Постановление, ограничивающее граждан в правах на свои же квартиры

Полная информация в статье на тему: "Постановление, ограничивающее граждан в правах на свои же квартиры" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Вселению не подлежит

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники меленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью — 3/4 доли — владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение — вселить собственника «четвертинки» в однокомнатную квартиру.

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, «соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто».

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец «не обладает безусловным правом на вселение», следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности». А в однокомнатной квартире нет комнаты «соразмерной доле истца».

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к «существенному ущемлению прав и законных интересов» ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему «подарили» долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и «определения порядка пользования».

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец «лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является». А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство «не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности» квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать «предоставление во владение общего имущества, согласно его доли». Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать — доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано «иным способом». В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, «не может быть отказано».

Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав — злоупотребление правом».

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к «недобросовестному осуществлению гражданских прав».

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Новое постановление правительства РФ ограничивает права собственников квартир

В настоящий момент на территории РФ собственником квартиры может быть физической или юридическое лицо получившее квартиру в наследство, после приватизации, покупки или дарения недвижимости. В начале весны текущего года было принято новое постановление под номером 331, из которого становится понятно, о том что владельцы квартиры в праве требовать устранение какой-либо аварии жилого дома в течение нескольких часов.

Какие права и обязанности имеют собственники недвижимости

У владельцев квартир есть несколько следующих прав:

  • Распоряжаться жильем.
  • Пользоваться помещением.
  • Владеть.

Распоряжаться недвижимостью собственник квартиры может по своему усмотрению, позволяется использовать помещение в качестве залога (например оформляя кредит в банке). Также владелец может продать или обменять собственную недвижимость.

Ниже, на фото, приведены ограничения на распоряжение собственной квартирой, которые необходимо решать владельцам с совместно проживающими лицами и соседями по дому.

Право на пользование дает возможность не только жить владельцу, но и разрешать проживать другим лицам, а так же сдавать в аренду, за определенную плату. Под последним пунктом подразумевается не только полное владение, но и ограничения входа для других лиц собственником квартиры. По согласованию с соседями может быть закрыт проход на этаж для посторонних.

Читайте так же:  Дачников и домовладельцев снова проверят

Что должен делать собственник жилья

Владельцы жилья должны соблюдать порядок и не шуметь в ночное время, а так же не мешать соседям. Запрещается сносить мусор в квартиру, мусорить в подъезде или на площадке и нарушать правила санитарных норм. В ином случае, если поступит жалоба от соседей, владельца квартиры могут оштрафовать и даже принудительно выселить.

Осуществлять перепланировку владелец помещения не имеет права без получения соответствующих разрешений, особенно если дело касается несущих стен, потому как есть угроза нарушения целостности всего дома. Не разрешается переделывать квартиру в магазин, офис и другое несоответствующее прямым ее назначениям.

Узнать подробнее о своих правах и обязанностях можно в Жилищном кодексе. За нарушения правил и ущемление интересов соседей могут быть применены определенные наказания.

Какие преимущества для владельцев квартир предусматривает новый закон

После вступления в силу нового постановления, владельцы имеют право требовать устранения неполадок возникших в жилом комплексе в течение двух часов, это несомненно правильное и разумное решение. Раньше нигде не значилось в какой отрезок времени должна быть устранена проблема, из-за этого соответствующие компании не торопились принимать меры.

После выхода нового закона, владельцы жилых помещений получают такие привилегии:

  • Засор канализации должен быть устранен не позднее чем через два часа после обращения жильцов дома.
  • Если случился прорыв отопительных труб, водопроводных, канализационных и других, то на исправление ситуации у компании есть не больше 48 часов.
  • Любые происшествия связанные с внутридомовыми сетями должны устранится в течение получаса после того как жилицы оставят заявку в соответствующей жилищной компании.

Также управляющая компания, после выезда на место происшествия, должна сообщить в местные органы управления о масштабах аварии, возможных ее решениях, месте проведения работ и сроках завершения. Кроме этого всем жильцам дома, где случилась авария, должны сообщать о времени проведения запланированных работ и их окончанию.

Также сообщается что такие изменения должны вступить в силу в следующем году. Это делается для того, чтобы у компаний было время и они смогли максимально приготовится к таким изменениям в законе.

Помогите нам стать лучше, оцените подачу материала и труд автора

Постановление, ограничивающее граждан в правах на свои же квартиры

Действующее законодательство нашей страны наделяет физических и юридических лиц правом быть собственниками приватизированного, купленного или полученного в результате обмена жилья. Помимо этого, в начале весны 2018 года, Правительством было введено постановление, позволявшее владельцу недвижимости, потребовать устранения аварии произошедшей в этом жилье.

На исполнение данного требования, возможно установить срок в 2 часа.

Законодательство предоставляет собственникам квартир следующие права:

  • Право использования жилья
  • Право владения
  • Право на распоряжение недвижимость.

Второе право в этом списке, позволит ограничить список лиц имеющих доступ в квартиру и на лестничную клетку, при согласии соседей. Первое право в этом списке, включает в себя проживание и возможность передать жилье в аренду.

Ограничения, которые ожидают собственников

В первую очередь, это любые действия ущемляющие права жителей соседних квартир, нормы санитарии и гигиены, к примеру, нельзя заграждать проходы мусором. Владельцам квартир запрещено производить перепланировку квартиры, без получения необходимых разрешений, связанно это с высокой вероятностью повреждения несущих конструкций.

Последние изменения принесли с собой некоторые положительные изменения:

  1. Установление сроков устранения аварий связанных с внутридомовыми сетями. С момента обращения в управляющую компанию должно пройти не более 30 минут.
  2. Засоры канализации в течение трех часов.
  3. Прорыв в системе отопления, и других водопроводных сетей, должны быть произведены в течение трех суток.

Обо всех авариях управляющая компания уведомляет органы местной власти в обязательном порядке, вне зависимости от того на сколько крупная авария произошла и какие последствия она понесет для населенного пункта.

Как закон ограничивает права собственника квартиры

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, специально для IRN.RU о категориях граждан, не подлежащих выселению

Право частной собственности является краеугольным камнем любого общества. Этот тезис, пожалуй, никто сегодня и не оспаривает. Собственник волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продать, передать в аренду и даже уничтожить, не нанося при этом, конечно, вред третьим лицам и окружающей среде.

С другой стороны, право собственности не может быть абсолютным и безраздельным. Поэтому государство устанавливает определенные критерии, которые тем или иным образом ограничивают владельца в интересах общества и третьих лиц. Жилищные правоотношения, кстати, также знают ряд положений, которые существенно обременяют права собственника на выселение граждан из принадлежащего ему помещения.

Отказ от приватизации квартиры
Самая, пожалуй, типичная ситуация. Если на момент приватизации кто-то из жильцов отказался от своей доли, то впоследствии выселить его не удастся. Даже в случае продажи жилища третьим лицам. Почему это происходит? Все очень просто. В основе подобного требования закона лежат нормы морали и справедливости. По мнению законодателя, человек и так уже потерял многое, отказавшись стать собственником. Поэтому лишать его еще и права на жилье будет верхом несправедливости.

Судебная практика в подобных случаях довольно однообразна: дела разрешаются в пользу гражданина, отказавшегося от приватизации.

Вот классический пример.

Гражданка К. (истица) направила в суд исковое заявление с просьбой выселить бывшего мужа из квартиры без предоставления ему другого жилья. Требование она мотивировала тем, что бывший супруг не является членом ее семьи и уже давно проживает по другому адресу. Изучая материалы дела, судья установил, что в 1987 году истице, ее матери и несовершеннолетней дочери была предоставлена двухкомнатная квартира в г. Пушкино. В 1993 году гражданка К. прописала ответчика (в тот момент своего официального супруга) в этом помещении. А еще через девять лет, то есть в 2002 году, истица приватизировала квартиру. Муж официально отказался от участия в приватизации.

Рассмотрев все обстоятельства и факты, суд отказал гражданке К. в требованиях. Последняя не угомонилась и обжаловала решение в вышестоящей инстанции. Однако судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда не нашла оснований для отмены и оставила постановление суда в силе, поскольку «ответчик (бывший супруг) на момент приватизации имел равные с истицей права по пользованию жилым помещением».

Завещательный отказ: последняя воля священна
Еще один вариант ограничения права собственности – «завещательный» отказ. Возникает он в силу распоряжения наследодателя. Хозяин квартиры в завещании указывает, что после его смерти жильем вправе пользоваться конкретные третьи лица, которые не являются наследниками или потенциальными собственниками помещения. А наследники или новые собственники в свою очередь не могут выселить этих людей и обязаны предоставить им возможность проживания.

По словам нотариусов, чаще всего наследодатель оформляет «завещательный отказ» в пользу родственников. При этом срок действия «отказа» увязывается с наступлением какого-либо момента или события. Например, в 2011 году гражданин Зак-ов, проживавший в Троицке, хоть и завещал жилье своей дочери Тим-ой, однако указал, что его племянница Саф-ова может жить в этой квартире до вступления в официальный брак.

Читайте так же:  Подали апелляционную жалобу что дальше

К сожалению, наследники часто не понимают смысла «завещательного отказа» и даже нарушают последнюю волю наследодателя.

Видео (кликните для воспроизведения).

Рассмотрим пример из судебной практики.

[2]

В июне 2010 года Одинцовский городской суд рассмотрел иск гр. Виноградова (истец) к гр. Виноградовой (ответчик) о вселении в квартиру. Покойная мать истца и ответчика завещала жилье в собственность дочери, обязав последнюю предоставить брату квартиру в пожизненное пользование.

Однако ответчица после смерти матери оперативно поставила новую дверь и сменила замки. Ключи от помещения брату не отдала, хотя сама в квартире и не проживала. Иными словами препятствовала исполнению «завещательного отказа». Изучив доказательства, суд полностью удовлетворил требования истца.

Квартира, приобретена в период брака
Если семья покупает жилище в период официального брака (приобретает, выплатив кооперативный пай) и оформляет его в собственность только на одного супруга, то второй автоматически получает права пожизненного пользования и проживания в этой квартире.

По большому счету, подобные дела также не вызывают затруднений у судей – закон высказывается однозначно и не допускает толкований. Но бывают исключения. Например, гражданское дело о выселении бывшего супруга, дошедшее в порядке надзора до Президиума Московского областного суда.

Гражданин Ч.С.Н. (истец) обратился в суд с иском к бывшей жене – Ч.М.М (ответчик). В заявлении истец просил выселить ответчицу из спорной квартиры. Обосновывая требования, Ч.С.Н. указал, что в апреле 1994 года он купил на свои деньги квартиру в Мытищах. В тот момент истец был официально женат на Ч.М.М., но в 1997 году супруги расторгли брак. В настоящее время истец нуждается в жилье, однако «кочует» по съемным квартирам, потому что на спорной жилплощади живут Ч.М.М. и их несовершеннолетний сын.

Учитывая данные факты, в 2008 году Мытищинский городской суд удовлетворил требования Ч.С.Н. и выселил бывшую жену из квартиры. В выселении несовершеннолетнего было отказано. Ответчица обжаловала постановление в вышестоящей инстанции, однако судебная коллегия Московского областного суда оставила решение Мытищинского суда в силе.

К счастью, дело на этом не закончилось. Учитывая вопиющее нарушение материальных и процессуальных норм, прокуратура направила надзорную жалобу в президиум Московского областного суда. Надзорная инстанция изучила материалы и тут же отменила как решение Мытищинского городского суда, так и определение судебной коллегии по гражданским делам. В итоге президиум суда полностью отказал в удовлетворении искового заявления Ч.С.Н. к Ч.М.М. о выселении. Женщина с несовершеннолетним ребенком осталась жить в квартире.

Рента: морально-этические проблемы и правовые риски
Договор ренты имеет огромное социальное значение. В основном потому что его заключает наименее защищенная категория пожилых граждан (рентополучателей), нуждающаяся в постоянной поддержке и уходе. В этом случае закон (а соответственно и суд) почти всегда стоит на стороне рентополучателя.

Согласно требованиям российского законодательства, собственник, передавший (или продавший) по договору ренты квартиру, сохраняет право пожизненного проживания в ней. А поэтому никакие договоры или сделки не могут отменить или изменить это право.

Судебная практика по данному виду гражданских правоотношений касается в основном вопросов расторжения договора ренты ввиду неисполнения ее плательщиками существенных условий. Однако иногда встречаются и нетипичные споры.

В 2011 году в Москве гражданин Тов-ов направил иск в районный суд и потребовал выселить ответчицу Жел-ву из ранее принадлежавшей ей квартиры. Суть дела проста и банальна. В начале «нулевых» То-ов и Жел-ва заключили договор ренты, по которому ответчица передала истцу однокомнатную квартиру, а тот обязался содержать Жел-ву и обеспечить ей достойную старость.

Все эти годы Тов-ов скрупулезно выполнял взятые на себя обязательства: ежемесячно выплачивал денежные средства Жел-ой, оплатил ее лечение в санаториях и за границей, а также две операции: на глазах и на почках. В сухом остатке за десять лет набралась кругленькая сумма расходов, которая стала вполне сравнима с рыночной стоимостью жилья. А тут еще и сын Тов-ова задумал жениться. Учитывая свои затраты, а также то, что у Жел-вой есть еще одна квартира в пригороде, истец просил суд выселить ответчицу из спорного помещения. При этом Тов-ов был готов и дальше помогать Жел-вой материально и по хозяйству. Однако, рассмотрев спор по существу, судья правомерно отказал истцу в удовлетворении его требований.

Конечно, в данной ситуации поведение Тов-ва выглядит некрасиво и аморально (надеялся, что рентополучатель не проживет столько лет). Однако, оставляя в стороне морально-этический аспект проблемы, заметим, что я рекомендую заключать договор ренты лишь в крайних случаях, когда иным способом решить жилищную проблему нельзя. К сожалению, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются очень рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.

В заключение еще раз подчеркну, что закон защищает вышеперечисленные категории лиц прежде всего от собственников квартир. И наверное, это правильно, потому что в большинстве своем данные граждане либо оказались ущемлены в своих правах (пусть и по собственной инициативе), либо являются наименее защищенными людьми нашего общества.

[3]

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

[1]

К вопросу об ограниченных вещных правах: право пожизненного проживания

Исходя из слов «в частности» в формулировке ст. 216 ГК РФ, представляется, что ею установлен открытый перечень ограниченных вещных прав, хотя общепринятым доктринальным взглядом является принцип закрытого перечня вещных прав (numerus clausus). Впрочем, этот принцип означает только то, что новые вещные права не могут быть «изобретены» участниками гражданского оброта, но вовсе не означает, что новые вещные права не могут быть введены законодателем.

Право пожизненного проживания, о котором пойдёт речь ниже, является, по нашему убеждению, порождением двух зол. Во-первых, поспешно принятого и, следовательно, непродуманного приватизационного законодательства, в частности, Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Во-вторых, судебной практики, по непонятным причинам допустившей такое явное злоупотребление правом, коим является право пожизненного проживания.

Итак, согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».

Указанное положение уже вызывает вопросы: на каком основании бывший член семьи получает право пользования? Представляется, что юридические основания отсутствуют, утрируя, можно представить эту ситуацию так, как если бы посторонний человек обратился в суд с заявлением о вселении в Вашу квартиру на том основании, что ему негде жить. Помимо столь явной абсурдности положения с юридической точки зрения, кажется уместным принять во внимание бытовые отношения: бывший член семьи, как правило, бывший супруг, может находиться в конфликтных отношениях с жильцами указанного помещения, почему же суд столь бесцеремонно вторгается в глубоко личные отношения граждан?

Далее, согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 N 189-ФЗ «действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

Эта статья раскрывается в толковании, зафиксированном в обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2005:

«Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» и статьи 292 ГК РФ?

Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».

Столь неубедительная аргументация и «притянутая за уши» ст. 40 Конституции РФ демонстрируют нам очевидное злоупотребление правом, допускаемое Верховным судом. Понятно стремление практики следовать общей парадигме социального правового государства, где права и свободы личности непреложны и гораздо более значимы, нежели экономические права, в частности, право собственности. Однако нельзя забывать, что, нарушая право собственности, мы, тем самым, нарушаем и неотъемлемые права личности.

Одной ногой в квартире

Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема — жилец с маленькой долей в квартире — стала все чаще мелькать в криминальных сводках. Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения. Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.

Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.

А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.

Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился. Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение — вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи. Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.

Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой. Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования — не основание отказывать человеку во вселении. Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном — 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей. Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон. А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.

В нашем случае ответчики — супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника. Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли. Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса. Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.

Статья 27 Конституции РФ

1. Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

2. Каждый может свободно выезжать за пределы Российской Федерации. Гражданин Российской Федерации имеет право беспрепятственно возвращаться в Российскую Федерацию.

Комментарий к Статье 27 Конституции РФ

1. Свобода передвижения, выбора места пребывания и жительства является существенным элементом свободы личности, условием профессионального и духовного развития человека (Постановление КС РФ от 04.04.1996 N 9-П*(266)). Свобода передвижения и поселения внутри страны и запрет на произвольные ограничения въезда и выезда из нее гарантируются международными документами в области прав человека, в частности ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г. и ст. 2 Протокола N 4 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в ред. от 18.07.2006) еще до принятия действующей Конституции декларировал право на свободу передвижения и выбора места поселения в соответствии с международными актами о правах человека. Этот Закон ввел обязательный для граждан регистрационный учет по месту пребывания и месту жительства, установил перечень ограничений на свободу передвижения и закрепил важный принцип, согласно которому регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Закон ввел два вида регистрации — по месту пребывания (в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, туристической базе, больнице, другом подобном учреждении, а также жилом помещении, в котором лицо временно проживает) и по месту жительства (в жилом доме, квартире, служебном жилом помещении, специализированных домах и прочих жилых помещениях, где лицо проживает постоянно или преимущественно как собственник, по договору найма, аренды или на иных законных основаниях).

Между тем правовое различие понятий места жительства и места пребывания, как они понимаются в мировой практике, не в виде или характере жилого помещения и даже не во времени фактического проживания в нем, а в юридическом закреплении намерения лица зафиксировать свое местонахождение и свой гражданский статус по определенному адресу, где он будет осуществлять, например, свои избирательные права и выполнять определенные обязанности (платить налоги, состоять на воинском учете и т.д.). Этим место жительства (domicile) как легально закрепленное местонахождение лица, с которым у него установлена постоянная юридическая связь, определяющая его гражданский статус, отличается от места его пребывания (residence), под которым обычно понимается факт временного или даже регулярного пребывания в каком-либо месте или нескольких местах, где лицо периодически проживает, но с которыми его не связывает намерение устроить здесь юридически закрепленное и постоянное жилище для реализации своих прав и выполнения гражданских обязанностей.

Таким образом, лицо по собственной воле определяет, какое из законно занимаемых им жилых помещений будет зафиксировано как его место жительства (domicile), и независимо от времени его фактического проживания в нем оно без его желания не может по произволу власти превратиться в место пребывания на том основании, что он находится там редко и кратковременно. Иное означало бы нарушение конституционного права свободно выбирать место пребывания и жительства.

Определяя конституционный смысл регистрации, Суд указал, что она является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства. Органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства. Именно поэтому регистрационный учет не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать места пребывания и жительства. Неправомерно использование регистрации для установления системы контроля за законностью реализации прав и обязанностей граждан в различных сферах, а отказ в регистрации, соответственно, не может быть средством предупреждения или мерой ответственности в связи с незаконной реализацией прав, что законом не установлено и не соответствует конституционному смыслу института регистрации (Постановление КС РФ от 02.02.1998 N 4-П*(272)).

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» предусматривает ограничение указанных прав лишь на территориях, где введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности: в пограничной зоне в закрытых военных городках и закрытых административно-территориальных образованиях*(273), в зонах экологического бедствия или в случаях опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравления людей, на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (ст. 8). Этот перечень сформулирован исчерпывающим образом и не может быть расширен в подзаконных актах.

Так, Конституционный Суд признал не соответствующим Конституции предельный шестимесячный срок регистрации по месту пребывания, установленный постановлением Правительства РФ, указав, что Правительство вышло за пределы своих полномочий, установив неоправданное и непредусмотренное федеральным законом ограничение. Срок нахождения в том или ином месте временного пребывания не может быть поставлен в зависимость от усмотрения органов регистрационного учета, а должен определяться самим гражданином. При этом определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания (Постановление КС РФ от 02.02.1998 N 4-П).

Конституционный Суд решительно выступил против попыток региональных властей самостоятельно регулировать миграционное перемещение путем введения региональных квот, сборов, компенсаций и иных ограничений на проживание на своих территориях, поскольку они не предусмотрены федеральным законом, а их установление не входит в компетенцию субъектов РФ (Постановления КС РФ от 04.04.1996 N 9-П, от 02.07.1997 N 10-П и др.).

Последовательно проводя идею уведомительного характера регистрации, Суд высказался по поводу неконституционной практики применения правил регистрации и сферы компетенции органов, ее осуществляющих. Так, он указал, что при предоставлении лицом документов, удостоверяющих личность и подтверждающих его право проживать по выбранному адресу (ордера, договора, согласия лица, предоставившего жилое помещение), органы регистрационного учета не обладают правом усмотрения и обязаны зарегистрировать это лицо по указанному адресу. Требование о предоставлении каких-либо иных документов могло бы фактически привести к парализации соответствующих прав граждан. Поэтому органы регистрационного учета не управомочены законом проверять подлинность предоставленных документов или их соответствия российскому законодательству. Иное означало бы неправомерное вторжение органов исполнительной власти в сферу гражданских, жилищных, семейных и иных отношений вопреки предназначению института регистрации (Постановление КС РФ от 02.02.1998 N 4-П)*(274).

Свободное определение гражданином РФ и иным лицом, законно находящимся на территории РФ, места проживания и жительства, сугубо учетные цели регистрации и уведомительный ее порядок, отсутствие обусловленности наличия регистрации реализацией иных конституционных прав предполагает, что регистрация в отличие от разрешительной системы прописки не предназначена для полицейского контроля за гражданами, а преследует социально-экономические цели (планирования жилищного строительства и муниципальной инфраструктуры, демографического, статистического учета и т.п.). В свете этого установление административной ответственности и практика паспортных проверок представляются весьма сомнительными с точки зрения положений ч. 1 ст. 27 Конституции.

2. Право свободно выезжать за пределы Российской Федерации и беспрепятственно возвращаться обратно конкретизировано в Федеральном законе от 15.08.1996 N 114-ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию» (в ред. от 22.07.2008), который опирается на Конституцию, а также на международные договоры РФ и соглашения по указанным вопросам. В соответствии с этим порядок выезда и въезда по-разному регулируется для российских граждан и для иностранцев и лиц без гражданства. Так, для иностранных граждан и лиц без гражданства порядок въезда в Российскую Федерацию носит разрешительный характер. Виза или иное разрешение на въезд выдается дипломатическим представительством или консульским учреждением РФ по основаниям, указанным в законе, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Гражданин РФ не может быть лишен права на въезд в Российскую Федерацию ни по каким основаниям.

В соответствии со ст. 15 указанного Закона право гражданина РФ на выезд из страны может быть временно ограничено: а) при допуске его к сведениям, отнесенным к государственной тайне — в зависимости от степени секретности срок ограничения может составлять от пяти до 10 лет; б) до окончания гражданином военной или альтернативной гражданской службы; в) при задержании или осуждении за совершение преступления — до отбытия наказания или освобождения от него; г) до исполнения обязательств, наложенных на гражданина судом; д) в случае сообщения о себе заведомо ложных сведений при оформлении документов для выезда.

Важно отметить, что перечень ограничений является исчерпывающим и не носит политического характера. Рассматривая положения п. «а» ст. 64 действовавшего прежде УК РСФСР, который квалифицировал бегство за границу или отказ возвратиться из-за границы как одну из форм измены Родине, Конституционный Суд признал это положение очевидно противоречащим Конституции. При этом он отметил, что ограничения в праве на выезд, связанные с обеспечением безопасности и других интересов, носят временный характер и не лишают гражданина самого права свободно выезжать из страны и беспрепятственно в нее возвращаться. Эти ограничения не могут толковаться расширительно и не должны приводить к умалению других гражданских, политических и иных прав, гарантированных гражданам Конституцией и законами РФ (Постановление КС РФ от 20.10.1995 N 17-П*(275)). Аналогичное положение содержится в ч. 3 ст. 2 указанного Закона.

Установленные законом ограничения конституционного права на выезд из РФ не являются абсолютными: во-первых, они действуют только в течение сроков, максимальный предел которых установлен в этом же Законе, а во-вторых, выезд из РФ может быть разрешен гражданину и независимо от истечения этих сроков. Во всех перечисленных случаях временного ограничения конституционного права на выезд из страны орган внутренних дел обязан уведомить гражданина о том, какая организация приняла на себя ответственность за ограничения его права на выезд, что возлагает на нее обязанность обосновать необходимость ограничения (ст. 16 Закона). Должностные лица, по вине которых нарушены права гражданина на выезд из РФ, несут материальную и иную ответственность за ущерб, причиненный ему своими действиями или бездействием (ст. 35 Закона). Указанные решения и действия могут быть обжалованы в судебном порядке. При этом суд не может ограничиваться лишь формальным установлением факта, например допуска к сведениям, составляющим государственную тайну, а обязан дать оценку обоснованности решения организации, принявшей на себя ответственность за ограничение права гражданина на выезд из Российской Федерации (Определение КС РФ от 08.10.1998 N 146-О*(276)).

Видео (кликните для воспроизведения).

Осуществление гражданином конституционного права свободно выезжать за пределы РФ и, соответственно, выдача и получение заграничного паспорта не должны зависеть от наличия или отсутствия у гражданина определенного места жительства (Постановление КС РФ от 15.01.1998 N 2-П*(277)). Формулируя эту позицию, Суд связал в ней обе части ст. 27 Конституции, исходя из целостности понятия свободы передвижения, которая, как и другие конституционные права и свободы, гарантируется гражданам независимо от наличия или отсутствия у них жилого помещения для постоянного или временного проживания. Конституционный Суд дисквалифицировал при этом правило о выдаче заграничного паспорта лишь по месту жительства, указав, что оно обусловлено только целями рациональной организации деятельности органов внутренних дел и не отвечает положениям ст. 18 и ч. 3 ст. 55 Конституции.

Источники


  1. Ефименко, Е. Н. Корпоративные конфликты (споры). Учебно-практическое пособие / Е.Н. Ефименко, В.А. Лаптев. — М.: Проспект, 2015. — 240 c.

  2. Вышинский, А.Я. Марксистско-ленинское учение о суде и советская судебная система / А.Я. Вышинский. — М.: [не указано], 2015. — 177 c.

  3. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
  4. Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.
Постановление, ограничивающее граждан в правах на свои же квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here