По каким признакам налоговая служба распознает арендодателей, укрывающихся от налогов

Полная информация в статье на тему: "По каким признакам налоговая служба распознает арендодателей, укрывающихся от налогов" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Народное мнение: как заставить платить налоги с аренды?

Наши люди платить налоги не любят. Эта нелюбовь проявляется буквально во всех сферах, включая, естественно, и недвижимость. Например, чтобы не платить налог с продажи квартиры, продавцы пишут в договорах купли-продажи смехотворные суммы, которых жилье стоить не может. Ну, а о способах «убега» от налогов владельцев жилья, сдающих свои метры в пользование квартирантам, знают, кажется, даже младенцы.

Самый распространенный — квартиранты выдаются за родственников и друзей, которые просто приехали в гости. Так что доказать факт «съема» квартиры и, соответственно, получения незаконного дохода, — очень сложно. Если, конечно, в квартире нахальным образом не построены нары в три этажа для гастарбайтеров.

Между тем, на том, что арендодатели игнорируют свои святые обязанности – платить налоги государству, оно, государство теряет деньги. Например, представителями столичного правительства озвучивалось, что потери города от неуплаты налогов арендодателями составляют от 800 миллионов до двух миллиардов рублей в год.

Разумеется, власти хотят эти деньги собрать. И чего только не предпринимают. Прежде всего, — меры экономические. По закону арендодатели обязаны платить 13% от дохода. Но можно в два раза сэкономить – оформить себя как индивидуального предпринимателя и платить только 6%. А совсем недавно предложили новый механизм — арендодатель может купить патент за 43 тысячи рублей и не платить больше ничего целый год.

Есть в запасе у государства и меры силовые. Периодически на собственников жилья, подозреваемых в «сдаче» жилья, устраиваются «облавы» — бдительных соседей призывают «стучать» в налоговую инспекцию, участковых милиционеров отправляют в обходы по «нехорошим» квартирам. Бывает даже, что на квартировладельца ябедничают сами постояльцы! Кой-кого в результате таких мер и удается поймать , но после громкого поучительного наказания одного бедолаги, кампания по отлову арендодателей обычно стихает. Кстати, наказывают, как правило, штрафами, но можно угодить и в тюрьму – по 198-й статье Уголовного Кодекса РФ.

Но люди все равно не желают отдавать государству «государево». Понятно, что «делиться» жалко. Но это, вероятно, не главная причина. Куда более серьезный резон — не хочется связываться с бюрократической машиной, заполнять налоговую декларацию, стоять в очередях и вообще «светиться» в списках налогоплательщиков.

Впрочем, обеспеченным людям, которые могут воспользоваться услугами посредников – консультантов, юристов, — это под силу. Поэтому в сегменте элитной аренды налоги платятся неплохо. Хозяева дорогих квартир и пользуются системой упрощенного налогообложения, и бухгалтерию ведут так, как этого требует законодательство, и, наверняка, купят годовой патент.

А вот что касается широких масс, сдающих комнатки или однушки, то они предпочитают «не заморачиваться». Но мы можем предположить, что если бы была создана некая удобная и главное – доброжелательная система, при которой, образно говоря, людей в налоговых инспекциях встречали хлебом-солью, то, наверняка, в государственную казну потек бы более широкий денежный ручей от собственников арендного жилья. А может быть, стоит подумать и о снижении налогового бремени для некоторых групп арендодателей, тех, кто по жизни не шикует, не выгоду из аренды извлекает, а просто выживает.

Журнал Metrinfo.ru решил проверить свои ощущения у главного эксперта – у народа. И запустил очередной социологический опрос.

«Как Вы считаете, почему арендодатели не платят налоги? Что должно еще придумать государство, чтобы стимулировать собственников жилья пополнять госказну?» — спросили мы людей и предложили на выбор варианты ответов:

  1. 1. Создать дифференцированную шкалу налогообложения для арендодателей жилья. То есть, при сдаче дорогих квартир – налог выше, при сдаче эконом-квартир – ниже..
  2. 2. Свести к минимуму бюрократические проволочки, сделать систему оплаты налогов удобной: чтобы не было очередей в налоговую, были легко доступны консультации по актуальным вопросам, сотрудники инспекции доброжелательно встречали людей.
  3. 3. Снизить налоговое бремя для всех арендодателей.
  4. 4. Ужесточить наказание за неуплату налогов

Результаты опроса показали, что:

  • 34,8% опрошенных считают, что нужно создать дифференцированную систему налогообложения;
  • 28,1% выбрали ответ «свести к минимуму бюрократические проволочки»;
  • 14,1% полагают, что необходимо снизить налоговое бремя;
  • 6,7% советуют государству усилить наказание за неуплату;
  • 9,6% имеют другое мнение.
  • 6,7% участников опроса затруднились с ответом.

Итак, две большие и в принципе сопоставимые группы опрошенных выступают за развитие экономических (34,8%) и управленческих (28,1%) мер – дифференцировать ставки налога и сделать удобным сам процесс оплаты для арендодателя. Сторонники силовых решений – ужесточить наказание — оказались в меньшинстве (6,7%). Почему? Мы попросили участников опроса прокомментировать свое мнение.

Сторонники дифференциации налогов (34,8) говорили о том, что нельзя с одной меркой подходить к хозяевам дорогих и дешевых квартир: «не должно быть одинаковых налогов на бизнес-класс и на халупу»; «прогрессивная шкала во многих отраслях действует успешно»; «кто-то сдает квартиру за 50 тысяч, кто-то за 10 тысяч»; «если бабушка живет на даче, и сдает квартиру, то с нее вообще ничего не брать, а если у людей несколько квартир, то они наживаются»; «налог должен зависеть от размера, и стоимости квартиры»; «пенсионеров не нужно трогать вообще».

Вторая крупная группа респондентов (28,1%) выступает за создание нормальных условий для налогоплательщиков: «невозможно никуда пробиться, везде очереди»; «эти инстанции полжизни унесут, пока жизнь не припрет, от них лучше держаться подальше»; «бюрократия создает массу проблем и отнимает массу времени»; «люди устали от бумажной волокиты»; «государству надо с пониманием относится к людям».

Люди, уверенные в том, что необходимо снизить налоговое бремя для всех арендодателей (14,1%), так аргументировали свою позицию: «чем ниже налоги, тем меньше людей будет скрываться»; «если недорого будет, то люди начнут платить»; «и так за все только платим»; «может, хоть кто-то будет платить»; «лучше поменьше, но в объемах страны сборы увеличатся».

Участники опроса, настаивавшие на ужесточении наказания для укрывающих доходы арендодателей (6,7%), привели следующие суждения: «без налогов нет государства»; «пусть платят, раз положено»; «сначала нужно упростить, если это будет легко сделать, то люди будут платить, а уже потом ужесточать» (кстати, последняя мысль встречалась не только в этой группе).

Советы-как избежать уплату налогов! «Сдача квартиры в аренду — весьма популярный способ получения дополнительного дох.

Советы-как избежать уплату налогов!

«Сдача квартиры в аренду — весьма популярный способ получения дополнительного дохода физлицами. Особенно активно этот бизнес процветает в крупных городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. При это почти никто из арендодателей налогов не платит. Невольно вспоминаются слова Томаса Джефферсона: «вводя подоходный налог, вы создаёте нацию обманщиков». Именно это и происходит на рынке аренды жилья в России. К каким только способам не прибегали налоговые органы, чтобы заставить граждан платить НДФЛ за сдачу квартир в аренду! Рейды совместно с участковым, давление на совесть, запугивание штрафами и даже тюрьмой — все оказалось безрезультатным. Налог на доходы физических лиц при сдаче жилья как не платили, так и не платят более 90 процентов арендодателей.

[2]

Одним словом, в необъявленной войне с неплательщиками подоходного налога за сдачу жилья налоговые органы терпят сокрушительное поражение. Неужели так трудно вывести бизнес по аренде квартир из тени? Оказывается, да. Не то, что трудно, а практически невозможно это сделать в стране, где 9 из 10 граждан уклоняются от уплаты налога на доходы всеми возможными способами. Рассмотрим те из них, которыми пользуются, чтобы избежать уплаты НДФЛ за квартиру, сданную в аренду.

Читайте так же:  Завещать или подарить лучший вариант передачи квартиры другому лицу

«Никого нет дома»

Помните анекдот про Штирлица? Его дом окружило гестапо, требуют, чтобы русский шпион сдавался. Штирлиц кричит из окна, что никого нет дома. Гестаповцы в недоумении убираются восвоясь. Голос за кадром: «так Штирлицу в очередной раз удалось избежать провала». Примерно так поступают арендаторы и владельцы квартир, чтобы избежать ненужных разборок с налоговым инспектором. Способ простой и крайне эффективный: хозяева сдаваемой квартиры договариваются с жильцом, чтобы тот никого не пускал. Это жильцу только на руку — зачем ему непрошенные гости? А выставлять милицейскую засаду налоговики не будут, нет оснований.

«Нет дохода — нет и налога на выручку»

Следующий способ уклонения от налога при сдаче квартиры в аренду основан на точном понимании, в какой момент образуется доход и, соответственно, обязанность по уплате НДФЛ с него. Сам факт проживания кого-нибудь в квартире не означает получение от этого прибыли; даже если каким-то чудом договор аренды попал в руки налоговой инспекции — это тоже не является доказательством получения дохода. Таким доказательством случит факт передачи платежа, но вряд ли кто додумается делать это на глазах налогового инспектора. Расписка в получении денег тоже может служить доказательством получения выручки от аренды жилья, но такая практика на российском рынке недвижимости не прижилась.

«Бескорыстная сдача жилья в пользование»

Предположим, что налоговые органы установили факт проживания в съемной квартире постороннего человека и требуют объяснений. Во-первых, их с полным правом можно послать куда подальше: владелец квартиры имеет право делать с ней все, что хочет, если это не мешает спокойному проживанию соседей. Если не хочется дразнить гусей, применяют следующую отмазку: в квартире человек проживает безвозмездно, для того, чтобы присматривать за ней. Главное — отрицать, что за проживание взимается плата, а налоговикам доказать это практически невозможно.

«Квартира сдается, но жилец не платит»

В случае, если на свет всплыл договор аренды жилого или хозяйственного помещения, объясняться с ИФНС как-то придется. Хорошим способом избежать подоходного налога является представление арендатора в роли неплательщика. Да, договор заключен, но жилец упорно не желает платить за квартиру — следовательно, доход не получен, а раз нет дохода — то нет и налога. Или, говоря бухгалтерским языком, налогооблагаемая база по НДФЛ равна нулю. Вариантом этого способа можно считать условие, что арендатор должен заплатить за год сразу по его истечении. Вот как заплатит — так и можно приходить за налогом. Излишне говорить, что в самом конце года жилец таинственно исчезает, не заплатив ни копейки.

«Перезаключение договора аренды квартиры»

[1]

Оказывается, НДФЛ платится физическими лицами по итогам налогового периода, то есть, года. А это значит, что если квартира сдается в 2012 году, то подоходный налог за нее надо декларировать и уплачивать в 2013-ом. Таким образом арендодателю, пойманному за руку, не грозят никакие штрафы, пока не прошел срок подачи налоговой декларации по НДФЛ. За это время можно расторгнуть договор об аренде квартиры, что позволит заплатить налог по-минимуму, лишь за ту сумму дохода, которая была доказана налоговиками. И тут же заключить арендный договор заново, с тем же арендатором — к этому нет никаких законодательных препятствий.

«Вторичная аренда через подставную фирму»

Самый лакомый кусочек для владельцев жилья под съём — это организации, арендующие квартиры для своих нужд. Арендная плата в этом случае может значительно превышать средний уровень по городу, беда лишь в одном: в бухгалтерии юридического лица, с кем заключается договор, остаются следы о денежных средствах, которые поступают в качестве оплаты. Налоговые органы их неминуемо увидят и поинтересуются, платит ли налог за сдачу квартиры получатель таких больших денег. Как поступают в этом случае? Заключается договор аренды с третьей фирмой на небольшую сумму — скажем, 3000 рублей в месяц. Эта фирма пересдает квартиру арендатору, но уже по нормальной цене, а когда приходит время платить налог на прибыль, ликвидируется. Бесследная ликвидация фирмы обойдется примерно в $500, что несравнимо меньше, чем арендная плата в несколько тысяч долларов ежемесячно.»

Основания для налоговой проверки физического лица

На сегодняшний день ИФНС активно проверяет не только организации и индивидуальных предпринимателей, но и частных лиц. И если вы работаете на себя и уклоняетесь от внесения налоговых сборов, пытаетесь хитрить со справками 2-НДФЛ или получаете на свои расчетные счета крупные суммы денег, то будьте уверены, рано или поздно инспекторы могут заинтересоваться вашей персоной.

Налоговая проверка физического лица происходит разными способами. По каким причинам она может случиться? Какие права есть у налоговых работников? При каких обстоятельствах поступления денег на счет проверяет ИФНС? Рассмотрим эти и другие вопросы подробнее.

Основания для проверки физических лиц налоговой службой

Среди основных причин, по которым налоговая служба может организовать тщательную проверку физлиц, можно выделить:

Изучение декларации 3-НДФЛ

Этот документ направляется в ИФНС, когда физическое лицо получает дополнительный доход, который приходит к нему за счет занятий частной практикой, реализации жилья, оплаты учебы или медуслуг. При поступлении 3-НДФЛ-декларации налоговая служба начинает сверку информации, указанной в справке, с данными из базы. Это помогает выявить случаи реального мошенничества.

Проверка на незаконность предпринимательства

Сегодня нередки случаи, когда люди работают или подрабатывают без официального трудоустройства, сдают жилплощадь в аренду, трудятся на дому, получая за это, так называемую, «зарплату», которая по факту не облагается налогом. Причем многие физлица даже не задумываются над тем, что к ним может нагрянуть налоговая проверка. Они полагают, что интерес ИФНС вызывают только крупные обороты денежных средств по счетам. Но это не так. В действующем уголовном законодательстве нет четкой информации о размере минимального дохода, при котором может производиться проверка. Поэтому, как показывает практика, достаточно двух совершенных одинаковых сделок, чтобы фактически стать незаконным предпринимателем.

При проведении проверки физических лиц на незаконный оборот средств, инспекторы ИФНС в обязательном порядке учитывают ряд основных факторов:

  • наличие покупателей, которые хоть раз отдавали физлицу деньги за товары и оказанные услуги;
  • рекламирование своего вида деятельности и выставка образцов;
  • осуществление постоянных закупок любого вида продукции оптом;
  • составление и подписание договоров, связанных со сдачей жилья в аренду;
  • большие обороты денежных средств, размещаемых на банковских счетах;
  • ведение учета по совершаемым сделкам.

При каких обстоятельствах может нагрянуть налоговая проверка?

Как показывает юридическая практика, выездная налоговая проверка частных лиц, может организовываться для того чтобы уточнить следующие данные:

  • ведется ли трудовая деятельность ИП после его снятия с регистрационного учета;
  • используются ли расходы физлиц с целью сокращения размера доходов, подлежащих налогообложению;
  • занимается ли частное лицо незаконным предпринимательством;
  • правильно ли заполнена 3НДФЛ декларация на имущественные вычеты.

Чаще всего проверки организуются, если у налоговой службы есть какие-либо сомнения в отношении конкретного физического лица.

Но они могут быть осуществлены и в случае получения письменной жалобы от другого частного лица или организации.

Читайте так же:  Садово огородный участок

Проверка физического лица по жалобе

Налоговые проверки физических лиц происходят редко, поскольку у инспекторов ИФНС зачастую не хватает рабочего времени, чтобы проверить всех. Однако людям, занимающимся незаконным предпринимательством, все равно необходимо быть начеку, поскольку их, как нарушителей могут сдать инспекторам недовольные покупатели, соседи или конкуренты, оставив соответствующую жалобу. И если проверка подтвердит факт ведения нелегального бизнеса, то за доход, полученный незаконным путем, их могут не только оштрафовать, но и наказать.

За прибыль свыше 1,5 млн. рублей в год предусмотрена ответственность по УКРФ.

Какими правами наделены инспекторы ИФНС при проведении проверки физических лиц?

Принимая во внимание то, что выездная проверка ИФНС может осуществляться на территории жилого помещения физлица, инспекторы имеют не так много прав. Они могут по закону:

  • запросить у частного лица документацию, необходимую для тщательного изучения;
  • осмотреть имущество, но только в нежилом помещении;
  • изъять документацию, вовремя не предоставленную в ИФНС, в случае сомнения в сокрытии, уничтожении или замене данных;
  • устроить допрос в отношении обстоятельств, относящихся к деятельности физлица, и потребовать предоставление документации, касающейся дела, согласно статье 93.1 НКРФ;
  • привлечь сторонних экспертов для оценки материалов налоговой проверки в соответствии со статьями 95-96 НКРФ.

Рекомендации для физического лица при налоговой проверке

Что бы ни случилось, каждому человеку необходимо:

  1. хранить все важные бумаги, касающиеся трат, в соответствующем состоянии;
  2. не скрывать доходы;
  3. вовремя платить налоги;
  4. не допускать в квартиру посторонних лиц, поскольку согласно Конституции РФ жилье неприкосновенно. Налоговики не вправе изымать документацию и осматривать жилое помещение без согласия хозяина;
  5. занимаясь предпринимательством и налоговым планированием, важно не забывать, что интерес ИФНС будет направлен на розыск конечного выгодоприобретателя.

Соблюдая эти рекомендации, никакая налоговая проверка не будет страшна.

Когда налоговая служба запрашивает информацию о поступлении денег на карту физических лиц?

Согласно подпункту 1,1 ст. 86 НКРФ, все банковские учреждения обязаны сообщать в ИФНС об открытии или закрытии расчетных счетов физических лиц.

Кроме того, они должны по запросу инспекторов предоставлять оригиналы справок о наличии кредитных и депозитных счетов, об остатках на них и движении денежных средств.

Налоговая служба также может при проведении проверки разыскать информацию о других имеющихся счетах, например, электронных кошельках.

Чаще всего это происходит, когда на налогоплательщика поступила жалоба или он подал декларацию о получении вычета за приобретение недвижимого имущества, не имея официального постоянного дохода. В этих случаях ИФНС будет важно проверить: откуда, когда и какие суммы поступали на счета гражданина.

Такие данные инспекторы могут легко получить при оформлении запроса, подписанного руководством Управления ИФНС России или регионального подразделения.

За какие операции по счету карты Сбербанка или другого банка налоговая может провести проверку?

Чаще всего налоговый орган интересуется редкими случаями денежных переводов, совершаемых физлицами, со счета одной карты на другую. Остальные же случаи мелких перечислений их вряд ли привлекут. Так, например, особый интерес ИФНС может вызвать человек, который официально не имеет источника дохода и не платит НДФЛ.

Если вы работаете по ТКРФ или по договору ГПХ, а ваша организация регулярно перечисляет за вас налоги, то вы можете спать спокойно. Этот случай не ваш, и проверка вам не грозит.

Рассмотрим основные моменты, когда физическое лицо может привлечь к себе внимание ИФНС при совершении операций, например, по счету карты Сбербанка:

Перевод большой суммы денег

При перечислении физическим лицом со счета на счет более 600 тысяч рублей банк передаст об этом информацию в налоговый орган. Инспекторы обязаны будут провести проверку. Особенно это касается случая, когда денежные средства были переведены по договору купли-продажи жилья и физлицом, не имеющим официального дохода за прошлые периоды, сделан запрос на возврат налогового вычета. Эта ситуация может быть воспринята, как уклонение от выплаты налогов.

Получение денег на карту Сбербанка от лица, находящегося под подозрением в совершении мошеннических действий

Это касается обналичивания средств через подставное лицо, и, соответственно, сокрытия доходов от государства. Например, предприятие однодневка перечисляет деньги на счет «своего сотрудника», якобы под отчет. По факту же он снимает средства с карты или переводит их другому такому «работнику». Это яркий пример того случая, когда налоговую проверку могут провести из-за внутреннего перечисления денег с одного счета на другой между физлицами.

[3]

Получение доходов от аренды жилого помещения, за фриланс и другие виды деятельности, выполняемые физлицом неофициально

Как правило, под подозрением часто оказываются люди, работа которых обязывает самостоятельно вносить налоговые сборы и заполнять 3-НДФЛ декларацию. Однако проверки таких физических лиц проводятся, если высока вероятность доказать документально их деятельность.

Что касается сдачи жилья, то проверки налоговой службы могут осуществляться только при поступлении жалобы от соседей, которые, например, недовольны поведением квартирантов.

Видео (кликните для воспроизведения).

В остальных случаях ИФНС вряд ли заинтересуется физическими лицами, получающими доход от аренды квартиры.

Заключение

Таким образом, физическим лицам необходимо быть начеку. Однако им не стоит паниковать и в срочном порядке заполнять декларацию. Важно помнить, что для уплаты налогов должно быть доказано получение дохода.

Любое требование налогового органа исполнить обязательства выполняется исключительно по решению суда.

Судебное разбирательство может случиться только в случае, когда ИФНС найдет состав преступления. Поэтому даже если вас и коснется налоговая проверка, то у вас будет достаточно времени, чтобы найти выход из сложившейся ситуации.

Сдача в аренду: чем грозит уклонение от налогов

Пустующая квартира, которую можно сдавать в аренду – неплохой источник дохода. На деньги, получаемые от аренды квартиры, ее владельцу можно безбедно жить целый месяц. Одна «беда»: надо платить налоги, чего, конечно, наш человек всеми силами старается избежать. До недавнего времени лазейкой для хозяев квартиры служил договор безвозмездного пользования, который они заключали с жильцами. Однако и налоговики не лыком шиты – об этой схеме они хорошо знают. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru разбирался в том, что ждет в ближайшем будущем такие виды договоров.

Лишь единицы арендодателей, на самом деле успешно получающих доход от сдаваемых жилых площадей, готовы делиться им с государством, внося в казну 13% от величины арендной платы – такова ставка налога на доходы физических лиц, к которым относится и доход от аренды собственного имущества. Поскольку 13% от 20-30 тыс. руб. не так уж мало, а российский народ не отличается ни особым правовым послушанием, ни высоким уровнем жизни, большинство арендодателей тщательно скрывают свои доходы, используя самые разнообразные схемы. Но стоит отметить, что не только укрывательство доходов движет гражданами с «лишней» жилплощадью, многие из них (особенно пенсионеры) не против налогов, но не хотят заполнять непонятные им декларации о доходах и лишний раз связываться с госорганами и их не очень вежливым и обходительным персоналом.

Самое простое решение для таких граждан – не оформлять отношения с арендаторами документально, довольствуясь лишь устными соглашениями, но устные соглашения арендатору всегда легко нарушить. Чтобы обезопасить себя от этого, владельцы съемных квартир идут на различные схемы, одна из самых распространенных – заключение с арендаторами договора безвозмездного пользования жилым помещением, который регулирует взаимоотношения сторон, но не упоминает о получаемом доходе. «Если говорить о нашей практике, то договор безвозмездного найма — это значительная доля среди договоров, которыми оформляется фактическая аренда», — сообщает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет — Недвижимость». Однако в работе агентства недвижимости «Азбука Жилья» по словам его исполнительного директора Андрея Банникова подобные договоры встречаются довольно редко, «так как заключаются обычно между людьми, глубоко доверяющими друг другу — родственниками или хорошими знакомыми».

Читайте так же:  Больничный по договору подряда

Договор не защитит от неплательщика…
Отношения в рамках договоров безвозмездного пользования (договоров ссуды) регламентируются главой 36 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, наймодатель) передает какую-либо вещь другой стороне (ссудополучателю, нанимателю) во временное и главное, в безвозмездное пользование. «При заключении договора безвозмездного пользования, как и в договоре аренды важен срок, на который заключается договор, а также порядок и условия использования жилого помещения», — разъясняет Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Если заключен договор безвозмездного пользования, то у собственника жилья не возникает ни дохода, ни, соответственно, налоговой базы. На самом же деле он может получать и получает неучтенный никем «черный» доход. При этом он, конечно, идет на риск быть обманутым арендатором, ведь договор безвозмездного пользования не регулирует размер и сроки уплаты арендных платежей, не устанавливает порядок их изменения и взыскания неустойки при несвоевременной оплате. Если арендатор вдруг перестанет платить, то, имея на руках лишь договор безвозмездного пользования жильем, арендодатель не сможет взыскать свои потери через суд, более того потеряет то, что получил от арендатора.

«Договор безвозмездного пользования таит в себе опасность для любой из сторон сделки. Но большие риски несет арендодатель — собственник квартиры. В соответствии со статьей 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена для прикрытия другой сделки, ничтожна. То есть, любая из сторон договора безвозмездного пользования либо третье лицо вправе обратиться в суд и доказать недействительность сделки. Последствием будет двухсторонняя реституция, то есть возврат всех полученных денег за аренду квартиры и выселение арендатора с аннулированием его регистрации в квартире. Таким образом, арендодатель будет вынужден отдать арендатору все полученные ранее денежные средства, а тот лишь освободит помещение», — сообщает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Но как показывает статистика, рисковых арендодателей в России достаточно, а злостных арендаторов-неплательщиков не так уж и много, ведь неуплата означает выселение из квартиры. «Договор безвозмездного пользования не защищает арендодателя, а ставит его в определенное зависимое положение от нанимателя. Ведь в любой момент арендатор может заявить, что будет оплачивать по тем условиям, которые указаны в договоре, например, проживать только за оплату коммунальных платежей. Но в реальности, таких случаев единицы, те, кто снимает и сдает жилье, находят компромисс, и наниматели стараются «держаться» за квартиру», — рассказывает Галина Фабрицкая.

… но поможет сохранить имущество
Гораздо чаще арендаторы отличаются безалаберностью и неуважительным отношением к чужому имуществу: истории о том, как после временных жильцов, в квартире приходится делать ремонт, который стоит больше всех доходов, полученных от аренды – не редкость. Но вот от этого договор безвозмездного пользования жилой площадью как раз защищает. Согласно Гражданскому кодексу ссудополучатель обязуется вернуть вещь, полученную в безвозмездное пользование, в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа. Поэтому если при фактической аренде жилья, но с использованием договора безвозмездного пользования, арендатор испортит имущество в квартире, арендодатель сможет обратиться в суд, несмотря на то, что укрывает от государства налоги. Конечно, если не побоится, что арендатор откроет суду глаза на истинное положение дел.

А налог возьмут с жильцов
Вывести факт аренды жилья на чистую воду на самом деле в интересах большинства арендаторов. Дело в том, что безвозмездное пользование недвижимым имуществом не облагается налогами, только если им пользуются близкие родственники ссудодателя, т.е. муж, жена, родители, дети, братья, сестры, дедушки и бабушки. В остальных случаях пользующиеся жильем должны платить подоходный налог НДФЛ от потенциальных расходов на аренду аналогичного жилья, ведь экономить на расходах все равно, что стричь купоны. И получается, что хозяин квартиры получает доход, а квартирант платит и арендную плату и НДФЛ. (См. федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации»).

Поэтому наиболее юридически подкованные жильцы либо договариваются о снижении арендной платы, либо стремятся получить от своего положения какие-то выгоды. Например, по договору безвозмездного пользования жилым помещением арендаторы могут получить право временной регистрации по месту проживания.

Договор определяет и плательщика коммунальных платежей, им может быть как владелец жилья, так и арендатор. Текущий ремонт жилого помещения также может производиться как за счет арендодателя, так и за счет временных жильцов.

Однако в большинстве случаев арендаторы не осведомлены о том, что влечет за собой подписание договора безвозмездного пользования, тем более что пока Федеральная налоговая служба не может проследить за всеми арендуемыми квартирами и проконтролировать все договоры безвозмездного пользования. Конечно, эти договоры в обязательном порядке заключаются у нотариусов, но они не обязаны сообщать о них в налоговую инспекцию. Однако в скором времени, вероятно, многие договоры безвозмездного пользования жилым помещением попадут на учет к налоговикам, механизм такой процедуры уже отработан.

Будущее «безвозмездной» аренды: всех в реестр
При подписании договора безвозмездного пользования жилым помещением фактически получается, что добрый гражданин пустил к себе в квартиру других граждан совершенно бескорыстно, видимо, ради счастья на земле. Но конечно, и законотворцы, и правительство, и налоговые органы прекрасно понимают, что за всеобщее счастье ратуют лишь единицы, а большинство граждан, прикрывшись договором безвозмездного использования жилья, получают скрытые от государства доходы.

Раскрыть их и получить причитающиеся налоги можно, только получив информацию обо всех договорах безвозмездного пользования. Именно это было одной из целей проекта закона «О внесении изменений в статью 689 части второй Гражданского кодекса РФ и федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Автор внесенного 5 июля 2007 года в Госдуму законопроекта — председатель Совета Федерации Сергей Миронов.

За комментариями мы обратились к помощнику председателя СФ РФ Анатолию Павлюку. Как рассказал нам эксперт, часть 2 статьи 609 части второй Гражданского кодекса РФ устанавливает, что, по общему правилу, договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Дело в том, аренда связана с ограничением (обременением) этого имущества, т.е. наличием условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на объект недвижимого имущества. Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством этого ограничения прав на недвижимое имущество. И имея открытый характер, он позволяет информировать заинтересованных лиц о таком обременении.

Статья 689 части второй ГК РФ регламентирует договор безвозмездного пользования (ссуды) и содержит перечень правил, применяемых к договорам безвозмездного пользования. Ссуда недвижимого имущества также как и его аренда является обременением этого имущества. Однако в перечне правил, применяемых к договору ссуды (в отличие от договора аренды), нет указаний на необходимость государственной регистрации. Это непоследовательно, поскольку и аренда, и ссуда недвижимого имущества представляют собой его обременение. Возникает и правовая неопределенность, которая влечет за собой заключение притворных сделок. Самый распространенный пример — заключение договора ссуды жилого помещения при фактическом наличии договорных отношений по аренде.

Читайте так же:  Каков размер пенсии индивидуального предпринимателя

Согласно законопроекту все договоры безвозмездного использования, заключенные более чем на год, будут проходить через регистрацию в государственном реестре прав на недвижимость, а сведения о них будут автоматически передаваться в ФНС. «Законопроект был поддержан правительством РФ и принят Госдумой в первом чтении 16 апреля 2008 года. Сейчас законопроект готовится ответственным комитетом Государственной Думы (Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству) к прохождению процедуры второго чтения», — информирует Анатолий Павлюк.

В первом чтении законопроект был принят без особых дебатов и внесения серьезных поправок, поэтому можно предположить, что его окончательное принятие задерживается лишь из-за более серьезных задач, стоящих сейчас, в период кризиса, перед законотворцами. Но очевидно, чем суровее станут последствия кризиса, особенно при росте дефицита бюджета, тем яростнее налоговики начнут бороться с неплательщиками, а значит, принятие законопроекта не за горами.

Однако риэлторы не ждут, что закон обогатит государство: «Как и ранее, договоры сроком менее 1 года не будут подлежать государственной регистрации. Поэтому будет еще более распространена практика заключения договоров на срок 11 месяцев», — считает Андрей Банников («Азбука Жилья»). С ним соглашается и Галина Фабрицкая («Пересвет»): «По-моему, это никак не скажется на заключении договоров безвозмездного пользования при фактической аренде квартир. Будут заключать договоры на срок менее года, на 11 месяцев. Договор аренды квартиры чаще всего и не заключают больше, чем на год, так как в нашей жизни и в нашей стране все меняется, и спустя год условия могут стать другими».

Донеси на арендодателя — получи налоговый вычет

Квартиросъемщикам предложили сдавать хозяев налоговикам за вознаграждение

Российские налоговики в деле выявления «серых» арендодателей придумывают все более фантастические способы поимки неплательщиков налогов. На этот раз их взор упал на тех, кто эти квартиры снимает.

По словам руководителя управления налогообложения Федеральной налоговой службы России Дмитрия Григоренко, арендаторам предложат «европейский» способ, предоставив право вычета из налогов расходов по аренде квартиры.

Дело за малым — необходимо предоставить в налоговые органы сведения о сумме ежемесячной платы за жилье, а также сообщить адрес снимаемой квартиры. Вычислить и прижать к стенке хозяина съемного жилья далее будет лишь делом техники.

Как заявил Григоренко журналистам, сегодня главная проблема состоит в том, что истинные доходы арендодателей для налоговиков скрыты за пеленой молчания, которую поддерживают и квартиросъемщики, и владельцы квартир. И те, и другие стараются не привлекать к себе внимания государства, оформляя аренду жилья либо устной договоренностью, либо не имеющими никакой юридической силы бумажками, либо оформляя фиктивные договоры о безвозмездном пользовании.

В этой ситуации привлечь арендодателей за сокрытие налогов достаточно сложно, так как суммы, которые они получают ежемесячно, остаются загадкой. Поэтому, посчитали в ФНС РФ, необходимо заинтересовать квартиросъемщиков, которые за банку варенья и коробку печенья расскажут соответствующим органам главную тайну съема квартир.

«Если я, условный арендодатель, сдаю в аренду квартиру, а вы, арендатор, ее снимаете, государство вам предоставляет вычет. Соответственно, что вы делаете? Берете сумму расходов на аренду за год, собираете документы, приходите в налоговую инспекцию и говорите, что я снимал квартиру, уплатил такую-то сумму, дайте мне вычет. Тем самым автоматически приносите пакет документов, который позволяет привлечь арендодателя к исчислению и уплате налогов», — цитирует РБК представителя ФНС.

Получение налогового вычета, по мнению налоговиков, должно послужить неплохим вознаграждением за честность.

Вопрос в другом, долго ли будет терпеть владелец квартиры такого жильца, который на голубом глазу сдал все пароли и явки заинтересованным органам. И готовы ли сами квартиросъемщики за налоговый вычет, который вряд ли будет равен сумме, уплаченной в течение года за аренду жилья, идти на конфликт с арендодателем, который непременно выльется в скандал и поиски нового жилья.

Однако на этом вопросы не заканчиваются. В свете последних изменений в миграционном законодательстве, незарегистрированные по месту проживания жильцы и хозяева квартир несут ответственность вплоть до уголовной. Не случится ли так, что налоговый вычет квартиросъемщик будет получать уже не в Москве, где он донес на владельца своей квартиры, а у себя на родине, где прописан.

Такой вариант не исключается, ведь никто из налоговиков не даст гарантии, что сведения о незарегистрированном жильце не уйдут в Федеральную миграционную службу.

О резком росте недоверия владельцев арендного жилья к квартиросъемщикам можно даже не говорить: найти квартиру в Москве станет намного сложнее. Вдруг арендодателю лицо покажется подозрительным, или просто кольнет где-то в груди холодной иглой недоверие.

Да и о том, что если таких владельцев квартир заставить платить налоги, им станет попросту невыгодно сдавать жилье, говорилось неоднократно.

Впрочем, учитывая прежние попытки налоговиков привлечь к уплате налогов «серых» арендодателей, шансы на то, что и этот метод работать не будет, все-таки есть.

Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры

Очень часто в наши дни простым людям приходится сталкиваться с правонарушениями, которые могут затрагивать как законные интересы их самих, так и всего общества. Это могут быть различного вида злоупотребления должностью от чиновников, мошеннические действия, недобросовестное поведение участников гражданских отношений. О последнем варианте и пойдет речь, ведь очень многие люди задаются вопросом: «как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры?».

В крупных городах нашей страны, таких как Москва, многие жители снимают жилье. Дело в том, что многие люди не имеют и возможности самостоятельно купить жилплощадь, и желания брать огромную ипотеку на длинный срок. Также есть студенты, живущие в Москве на время учебы. Есть и те, кто снимает квартиру в определённом месте из-за удобства её расположения. Однако, очень часто квартиранты сталкиваются с различными нарушениями своих прав и законодательства в целом от арендодателей. Важно знать, куда неофициально можно пожаловаться на соседей, если они нарушают закон.

Поводы для подачи жалоб

С какими нарушениями при сдаче квартир чаще всего сталкиваются органы власти в нашей стране? Встречается множество случаев, о которых поступают жалобы арендаторов таких как:

  • Арендодатель не передаёт имущество, являющееся предметом договора арендатору, или передаёт, но имущество является обременённым правами третьих лиц. В соответствии с гражданским законодательством, лицо, являющееся арендодателем, обязано передать сдаваемое имущество второй стороне в срок. Касаемо прав третьих лиц – арендатор должен быть предупреждён о наличии прав третьих лиц на имущество, чтобы, если такие условия его не устраивают, отказаться от заключения договора.
  • Неправомерное повышение платы за аренду арендодателем. Ситуации, когда сдающее квартиру лицо произвольно повышает цену за это, также часто встречаются в поступающих жалобах.
  • Передача в аренду имущества, не соответствующего назначению. К примеру, иногда встречаются ситуации, когда владельцы зданий в промышленных зонах позволяли арендовать их для проживания.
  • Иные нарушения от арендодателя, связанные с оплатой – удержание части оплаты, полагающейся квартиранту (например, если договор был расторгнут, но оплачен лишний месяц, и арендодатель не возвращает эти деньги).
  • Арендатор не платит налоги. Такая ситуация также далеко не редка, так как многие люди полагают, что с дохода от сдачи квартиры они могут безнаказанно утаивать налоги.

Что делать, если арендодатель не платит налоги?

Как устанавливает гражданское законодательство Российской Федерации, отношения аренды – сопровождаются выплатами от одной стороны другой. С такого, как и с любого другого, дохода вторая сторона обязана платить налоги, в частности, налог на доход физического лица (статья 23 Налогового Кодекса РФ). Арендодатель обязан каждый год отправлять декларацию о своих доходах в налоговую службу.

Стоит также немного отойти от темы и сказать, что очень часто от действий арендодателя могут страдать его соседи. Например, от нарушений общественного порядка и т.д. Они также могут подать жалобу в налоговую, но ничем, кроме визита инспектора, это не закончится. Почему сложится такая ситуация, будет пояснено ниже. Если же соседи подозревают арендодателя в сдаче квартиры незаконно проживающим на территории РФ гражданам, то от жильцов в миграционную службу (УФМС) на квартирантов и хозяина квартиры можно пожаловаться.

Читайте так же:  Неправомерные платежи в квитанциях за ку

Начать следует с того, что доказать наличие такой сделки, как правило, может только сам арендатор. Помимо этого, ему понадобится предъявить доказательства, такие как: выписки с банковского счета, которые подтверждают постоянные денежные переводы арендодателю.

Прежде чем переходить к решительным действиям и начинать подавать различные жалобы, стоит поговорить с арендодателем и попробовать убедить его не нарушать закон и начать выплачивать налоги, однако, это далеко не всегда окажет должное воздействие на последнего.

Иные способы

Если нарушения не связаны с неуплатой налогов или связаны не только с ними, то можно обратиться в различные органы власти. Инстанции, куда обращаться в случае соседской незаконной деятельности:

  • Участковому по району, место, куда можно обратиться, если соседи сдают квартиру, если квартиранты постоянно нарушают общественный порядок.
  • В прокуратуру – пишите жалобу на сдающих квартиру, если от полиции никаких действий не замечается.
  • Роспотребнадзор – вариант, куда обращаться о соседской незаконной деятельности если квартиранты или арендодатель нарушают порядок и вредят общему имуществу.
  • Федеральная Миграционная Служба, можно анонимно, это одно из мест, куда возможно неофициально пожаловаться на соседей, если они сдают квартиру.
  • Санэпидемстанция.
  • Жалоба в налоговую.

Жалоба в ФНС

Если нарушается именно налоговое законодательство, то следует подать жалобу о невыплате в налоговую инспекцию в Федеральную Налоговую Службу РФ. Писать жалобу следует так, чтобы адресат был указан максимально конкретно – орган власти, адрес, должностное лицо. Если этого не будет написано, то жалоба всё равно попадет по месту назначения, однако для этого потребуется гораздо больше времени. Образец того, как писать жалобу в налоговую инспекцию ФНС выкладывает на своем сайте.

От грамотного составления заявления также зависит очень многое. В, так называемой, «шапке» необходимо указать информацию о заявителе – имя, контактная информация, адрес; об органе, куда направляется жалоба – максимально точно. Помимо всего вышесказанного, жалобу надо написать в управление ФНС России (РФ) по Вашему району. Обычно вся эта информация пишется в узкой колонке вверху справа. Только после всего этого следует заголовок «заявление» посередине листа.

Далее необходимо изложение всей ситуации. Сначала надо написать, кем является заявитель, что он является арендатором. Затем необходимо рассказать о фактах уклонения арендодателя от уплаты налогов. Необходимо всегда стремиться к максимальной точности и достоверности, поэтому, если Вам известны какие-то конкретные суммы, даты и прочее – обязательно указывайте их. От того, насколько грамотно будет составлена эта часть, будет во многом зависеть успех действий арендатора. Есть масса тонкостей в оформлении заявления.

В просительной части, которая следует после, указываются просьбы о проведении проверки. Будет лучше, если заявитель приведёт конкретные нормы права, которые нарушаются арендодателем. Пишите заявление на сдающих квартиру, только указывая факты. Образец того, как писать жалобу в налоговую инспекцию, также содержит все нюансы.

Также следует приложить документы и, в частности, что арендатор действительно выплачивал арендодателю денежные суммы, то есть доказательства того, что у нарушителя действительно был доход, с которого не уплачен налог. Если квартиранты пожаловались на сдачу квартиры без договора, это усложняет всю процедуру доказательства.

Помимо такого классического способа подачи жалобы, можно также обратиться в Федеральную Налоговую Службу при помощи телефонного звонка или через официальный сайт этого органа власти.

После обращения налоговый орган проведёт проверку. Это наиболее эффективный способ выявления возможных правонарушений. Она проводится на основании решения компетентного должностного лица. В ходе этих действий все нарушения, совершаемые недобросовестным арендодателем, будут выявлены.

Проверки бывают нескольких типов. Камеральная проверка на основании жалобы в налоговую касается тех документов, которые обязан предоставлять налогоплательщик (а данном случае – арендодатель). При проведении такой процедуры проверке подлежат такие положения деклараций, как правильность подсчёта, обоснованность декларируемых вычетов и др.

Выездная проверка по жалобе арендаторов на незаконную сдачу – процедура, при которой инспектор работает на территории арендодателя, проверяя договоры, документы, которые связаны с финансово-хозяйственной активностью. У налогоплательщика не будет прав препятствовать проведению всех процедур, поэтому шансов на то, что нарушения будут обнаружены, очень много.

При выявлении нарушений к арендодателю будут применены определённые санкции. Административное законодательство предусматривает ответственность для таких лиц в виде штрафов. Также возможны административные меры принуждения, выраженные в виде принудительных работ сроком от 1 года. Однако при многочисленных нарушениях и жалобах арендаторов возможно и возбуждение уголовного дела в соответствии со статьей 198 Уголовного Кодекса РФ.

Обращение в суд

Это также будет ответом на вопрос: «куда обращаться соседу о незаконной сдаче». Также можно сказать, что в случае, когда арендатор считает, что ему также был нанесён какой-либо вред: имущественный, материальный или моральный, и он желает компенсации, целесообразно было бы обратиться в суд. При помощи подачи искового заявления истец даст сигнал для начала гражданского судопроизводства. Однако на суде будет проблематично выстроить свою стратегию, если вы пожаловались на квартиру без договора, так как доказательств не будет.

Пишите на сдающих квартиру заявление в суд. В этом случае также необходимо будет грамотно составить заявление – оно будет не слишком кардинально отличаться от жалобы в ФНС. Структура останется той же, только несколько изменятся формулировки. Для наиболее точного и грамотного составления искового заявления истцу могут понадобиться услуги юриста. Человек, профессионально занимающийся оказанием услуг в сфере права, способен не только составить грамотный иск, но и представить сторону своего доверителя в суде, ведь арендодатель может оспорить иск и попытаться отказаться выплачивать компенсацию.

Видео (кликните для воспроизведения).

Каждый человек должен знать, как защитить свои права и законные интересы и быть готовым применить эти знания навыки тогда, когда это необходимо. Поэтому очень важно, чтобы население РФ повышало свой уровень юридической образованности, ведь того, кто знает закон, обмануть непросто.

Источники


  1. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2010. — 480 c.

  2. Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.

  3. Гамзатов, М. Латинско-русский словарь юридических терминов и выражений для специалистов и переводчиков английского языка / М. Гамзатов. — М.: СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2013. — 508 c.
  4. Дмитриев, О. В. Экономическая преступность и противодействие ей в условиях рыночной системы хозяйствования / О.В. Дмитриев. — М.: ЮРИСТЪ, 2005. — 400 c.
По каким признакам налоговая служба распознает арендодателей, укрывающихся от налогов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here