станет известно налоговому органу, то вы будете привлечены к ответственности. Как же налоговая докажет, что вы сдаете квартиру? На практике доказать это практически невозможно. Целенаправленно Вас искать налоговый орган не будет, но Вас могут проверить по жалобе, например, соседей или квартиросъемщиков. Хотя даже по результатам проверки доказать Вашу причастность к уклонению от уплаты обязательных сборов будет крайне сложно.

При втором варианте: по закону уплате подлежит налог за полный отчетный период, то есть налог взимается за целый год — поэтому самый разумный вариант для арендодателя — это заключить договор аренды сроком менее, чем на 1 год. При выполнении этого условия вы можете составить договор аренды жилого помещения, заверить его нотариально, а затем регистрировать в госоргане. Таким образом, вы приобретаете массу преимуществ. Во-первых, жилье будет арендовано в соответствии с законодательством, а арендодатель имеет полное право передать дело в суд в случае неисполнения второй стороной своих обязательств. Во-вторых, Росреестр не передает данные в налоговую инспекцию, так как договор аренды был заключен сроком менее чем на 1 год. Стоит немного разъяснить, как правильно составлять договор аренды: укажите персональные данные всех сторон соглашения; определите порядок пользования жилым помещением; укажите права и обязанности сторон договора; укажите сумму к оплате порядок передачи средств и срок действия настоящего договора; при необходимости приложите опись имущества.

Читайте так же:  Как узнать дату рождения

Итак, если вы хотите сдать жилье нелегально и не регистрировать договор в Росреестре, то вы не только несете риск лишиться собственного имущества, но и понести административную ответственность за свои действия. Уклонение от налогов преследуется сразу по трем статьям: Согласно положениям НК уклонение от налога предусматривает штраф в размере 20% от суммы, не поступившей в качестве оплаты; Согласно Уголовному кодексу РФ незаконная предпринимательская деятельность с прибылью более полутора миллионов рублей, наказывается штрафом до 300000 рублей и исправительными работами или арестом сроком до полугода. А также уклонение от уплаты налогов физических лиц повлечет за собой штраф до 300000 рублей или арест сроком до одного года. Обратите внимание, что лишение свободы грозит налогоплательщику в том случае, если он не в состоянии оплатить денежный штраф. Таким образом, уклоняться от налога, конечно, не стоит, ведь есть вполне законный способ не платить налог при получении прибыли от сдачи жилья.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Сдаете квартиру? Как платить меньше налогов. Советуют юристы

Вообще, деньги, полученные за аренду квартиры, подлежат налогообложению, как доход физического лица. Для владельцев жилья, которые сдают его в аренду, применим облегченный налоговый режим.

Сколько и когда платить?

Доходы от сдачи жилья в аренду облагаются НДФЛ в размере 13%. Владелец квартиры обязан в срок до 1 декабря подать декларацию 3НДФЛ и уплатить налог с суммы доходов за предыдущий год.

Декларация подается лично в территориальное отделение ИФНС, либо через «Личный кабинет» налогоплательщика.13% — это действующая ставка для резидентов РФ, иностранные граждане, или россияне, проживающие менее 183 дней в году в стране, должны платить по ставке 30%.

13%? А можно меньше?

Можно! Для этого собственнику жилья нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого. До 2028 в Москве, Московской области, Калужской области и в Республике Татарстан введен специальный режим налогообложения, для самозанятых. Юридические лица должны будут платить 6% от дохода, физические – 4%. Еще одно преимущество, заключается в том, что отпала необходимость сдавать декларацию. Достаточно установить бесплатное приложение «Мой налог», или с помощью «личного кабинета налогоплательщика».

Особенности регистрации самозанятых

Физическим лицам нет необходимости проходить регистрацию как предприниматель. Обязательным условием является отсутствие наемных работников. Причем самозанятость можно совмещать с основной работой, в качестве наемного работника по бессрочному трудовому договору. Доходы от основной трудовой деятельности будут по-прежнему облагаться ставкой 13%. В случае, если годовой доход превысит 2,4 млн. руб., спец. режим не сможет быть применен.

Если не заплатить налог, то…

Неуплата налога с суммы, полученной от сдачи квартиры в аренду, грозит штрафом размером 20% от суммы неуплаты, в случае умышленной неоплаты штраф возрастает до 40%. За сокрытие информации и сведений для осуществления налогового контроля накладывается административный штраф суммой от 100 до 300 тыс.руб.

Сокрытие крупных или особо крупных сумм доходов и включение в декларации заведомо ложной информации для сокрытия прибыли, влечет за собой помимо штрафов привлечение к обязательным работам до одного года, и даже лишением свободы. Крупным размером считается сумма налогов больше чем 900 тыс. руб. за 3 финансовых года. Особо крупным размером – более 4,5 млн. рублей.

[3]

Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов
Существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов. Основными факторами роста рынка легализованной аренды является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. Все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.
Объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов за последние два года в Москве вырос на 14% и 20% соответственно. Если верить статистике, то:
· люди, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%;
· в сегментах бизнес и элитном за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней.

Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Как легально сдавать квартиру
Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.
На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду:
· путем уплаты НДФЛ как физическое лицо
· в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы),
· приобретение патента на 1–12 месяцев.

Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках. Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП).

Как происходит оформление налога:

1. выбирается один из способов налогообложения,
2. в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до
20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее
На данный момент порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья.

Уплата налога как физическое лицо — самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя способ. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Еще один способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Читайте так же:  Что оплачивают держатели пенсионных карт мир

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%».

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики.

Суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья.

Что делать, если вас подозревают в неуплате налогов со сдачи квартиры?

Налоговые инспекции призывают граждан сознаться в получении доходов со сдачи квартир и заплатить налоги. Для этого организована массовая рассылка писем всем, кто владеет более чем одним объектом недвижимости.

Так, что делать гражданам, которым пришло такое письмо счастья из налоговой?

Юристы считают, что граждане вовсе не обязаны являться в налоговую и давать какие-либо объяснения на основании таких писем, тем более, если они ничего не сдают. Однако если квартиру у хозяев все-таки снимают за деньги, налоги лучше заплатить, но и здесь есть варианты, как на законном основании снизить их размер. Алла, владелица квартиры в Москве и дома в Подмосковье, получила в начале марта послание от московской налоговой инспекции №23. «В связи с поступившей в отношении Вас информации о сдаче Вами внаем недвижимого имущества предлагаем Вам в случае получения доходов от сдачи предоставить налоговую декларацию за истекший период.

В случае отсутствия доходов от сдачи внаем недвижимого имущества инспекция приглашает Вас явиться для дачи соответствующих пояснений!, — говорится в письме налоговиков. «Дом в области недостроен, жить в нем нельзя», — рассказала Алла. Для налоговой инспекции, по всей видимости, это совершенно неважно.

Не ходите в налоговую

Пусть жильцы платят наличными

Если вы действительно сдаете квартиру, налоги по закону надо платить. При этом налоговые органы могут взыскать с вас налоги только за последние 3 года. Если вы сдаете квартиру через риэлтерское агентство, цифры в договоре, скорее всего, будут рыночными. Если вы нашли клиента самостоятельно, в договоре можно прописать любую сумму. Правда, в налоговой инспекции могут заинтересоваться регулярными поступлениями на Ваш счет определенной суммы, которая будет превышать указанную в договоре цифру. При платежах наличными таких проблем не возникнет. За неуплату налогов предусмотрено уголовное наказание: за неуплату от 100 до 500 тысяч рублей за 3 года положен штраф до 300 тысяч либо арест на срок до 1 года, если налогов не уплатили на сумму более 500 тысяч, можно сесть до 3 лет.

За недорогие квартиры лучше уплатить 13%

Если квартира сдается от имени физического лица, платить государству придется ежемесячно 13% от арендной платы. Но у хозяина квартиры есть возможность зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить государству 6%. Но тогда придется платить взносы во внебюджетные фонды. Еще в прошлом году это было довольно выгодно – взносы составляли 17 тыс рублей в год. В 2013 году эта сумма очень серьезно увеличилась и составила 35 664 руб. Поэтому если квартира сдается менее чем за 50 тысяч рублей в месяц, регистрировать ИП невыгодно. Плюс еще придется платить госпошлину за ИП — 800 рублей, печать — 500 рублей, открытие расчетного счета —1000 рублей. Кроме того, ИП должен платить налоги поквартально авансом, в отличие от физического лица, которое подает налоговую декларацию 1 раз в год до 30 апреля (за предшествующий год).

Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» «Налоговые органы рассылают письма «вслепую»

— Если в письме не указано место (куда нужно прийти) и время, когда налогоплательщик должен явится в налоговую, то это письмо можно проигнорировать. Составленное в свободной форме такое письмо является незаконным. Тем более оно не должно содержать никаких угроз. Это значит, что налоговые органы, получив информацию, просто рассылают «вслепую» всем владельцам более одной квартиры. При желании можно отписаться, что граждане квартир не сдают и направить это письмо в налоговую. Доказательства того, что человек сдает квартиру, могут быть различными: это и показания физических лиц, и документы, например, договор, изъятый в риэлтерской компании, расписки в получении денег, почтовые переводы, банковские документы. Никакие звонки «доброжелателей»и объявления в газете о сдачи квартиры обвинением не являются. Тем более что взыскать в этом случае денежные средства (налоги) налоговая может только в судебном порядке и бремя доказывания лежит на истце (налоговой).

Сергей Зуйков,

[1]

генеральный директор юридической компании «Зуйков и Партнеры» «Государство учится выявлять лиц, сдающих квартиры»

Видео (кликните для воспроизведения).

— Приглашение прийти и дать объяснение в налоговую на основании получения письма оттуда вовсе не является обязательным для исполнения. Однако обязанность платить налоги никто не отменял. Государство учится выявлять лиц, сдающих квартиры. Если раньше инструментом выявления неплательщиков налога были рейды в квартиры, на которые донесли соседи или в которые прописывалось большое количество граждан, то теперь полицейские рейды будут происходить адресно – в квартиры, которые являются для собственников, вторыми, третьими и т.д. По результатам рейдов и рапортов полиции, налоговая будет отправлять физлицам предписание (уведомление) об уплате налога. А для физ лиц основание для уплаты налога — налоговое предписание (уведомление). И если физ лицо не сдает квартиру, то оно все равно должно будет доказывать налоговой, а затем суду, что оно эту квартиру не сдает. Споры с государством — дело нелегкое.

Источники


  1. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.

  2. Кони, А.Ф. Уголовный процесс: нравственные начала; М.: Современный гуманитарный университет; Издание 3-е, испр. и доп., 2011. — 150 c.

  3. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.
Сдаете квартиру как платить меньше налогов. советуют юристы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here