Риски долгосрочной сдачи квартиры для арендодателя

Полная информация в статье на тему: "Риски долгосрочной сдачи квартиры для арендодателя" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Риски при сдаче квартиры в аренду

На рынке купли-продажи жилья, как правило, больше рискует покупатель: именно у него впоследствии могут отсудить право собственности. В сфере аренды жилья все наоборот: клиенты приходят и уходят, а хозяин жилплощади несет повышенные риски.

Сдача временно свободного жилья в аренду — популярный бизнес или вид подработки для многих собственников жилья. Однако не все наймодатели знают, с какими рисками и трудностями им придется столкнуться, пожелав заработать таким простым и, вроде бы, безобидным образом.

Горячая линия

Прежде всего, с неожиданными осложнениями могут столкнуться собственники, пожелавшие самостоятельно найти нанимателя для своей квартиры. Они должны быть готовы к «шквалу» звонков от потенциальных клиентов в любое время дня и ночи. На отсортировку подходящих нанимателей обычно уходит немало времени — от одного-двух дней до недели. При самостоятельном отборе потенциальных квартиросъемщиков возникает еще одна сложность — как подобрать «правильного» жильца. Начинающему наймодателю очень трудно объективно оценить клиента при первом знакомстве и понять, чего от него можно ожидать, какое прошлое у этого человека, в каких целях он будет использовать чужую недвижимость?

Решением проблемы может стать обращение к опытному риэлтору, специализирующемуся на рынке жилой аренды.

В поисках тишины

Когда наниматель все-таки отобран и заселен в квартиру, возникают уже новые риски, связанные с его проживанием. Часто бывает, что проблемы «приходят» даже не от самих жильцов, а от соседей. Такое случается, если люди, которым вы сдали квартиру, оказались чрезмерно шумными жильцами.

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями по поводу чрезмерно громко работающего музыкального центра или телевизора, особенно посреди ночи, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23.00 до 7.00. И тогда, при жалобах соседей на шум, наймодатель имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить неспокойных квартирантов.

Незаконный бизнес

Но один из наиболее часто встречающихся рисков на рынке аренды — незаконная пересдача жилья в поднайм. Этот сценарий наиболее вероятен, если владелец квартиры уезжает в продолжительную командировку и в течение долгого времени (от двух месяцев до нескольких лет) не может проводить контрольные проверки квартиры.

Чтобы защитить себя от такого способа мошенничества, собственнику жилья необходимо в обязательном порядке заключать договор найма со своими квартирантами. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права на такие действия. В таком случае, наймодатель может попросить новых жильцов (поднанимателей), если таковые появились в квартире в его отсутствие, покинуть помещение и предложить им решать все разногласия с теми, кто незаконно сдал квартиру в субнаем.

Немаловажный плюс договора найма — простота его оформления. Заверять его нотариально не нужно, что удешевляет и ускоряет во времени процесс заключения сделки найма жилья. Поэтому пренебрегать такой простой, но обязательной деталью при оформлении сделки не стоит, предупреждают риэлторы.

Неожиданная продажа

Достаточно редко, но встречается на рынке аренды и более опасный способ мошенничества — продажа арендованной квартиры по поддельным документам. «Провернуть» такую операцию гораздо сложнее, чем сдать квартиру в аренду в отсутствие законного хозяина третьим лицам, однако и прибыль с аферы велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев. За это время мошенники изготавливают фальшивые документы и ищут покупателей.

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным. Никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям «на хранение» или для более подробного ознакомления (снять копии с таких бумаг, а потом подделать их очень просто). Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца обращайте внимание: живут люди в квартире постоянно или только наведываются, чтобы передать вам ежемесячную арендную плату. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Имущественный риск

Нередки также более мелкие, но все-таки неприятные случаи, связанные со сдачей квартиры в аренду. Одна из таких неприятностей — порча имущества собственника. Особенно сложно будет возместить ущерб в случае, если хозяин документально не зафиксировал, в каком состояние передавал квартиру временным жильцам. В такой ситуации он никак не сможет доказать, что мебель, бытовая техника или оконные стекла были целы или находились в рабочем состоянии до заселения квартирантов. И, соответственно, не сможет получить денежное возмещение за понесенные убытки.

Чтобы защитить себя от такого исхода событий, при заселении нанимателя нужно обязательно составлять акт приема-передачи квартиры. В нем перечисляются все предметы обстановки, которые находятся в помещении (с указанием их количества, состояния, года выпуска, имеющихся на них дефектах и т. д.). При окончательном расчете с нанимателем данная опись поможет собственнику жилья определить, что было утеряно или испорчено за время найма и получить за это компенсацию.

Плата за общение

Важный вопрос, который нужно решить при сдаче квартиры в аренду: как быть с междугородней связью. Сейчас, как правило, квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

В противном случае, если «восьмерка» останется включенной, владельцу недвижимости стоит регулярно проверять счета за телефонную связь, а также факт их оплаты. Это поможет хозяину квартиры избежать огромных неоплаченных счетов за межгород и международные звонки, которые могут обнаружиться в конце срока найма.

Ушли «по-английски»

Риск из той же категории — неожиданный отъезд нанимателя без какого-либо предупреждения. Сбегают квартиранты, обычно, желая избежать оплаты за оставшиеся несколько месяцев договорного периода найма и фактически прожитое в квартире время. Особенно велики могут быть потери хозяев, не берущих арендную плату вперед, а предпочитающих получать ее по факту за уже прошедшие месяцы. Такое, по словам риэлторов, еще встречается среди пенсионеров, проживающих в области, и не имеющих возможности регулярно выбираться в город.

Читайте так же:  Желтая полоса на экране телефона

Если в договоре найма указаны лишь паспортные данные квартиросъемщика, а проживает он не по месту регистрации, то найти его будет почти невозможно. Чтобы этого избежать, собственнику стоит постараться получить дополнительные сведения о своем клиенте: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя и т. д. Это позволит наймодателю иметь хоть какие-то рычаги воздействия на своего клиента. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а действительной стоимости аренды.

Дополнительная защита

Защитить себя от многих других, часто форс-мажорных ситуаций при сдаче жилья внаем можно, приобретя полис в одной из страховых компаний. В таком случае собственник обычно страхует имущество, а также свою ответственность перед третьими лицами (на случай если наниматели зальют водой соседей или иным образом нанесут им ущерб). За чей счет будет куплен страховой полис, договариваются сами стороны. Расходы могут быть поделены пополам, или хозяин квартиры застрахует все за свой счет (благо, сегодня страховка жилья — не самое дорогое удовольствие).

Не лишним будет также получить от жильцов залог и прописать в договоре найма, при каких условиях он возвращается нанимателю полностью, а при каких из него будет вычтено за ремонт мебели, бытовой техники и т. д.

Дополнительный способ обезопасить себя — найти нанимателя через агентство недвижимости. Во время поиска подходящего временного жильца риэлтор обеспечит конфиденциальность контактной информации владельца недвижимости, своими силами обрабатывая поток входящих звонков и договариваясь об удобном для наймодателя времени просмотра.

«Большая часть наймодателей (до 90%) пользуются именно этим способом поиска клиентов, поскольку минусов в нем нет. В агентство не обращаются наниматели-мошенники. Когда агентство представляет интересы хозяина, оно использует хорошо отработанный, проверенный на практике, договор найма. Агентство контролирует сроки сдачи, и помогает разрешать конфликты, если они возникают. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект (так как далеко не все собственники жилья способны сделать это самостоятельно) и правильно его прорекламировать.

В целом, сдача квартиры в аренду относится к категории сложных и хлопотных видов бизнеса, однако, если к данному вопросу подойти «с умом», досконально его изучив, то возможные риски и трудности, связанные с наймом жилья, можно свести к минимуму.

Как избежать рисков при аренде квартир?

1-й риск. Информационные агентства.

Нами описывались неоднократные предупреждения о том, что целью информационных агентств является прямой обман клиентов. Несмотря на это, сегодня находятся еще такие арендаторы, которые доверяют фирмам, предлагающим им такие схемы. Вкратце рассмотри это.

За одну-две недели за умеренную плату в размере 1, 5-2, 0 тысячи рублей, информационные агентства обязуются предоставить всю необходимую информацию о комнатах и квартирах, сдающихся в аренду в Москве, в виде распечаток или факсимильного сообщения (зависит от желания заказчика). Такая распечатка будет выглядеть примерно так: таблица, в которой размещены все варианты, имеющиеся в наличии, где указан телефон, имя хозяина и станция метро. Это агентство убеждать клиента, что квартиру для него подберут за несколько дней и что сегодня все агентства по недвижимости работают по таким схемам. Предупреждаем сразу, результат окажется совсем неутешительным. Обзванивая квартиры, вы узнаете, что она давно уже сдана — это в лучшем случае, а в другом никто и не помышлял сдавать ее.

И поскольку договор с агентством уже заключен, оно ответит вам, что всю необходимую информацию они вам передали, и вы сможете рассчитывать только на аналогичные распечатки, которые не принесут никакого толку.

Наш совет следующий: чтобы не трепать изрядно свои нервы и не выбрасывать деньги на ветер, не сотрудничайте с информационными агентствами и не гоняйтесь за дешевизной.

Так чем же отличается агентство недвижимости от информационного агентства? В первую очередь – стоимостью своих услуг. Агентство по недвижимости требует 100 процентную месячную плату за аренду квартиры. Арендуя квартиру, вы вносите плату не только за первый и за последний месяц, но и за услуги агентства. Здесь используют в работе реальные варианты, к тому же случаев мошенничества значительно меньше, поскольку профессионального агента, представляющего ваши интересы, гораздо сложнее обмануть. Но все же советуем обязательно ознакомиться с договором и если в нем указано, что арендатору оказываются справочно-информационные услуги, то имейте в виду, что данное агентство перед третьими лицами никаких обязательств не несет.

2-й риск. Ловушки мошенников.

Не нужно быть уверенным, что такого с вами не случится никогда. Многие люди, которые пострадали на рынке аренды недвижимости от аферистов – совершенно не глупые люди, просто они юридически не совсем грамотны.

Схем обмана множество, но самым распространенным из них является сдача уже арендованной квартиры. Мошенник арендует дешевую однокомнатную или двух комнатную квартиру, а затем начинает предлагать ее другому арендатору. В данном случае существует несколько вариантов. Первый вариант- аферист сдает вам квартиру по значительно низкой цене, по сравнению со средней рыночной, но при этом требует залог или предоплату, которая покроет истраченные аферистом деньги не только за месяц найма, но еще и принесет ему прибыль. При этом он объяснить это разными легендами, к примеру, что он должен на несколько месяцев уехать в командировку и поэтому ему нужна предоплата за это время. или «собственник» просит вам немного подождать с переездом, пока он не освободит квартиру от лишних вещей, прося при этом оплату за первый месяц или же залог в размере 30-50 процентов от платы за аренду. Приезжая вселяться через несколько дней, арендатор перед дверью обнаруживает еще таких же нанимателей, каждый из которых тоже внес залог мнимому владельцу квартиры.

Мошенники иногда даже могут заключить договор аренды и вручить вам ключи, но какую-нибудь лазейку, чтобы вас обмануть они всегда оставят.

Читайте так же:  Замена загранпаспорта в мфц – пошаговая инструкция

3-й риск. Муниципальные квартиры.

Необходимо помнить, что ели квартира не приватизированная, то она принадлежит городу. В этом случае, помимо согласия на сдачу всех кто прописан в ней, необходимо заручиться письменным согласием муниципалитета, чтобы сдать квартиру в аренду. Бывают случаи, что мошенничество строится именно на этом нюансе, к примеру, прописанные в квартире разыгрывают спектакль – один сдал, а другому негде жить… Подобные случаи вынуждают квартиросъемщика съехать в квартиры. Даже если часть денег будет возвращена, надо будет искать другую жилплощадь, а то нервы и время.

Поэтому, прежде чем подписывать договор об аренде, узнайте в собственности ли она у арендодателя. А в случае, если вы хотите снять комнату в коммуналке, нужно заручиться согласием соседей, без которого договор лучше не подписывать.

4-й риск. Арендная плата несвоевременно повышается.

Представьте, что вы сняли квартиру, а уже через пару месяцев ее владелец повышает плату за аренду, заранее не предупредив. Стоимость аренды для многих немаловажный фактор, и рассчитывая на дешевое жилье, многие не задумываются, что аренда может вырасти в ближайшее время. Для многих поиск нового жилья и переезд страшнее, чем переплата 30-50 долларов.

Заключая договор о найме, укажите помимо месячной оплаты аренды, сроки, когда арендодатель не имеет права ее изменять.

5-й риск. Со стороны арендодателя ведется жесткий контроль.

Некоторые собственники жилья, сдавая квартиру, относятся к этому по деловому, зарабатывая на этом деньги. А другие очень трепетно с боязнью, думая, что вправе контролировать жизнь нанимателя и посещают квартиру в любое время. По закону наниматель имеет право потребовать от хозяина не посещать квартиру без предупреждения, а тем более, когда в ней никого нет. Обычной практикой является посещение арендодателем квартиры раз в месяц, когда он приезжает за арендной платой, договорившись заранее.

6-й риск. Хозяин неожиданно отключает «8».

Многие арендодатели заранее отключают «8», решая так проблемы огромных междугородных разговоров. Для многих нанимателей это составляет неудобства., приходится покупать карточки или заранее заказывать междугородние переговоры.

От найма такой жилплощади стоит отказаться или договориться с хозяином о компромиссе. Можно в залог дать ему какую-то сумму (в счет последнего месяца аренды или на условиях возврата при съезде с квартиры). Контролировать пользование «8» легко, еще до прихода счета арендодатель может узнать по телефону, сколько арендатор наговорил.

7-й риск. Кому платить за старые обои и разбитую лампу.

[1]

Существует такое практическое понятие, как естественный износ квартиры. Трудно представить, что живя в квартире несколько лет, в ней останется все по-старому. Получая деньги за аренду, арендодатель должен помнить, что берет их за пользование самой квартиры и всего того, что в ней находится. Процессы изнашивания, устаревания, стирания и т.п. неотвратимы и в арендную плату заложены все издержки и риски. Поэтому, потрепанные обои менять не стоит, а вот заплатить за разбитую лампу все же придется.

Не лишним будет обговорить подобные моменты заранее, даже если не включать их в договор. А еще лучше составить акт приемки-передачи. Указав состояние квартиры и все то, что в ней находится.

8-й риск. Съем квартиры по знакомству.

Сняв квартиру через знакомых, не приходится платить за услуги агентству и больше уверенности в том, что арендодатель не поднимет за нее плату. Это очевидная ошибка! Очень часто, находясь с хозяином в тесных отношениях, вы рискуете видеть его в квартире без предупреждения. В случае, если плата за аренду ниже рыночной, то хозяин ощущает себя благодетелем. Поэтому, избежать все эти проблемы, можно путем договора даже с самыми близкими людьми, если даже квартира сдана по низкой цене, вы за нее платите.

9-й риск. Я платил! Когда вы платили?

Главное правило взаиморасчетов – никаких расплат без расписок. Пусть это будет написанная от руки расписка, что деньги за месяц хозяин получил, но она обязательна. Если с собственником вы в официальных отношениях, то и документ должен быть оформлен официально. Если вас связывают личные отношения, то составить расписку любой формы необходимо.

Трудно угадать, какие сюрпризы преподнесет жизнь. Были случаи, когда получив плату за аренду арендодатель утверждал, что ничего не получал или получив конверт, он дома вдруг обнаруживал, что сумма значительно меньше, чем в договоре. Поэтому заставляйте хозяина пересчитывать деньги и берите расписку о расчете.

Подытожим правила, которых арендатору необходимо придерживаться:

1. Не обращаться к частным агентствам и информационные агентства. Ищите надежные квартиры через знакомых или агентства недвижимости.

2. В случае самостоятельного съема квартиры, проверьте паспорт хозяина и документы на квартиру, а уж потом рассчитывайтесь и не забудьте про расписку.

3. Необходимо заключать договор найма и акт приема-передачи жилья. В договоре укажите паспортные данные хозяина и свои. Охарактеризуйте квартиру, которые снимаете, проверьте документ, удостоверяющий то, что квартира действительно принадлежит этому хозяину, и укажите в договоре сумму аренды и сроки, когда ее менять нельзя, а также вопросы ремонта, приход хозяина и т.д.

4. Все важные моменты обсудите с хозяином квартиры заранее, даже если он ваш близкий знакомый (оплата коммунальных услуг и междугородных разговоров, ремонт сантехники, поломку чего-либо и т.д.).

Отзывы (12) к статье “Как избежать рисков при аренде квартир?”

Статья очень полезная ничего не скажешь. Сейчас могут обмануть как сам хозяин квартиры, так и агенство. Нужно надеяться на то что человек порядочный попадется. Или идти в проверенное агенство.

Советы дельные и, я уверена, что они многим могут быть полезными. А вот по поводу съема комнаты в коммуналке есть следующие нюансы. Если комната в собственности, то хозяин имееет право без согласия соседей пускать квартирантов. Лищшь бы он не нарушал правила социального общежития.

Статья попалась на глаза как нельзя кстати, именно сейчас я занимаюсь поиском квартирыи здесь приведено много полезной информации, как не дать себя обмануть, в наше время этот вопос актуален, так как много мошенников действует под видом риелторов. Спасибо.

Читайте так же:  Трудовой договор без номера

Риск есть всегда и во всем. Съем жилья в чужом городе — это настоящая авантюра, особенно в наше прекрасное время, во всем нужно быть на чеку. Статья, показывает не только опасности и способы возможного обмана, но и демонстрирует степень ответственности и авантюрности мероприятия аренды жилья. Такие риски должны стоить того, я считаю, например при переезде в лучшее, денежное место, где вы сможете поправить свой уровень жизни, как финансовый, так и социо-культурный.

Сам не один раз попадался на удочку мошенников. В мегаполисе так это вообще на каждом шагу! Статья очень полезная, как для новичков, так и для постоянных арендаторов, потому что мошенничество в нашей стране с каждым годом растёт.

Думаю что все рекомендации в статье уберегут многих людей от обмана и потраченных средств. Уж лучше заключить договор чем потом кусать локти от собственной глупости. Теперь я знаю как грамотно и правильно, избежать риска быть обманутой при аренде квартиры.

Да, мало кто сейчас хочет заключать договор найма и акт передачи жилья. Все чаще и чаще стали попадать в неловкие ситуациями с арендой квартир. За статью спасибо, многое буду иметь ввиду теперь!

Мне кажется, что в этой ситуации невозможно дать универсальный совет как не попасться мошенникам. Но, в любом случае нужно быть внимательным, смотреть документы на квартиру. И, хозяева квартир как правило могут дать вам информацию о соседях, ближайших магазинах, что-то посоветовать и т. Д, на это тоже стоит обратить внимание. Ну, и конечно же, лучше пользоваться услугами тех риелторских агентств, которыми вы или ваши друзья уже пользовались ранее.

Да уж, снятие квартиры — это как лотерея, не угодаешь. Но автор выделил, пожалуй, самые главные моменты. Я уж наснималась за свою жизнь жилья, слава Богу, что сейчас есть своё. Лучший вариант — это искать через знакомых, но и сдесь могут быть казусы и не всегда есть такие знакомые!

О, как хорошо, что наткнулся на вашу статью. Как раз собираюсь арендовать жилье. Уже устал искать квартиру в хорошем состоянии и за умеренную плату. Теперь хоть знаю как избежать возможных рисков и ошибок.

В наше время, даже если арендуешь квартиру через агентство недвижимости и с подписанием всех документов, всё равно нет гарантии того, что тебя не «кинут». Всё зависит от порядочности людей, с которыми имеешь дело.

Информационная и очень актуальная статья! Почему она не попалась мне раньше? Сколько можно было избежать неприятных и убыточных для меня ситуаций. Теперь, конечно, стараюсь придерживаться перечисленных выше правил. И всем советую!

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

С какими способами мошенничества может столкнуться собственник квартиры, если арендаторы сдают жилье в субаренду

Нередкими являются ситуации, когда люди предпочитают зарабатывать определенный доход с использованием чужого имущества. Наиболее часто они предпочитают оформлять договор аренды, после чего ищут субарендаторов, сдавая им недвижимость по более высокой стоимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

В ст. 615 ЖК п. 2 имеется информация о правилах сдачи квартиры в субаренду.

Видео (кликните для воспроизведения).

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

К ним относится:

  • сдача квартиры в субаренду разрешена исключительно при наличии соответствующего разрешения от владельца жилой недвижимости;
  • срок договора субаренды не может превышать срок, на который оформлен арендный договор;
  • при нарушении основных пунктов арендного договора хозяин объекта может в одностороннем порядке расторгнуть его, а также потребовать возмещения убытков.

С какими опасностями может столкнуться владелец жилья

Сдача квартиры в аренду всегда несет за собой многочисленные возможные проблемы:

  • повышается показатель износа недвижимости;
  • могут разрушаться элементы коммуникаций, бытовая техника или предметы обстановки;
  • шумные жильцы могут привлекать внимание полиции за счет некорректного поведения;
  • возникновение судебных разбирательств с мошенниками, желающими отнять квартиру
  • нередко с помощью договора аренды применяются разные мошеннические схемы.

Бизнес на сдаче квартир в субаренду, нюансы и тонкости, смотрите по ссылке.

Опытные преступники вовсе могут пользоваться способами, приводящими к тому, что владельцы квартир остаются без своего объекта недвижимости.

Образец договора аренды.

Какими способами может быть обманут собственник помещения при субаренде

Арендаторы, желающие зарабатывать на субаренде, могут пользоваться разными мошенническими схемами для обмана владельца, поэтому желательно разобраться во всех таких возможностях.

При изучении разных схем существует вероятность предотвращения их применения.

Увеличенный срок субаренды

Срок договора субаренды может превышать срок, на который оформлен арендный договор. Это приводит к тому, что субарендатор проживает в помещении большее время, чем это необходимо собственнику.

Сдача жилья нескольким гражданам

В этом случае на короткий срок в жилье заселяется несколько человек, с которых арендатор берет предоплату и пропадает.

Владелец помещения вынужден сталкиваться с недовольством нескольких лиц, причем ему придется доказать, что он не в сговоре с мошенником.

Особенно много проблем возникает, если среди субарендаторов имеются несовершеннолетние, беременные женщины или инвалиды.

Чтобы обезопасить себя от мошенников, нужно правильно составить договор аренды.

Сдача жилья посуточно

Именно этот вариант сдачи ( посуточно) используется арендаторами для получения высокой прибыли, но обычно квартиросъемщиками являются громкие люди, которые могут даже разрушать мебель и технику.

Такая деятельность нередко приводит к проблемам с соседями и полицией.

Предоставление жилья мигрантам

Значительные по размеру квартиры могут предоставляться большому количеству мигрантов, причем такое действие является нарушением закона.

Организация хостела в квартире

Это приводит к незаконному использованию жилья, поэтому к владельцу могут применяться разные меры наказания со стороны полиции и ФНС.

Какие мошеннические схемы при сдаче квартиры существуют? Смотрите в этом видео:

[3]

Как поступить, чтобы избежать обмана

Владельцам помещения желательно следовать некоторым рекомендациям:

  • всегда надо заключать официальный договор аренды;

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения при необходимости? Смотрите по ссылке.

  • эффективным считается обращение к риэлтору для поиска квартиросъемщиков;
  • в договоре желательно указывать на отсутствие возможности для арендатора сдавать жилье в субаренду;
  • жильцов рекомендуется законно регистрировать.

Как правильно заключать договор субаренды

Данный документ должен содержать пункты:

  • предмет договора, представленный жилым помещением;
  • описывается порядок передачи жилья, который реализуется после получения оплаты;
  • указываются обязательства субарендатора;
  • прописываются обязанности субарендодателя;
  • содержится информация о возможном повреждении жилья, причем ущерб возмещается субарендатором;
  • приводится размер арендной платы и правила ее перечисления, а также должна иметься информация о том, кто уплачивает коммунальные платежи;
  • прописываются сведения об ответственности каждой стороны;
  • описываются возможные методы решения споров.

Можно ли заключить договор аренды между ООО и физическим лицом? Как это сделать грамотно? Ответы тут.

Заключение

Таким образом, многие арендаторы предпочитают зарабатывать средства путем сдачи арендованной квартиры в субаренду.

Что такое страховой депозит при аренде квартиры? Читайте здесь.

Данный процесс может быть опасным для владельца помещения, поэтому желательно, чтобы он пользовался определенными советами для предотвращения возможной реализации разных мошеннических схем.

Также следует разобраться в правильном формировании договора аренды.

Аренда квартир риски для собственника

Риски при сдаче квартиры в аренду подстерегают собственника не только при неправильном договоре или сроках, но и мошенничестве и иных опасностях, о которых поговорим в статье и расскажем, как их избежать.

Арендодатели часто приносят проблемы в виде сломанной мебели или сантехники, иногда затопления соседей снизу, но эти проблемы покажутся цветочками, по сравнению с тем, что могут еще подкинуть жильцы.

Риски арендодателя квартиры

Сдача квадратных метров в найм распространенный способ получения дополнительного дохода, но при этом необходимо заранее смириться с определенными негативными последствиями, которые придется нести собственнику квартиры.

Какие риски при сдаче квартиры:

  1. Порча имущества. Наниматели в большинстве случае не заботятся о чужом имуществе, эксплуатируя его до поломки. Особенно тяжело приходится жилищу при наличии детей или домашних животных. Не лучше ситуация с людьми из глухих деревень и аулов.
  2. Конфликты с соседями. Нет никакой гарантии, что жильцы будут вести себя адекватно, не идя на конфликт с окружающими.
  3. Долги по ЖКХ. Перекладывание ответственности оплаты коммуналки на арендаторов ведет к риску появления долгов, особенно при неожиданном переезде.
  4. Долги по найму. Далеко не всегда удается своевременно получать оплату за съем квадратных метров, особенно в случаях, когда речь идет о знакомых или родственниках.
  5. Если налоговая служба узнает о дополнительном доходе, например, от соседей, придется столкнуться с дополнительными проблемами.
  6. Субаренда. Практика пересдачи недвижимости широко распространена, и новые жильцы могут оказаться совсем не аккуратными и культурными людьми.
  7. Домашние питомцы. При съезде квартиранты могут оставить хозяевам своих домашних животных, с которыми придется разбираться самостоятельно.
  8. Временная регистрация. Очень неоднозначный вопрос, особенно при регистрации детей. Она дается только на период действия договора съема, но к документам стоит относиться со всей ответственностью.

Сдать квартиру без риска

Для того, чтобы сдача жилья в найм не обернулась убытками вместо дохода, необходимо провести ряд мероприятий, направленных на защиту собственных интересов:

Вы узнали о рисках арендодателя квартиры и способы, как их избежать или нивелировать насколько это возможно.

Юридические риски при сдаче квартиры

Продолжаем разбирать возможные негативные аспекты сдачи квартиры в аренду и способы избежания этих ошибок. В этой статье поговорим о юридических рисках.

Самый популярный риск связан с налогообложением

Если у вас есть договор аренды, и вы исправно платите налоги с этой прибыли, то все хорошо. Кстати государство рассматривает законопроект о пониженном налоге с этой деятельности (обсуждается введение ставки в 4% вместо 13% или даже 23%).

Откуда цифра 23%? – для тех, у кого доходы за год превышают 512 тыс. руб., действует ставка НДФЛ 23 % (вместо 13%)

А если вы – иностранец, сдающий квартиру в аренду, то ставка будет уже 30%.

Согласно статистике, более половины тех, кто сдают квартиры в РФ, скрывают эти доходы от налоговой. Какие в этом случае возможны риски:

  • Привлечение к ответственности со стороны государства
  • Шантаж со стороны арендаторов, соседей (на основании того же аргумента «привлечь к ответственности за неуплату налогов»)

Кто и как может проверить договор аренды

В обычной ситуации фактически никто. Договор аренды сроком до года не подлежит регистрации в налоговой (дальше обычно просто заключается новый договор).

И ни у кого нет полномочий в принудительном порядке запросить договор аренды у вас, или у ваших квартирантов.

Какие возможны ситуации, когда правоохранительные органы или сторонние лица могут узнать об условиях договора:

Такое иногда случается. Представители полиции могут силой проникнуть в квартиру только в исключительных ситуациях (ордер или другие редкие основания). Или с согласия проживающих в квартире лиц (что чаще всего и случается).

Стандартный сценарий такой: представителей полиции что-то должно заинтересовать. Это может быть подозрительный выделяющийся вид или поведение самих арендаторов. Также все может случиться с подачи соседей или прочих «доброжелателей» (почти в 100% случаев – это так). И обычно для этого есть причины. Следовательно, вам нужно позаботиться о том, чтобы ваших соседей ничего не беспокоило.
Конфликт с арендатором

В случае любого подобного конфликта, невыплата налогов по договору – ваша слабая сторона.

Обращение к договору по вашей инициативе

Допустим вы решили воздействовать на арендатора правовыми методами. Тогда вы сами «светите» договор правоохранительным органам.

Случайно по инициативе арендатора

К примеру, арендатор решил оформить регистрацию или где-то подтвердить легальность своего пребывания. У него есть договор аренды. Неуплата арендодателем налогов для него может быть сюрпризом (далеко не все могут отнестись к этому с пониманием).

Ответственность за неуплату налогов от сдачи недвижимости

Несмотря на то, что доказать факт нелегальной сдачи квартиры трудно, риск все-таки есть, особенно если в качестве свидетелей выступит несколько соседей. В случае же отсутствия свидетелей привлечь арендодателя к ответственности практически невозможно, так как трудно доказать факт передачи денег. Хозяин может сказать, что квартиросъемщик – его друг, который живет у него бесплатно.

Если же факт незаконной сдачи квартиры все-таки докажут, то собственник должен будет выплатить налог за весь доказанный срок нелегальной аренды, пеню, а также штраф в размере 20% от общей суммы неуплаченного налога (в некоторых случаях до 40%). За повторное преступление подобного рода присуждают штраф вдвое больше.

Кроме того, нужно будет выплатить штраф за то, что вы не задекларировали свои доходы. Его размер составляет от 5 до 30 % от общей суммы налога .

А можно ли получить «срок»?

А иногда наступает даже уголовная ответственность – в случае, если общая сумма долгов по налогам (не полученным средствам, а именно сумма налогов) составила более 600 тыс. руб., то размер штрафа будет равняться от 100 до 300 тыс. руб. Его могут заменить арестом на срок до 6 месяцев или принудительными работами продолжительностью до 12 месяцев. Также есть еще следующая ступень «особо крупный размер» при достижении суммы более 3 млн. руб.

Все детали есть в ст. 198 УК РФ

На практике реальный срок за такие преступления крайне маловероятен при любых размерах. В случае полной уплаты налогов правовые органы не прибегают к лишению свободы . Но это действует только в случае первого нарушения.

Что делать?

  1. Платить налоги — тут все просто и понятно. Кстати, можно зарегистрировать ИП, и платить меньшую сумму. В реальности будет 7-8% + до 1 тыс. руб. в месяц. Из чего складываются такие расходы: 6% — налог с оборота, 1% — соц. взносы, 0-2% берут за снятие наличных со счета ИП + комиссии за ведение счета и бухгалтерские расходы.
  2. Дружить со всеми: с соседями и с арендаторами.
  3. Попробовать разделить риски с арендаторами. На нашей практике встречали договоры, где прописаны условия, что арендатор платит 50% НДФЛ. Стоит отметить, что в реальности это не освобождает получателя прибыли (т.е. вас) от полной оплаты НДФЛ государству.

Важные полезные нюансы

Официальная позиция White Flat: соответствие действующему законодательству, но все-таки вот несколько полезных подсказок для разных ситуаций

  1. Обязанность по уплате налогов возникает после подачи декларации (декларация подается до первых чисел мая следующего года). Т.е. до этого почти 16 месяцев с начала года вы еще ничего не должны и ничего не нарушили .
  2. С учетом того, что договор заключается на 11 месяцев, и у вас есть целых 16 месяцев до решения «подавать ли декларацию», идеальным будет вариант, при котором у вас каждый новый договор с арендатором начинается с января и заканчивается в декабре. И уничтожается старый экземпляр.
  3. Проговорите с арендатором по-человечески все возможные условия (что в противном случае ставка аренды будет на 13% больше, например)

Другие юридические риски

Незаконным является также заселение мигрантов, которые пребывают в стране нелегально. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с этим, всегда проверяйте документы тех, кто хочет снять квартиру.

Также юридическая ответственность будет лежать на вас, если квартиранты нанесут ущерб близлежащим квартирам (например, затопят соседей снизу). В таком случае вы должны будете компенсировать пострадавшим ущерб. Поэтому заселяйте только благонадежно выглядящих жильцов и всегда имейте актуальный договор аренды (чтобы была возможность взыскать этот ущерб с арендаторов).

Мошенничество или общие проблемы — об этом в других статьях

Подводные камни долгосрочной сдачи жилья в аренду!

Все договоры аренды жилых помещений можно разделить на две большие категории:

Долгосрочными могут называться такие соглашения, которые заключаются на срок более одного года. Поскольку, данные договоры заключаются при аренду квартир, изначально они кажутся выгодными для арендодателей.

Ведь собственник помещения получает стабильную прибыль в течение года или более. При этом ему не приходится искать арендатора каждый месяц. Однако такое благополучие не совсем соответствует действительности.

Невозможность расторгнуть договор.

Подобные соглашения налагают определенные обязательства на обе стороны. При этом особенность долгосрочных договоров в том, что они существенно ограничивают права владельца помещения. Например, собственник не вправе расторгнуть договор с арендатором до окончания срока действия соглашения.

Это значит, что владелец не сможем сам вселиться в такое помещение или не сможет продать его. То есть, продажа возможна, только квартиранты так и останутся в квартире, несмотря на смену собственника.

Основанием для прекращения договорных обязательств может стать только нарушение арендаторами своих обязательств – повреждение имущества, неуплата коммунальных платежей.

Право арендатора сдавать жилье в субаренду.

Арендатор получает право заключать от своего имени договора краткосрочной аренды с другими лицами. При этом согласие собственника на такие действие, не требуется. Соответственно, арендатор может распоряжаться помещением по своему смотрению.

Как правило, такое право реализуется путем заселения различных родственников или иных близких лиц. В результате, число квартирантов в жилье существенно возрастает.

Это приводит к конфликтам с соседями и увеличению риска повреждения имущества.

Износ жилья и имущества.

В течение всего срока аренды собственник не сможет контролировать помещение. Вся забота о нем становится проблемой квартирантов. Соответственно, все зависит от их чистоплотности. Если они не будут надлежащим образом ухаживать за мебелью и отделочными материалами, через год их придется тотально менять. Подобные расходы будут сопоставимы с доходами от сдачи жилья в аренду.

Видео (кликните для воспроизведения).

Необходимо отметить, что все долгосрочные договоры аренды жилых помещений следует регистрировать в Росреестере. Следовательно, арендодатель становится на учет как получатель прибыли от сдачи жилья в аренду. Это делает обязательными налоговые отчисления, которые снизят общий уровень заработка от аренды.

Поэтому, перед заключением таких договоров следует взвесить все аргументы против.

[2]

Источники


  1. Миронов, Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Иван Миронов. — М.: Книжный мир, 2015. — 672 c.

  2. Теория государства и права. — М.: Статут, 2007. — 128 c.

  3. Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.
Риски долгосрочной сдачи квартиры для арендодателя
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here