Определить опасность покупки той или иной квартиры можно по пяти признакам

Полная информация в статье на тему: "Определить опасность покупки той или иной квартиры можно по пяти признакам" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Определить опасность покупки той или иной квартиры можно по пяти признакам

К приобретению любой недвижимости специалисты рекомендуют подходить ответственно и внимательно. Во-первых, при покупке квартиры тратится существенная сумма средств, во-вторых, всегда найдутся люди, желающие присвоить себе сбережения доверчивого покупателя.

Риски покупки вторичного жилья

Риск сотрудничества с продавцами вторичного жилья всегда очень высок. Мошенники постоянно изобретают новые методы получения незаконных доходов. Самый распространённый способ обмана – заключение недействительной сделки.

Мошенник отдаёт ключи и документы на недвижимость, ничего не подозревающий покупатель празднует новоселье, а через время ему приходит судебное извещение, по которому его лишают права собственности. Соответственно, продавец к этому времени бесследно исчезает с деньгами клиента.

Проверять документы, историю квартиры, пристально следить за поведением продавца – основные действия по совершению безопасной сделки.

Поведение продавца перед сделкой, которое должно настораживать

Эксперты не советуют доверять продавцам, которые стремятся продать квартиру в максимально сжатые сроки по самым низким ценам. Нередко при первом осмотре недвижимости такой продавец сообщает, что у него уже есть потенциальные покупатели, и он сделает выбор в пользу того, кто заключит с ним сделку в ближайшие часы. Он может аргументировать свои поступки срочным отъездом в другой город или за рубеж.

Если продавец просить указать в договоре стоимость квартиры, ниже той, что на самом деле заплатит покупатель, это должно настораживать. Стоит помнить, что при попытке вернуть деньги за квартиру даже через суд, истец получит только сумму, указанную в официальном договоре.

Что проверить перед приобретением жилья

Учитывать при проверке желательно статус продавца и предыдущие сделки купли-продажи рассматриваемой недвижимости. По закону, если продавец официально значится банкротом, сделки, совершённые им за три года до присуждения банкротства, могут признать недействительными.

Если квартира несколько раз продавалась по доверенности, это может быть признаком подделки документа. Следовательно, продавцы реализуют недвижимость незаконно, а собственник чаще всего об этом ничего не знает.

Обязательны к проверке условия приватизации недвижимости. Если она проводилась без участия одного из собственников жилплощади, приватизацию признают незаконной.

Желательно заблаговременно проверить долги не только по коммунальным платежам, но и общедомовому обслуживанию. Так как после оформления жилья в собственность погашать их придётся новоиспечённому владельцу. Этот аспект касается и незаконной перепланировке.

Участие совладельцев квартиры в продаже

При покупке и оформлении квартиры необходимо проверить, все ли владельцы долей недвижимости согласны на продажу. Если продавец официально женат, важно, чтобы супруга дала согласие на продажу. Согласие совладельцев жилья несовершеннолетнего возраста на продажу фиксируется разрешением органов опеки и попечительства.

При начале оформления сделки покупатель должен потребовать у продавца подробную выписку из домовой книги. Если в квартире прописан ребенок или гражданин, находящейся в тюрьме, выписать их по закону у нового владельца жилплощади не получится.

Если недвижимость была подарена или передана по наследству, следует проверить, нет ли дополнительных наследников на жилплощадь, которые через суд признают сделку недействительной.

Пять признаков квартиры, которую опасно покупать

Приобретение квартиры – это очень ответственный шаг, и малейшая неосмотрительность здесь может обернуться огромными неприятностями.

Поэтому, прежде чем расставаться с деньгами, нужно тщательно изучить всю подноготную своей будущей покупки. Есть ряд обстоятельств, которые нельзя оставить без внимания, т.к. они явно сигнализируют о возможной опасности для покупателя:

1. В квартире прописан ребенок

Перед покупкой жилья нужно обязательно проверить выписку из домовой книги, где перечисляются все лица, зарегистрированные по интересующему адресу.

Прописка несовершеннолетнего в квартире должна насторожить на предмет такого возможного сценария: не желает ли, например, продавец квартиры с помощью сделки выселить ребенка вместе с бывшей женой восвояси?

Дело в том, что суды защищают интересы детей, выселенных подобным образом, отменяя продажу как незаконную.

Поэтому не помешает поинтересоваться, заключен ли брак между продавцом квартиры и матерью ребенка и нет ли между ними жилищных споров.

2. Квартира приобреталась на средства материнского капитала

Главным условием перечисления средств материнского капитала на покупку квартиры является оформление жилья в общую долевую собственность всех членов семьи – включая и детей. Поэтому для покупателя такой квартиры возможны два неблагоприятных сценария:

[2]

А) Квартиру, как и положено, оформили на детей

В таком случае для ее продажи потребуется согласие органа опеки. Но даже наличие согласия не гарантирует, что все пройдет без эксцессов: опека может оспорить сделку, если продавец не выполнит условия, на которых выдавалось согласие (например, не оформил на детей в назначенный срок долю в другом жилье);

Б) Квартиру не оформили в собственность детей

Это явное нарушение закона со стороны продавцов, которое в дальнейшем чревато исками со стороны прокуратуры или органов опеки в интересах детей. Покупать такую квартиру не рекомендуется, если нет желания участвовать в судебных разбирательствах.

3. Квартира недавно приватизирована

В таком случае есть риск, что кого-то незаконно обделили и не выделили ему долю в собственности. Нужно потребовать от продавца архивную справку о составе лиц, проживавших в квартире на момент приватизации.

Если кто-то из них не фигурирует в числе собственников квартиры, следует поинтересоваться о причине такой нестыковки. Ну а если выяснится, что кто-то был выселен из квартиры прямо накануне приватизации или отказался участвовать в приватизации, в сделку лучше не вступать.

Слишком высока вероятность получить иск от незаконно выселенного или от постоянного жильца, который отказался от приватизации.

4. Квартира перешла к продавцу в дар или по наследству

Дарение и наследство всегда увеличивают риск последующих судебных разбирательств покупателя с теми, у кого продавец «увел из-под носа» квартиру.

Исковая давность по оспоримым сделкам составляет 1 год, а потому лучше приобретать такие квартиры не ранее, чем истечет этот срок со дня вступления продавца в собственность.

Читайте так же:  На сколько зарплаты в разных странах европы больше чем в россии

Конечно, это не гарантирует полную безопасность для покупателя, но все же существенно снизит возможность отмены сделки.

5. Квартира продается очень срочно и дешево

Это распространенный признак того, что квартира может участвовать в цепочке мошеннических сделок. Как правило, получив квартиру незаконным путем, преступники пытаются как можно быстрее ее продать – причем несколько раз, чтобы окончательно замести следы.

Верховный суд в одном из обзоров практики указал, что покупателя квартиры нельзя признать добросовестным, если по документам было видно, что она за один год неоднократно продавалась и покупалась по заниженной цене.

А у недобросовестного покупателя обманутый собственник может изъять квартиру в любом случае – несмотря на то, что она приобреталась на возмездной основе.

Не забывайте, что торопливость в сделках с недвижимостью – главный враг!

Штрафы за неправильное расположение теплиц

Одной из обязательных построек для любого заядлого дачника становится теплица. Благодаря её наличию дачники с легкостью обеспечивают комфортными условиями любые свои насаждения.

Стремясь, стать счастливыми обладателями теплиц, многие дачники навлекают на себя множество проблем, о которых даже и не подозревают. Касается это, в 1 очередь, тех случаев, когда тепличная постройка возводится без учета нормативных актов СНиП.

[1]

Судебные споры причиной, которых стало расположение теплицы на дачном участке, встречаются довольно часто, иногда суд принимает сторону владельца дачного участка, но довольно часто происходит обратная ситуация.

Т.к. теплица расценивается как хозяйственная постройка, для её расположения существуют определенные правила. Рассмотрим основные случаи неправильного размещения теплицы.

Теплица выведена за границы дачного участка

Такая постройка, по закону, будет считаться самостоятельным захватом территории. В случае подобного нарушения на владельца постройки будет наложен штраф, в размере 1.5 процента, от стоимости захваченной территории, а постройка будет ликвидирована без компенсации стоимости. Штраф же при этом не может быть меньше 5 тысяч рублей.

Невыплата имущественного налога на теплицу

Налоговым сбором облагаются в первую очередь те виды теплиц, которые придется регистрировать, т.е. это те теплицы, которые подключены к коммуникациям, а также, находятся на фундаменте капитального типа, или же не являются демонтируемыми. Фактически все зарегистрированные теплицы попадают под налоговые собры, однако те теплицы, которые не попадают под них, можно не регистрировать.

Расстояние от теплицы до соседних объектов не соответствует нормам.

Тут требований немного, теплица должна располагаться не ближе чем в шести метрах от близлежащих построек негорючих материалов, и 10 метров от объектов предрасположенных к возгораниям. Кроме того, расстояние до дороги должно быть меньше 5 метров, а до соседнего участка не менее метра.

В случае нарушения этих требований, строение будет ликвидировано.

Определить опасность покупки той или иной квартиры можно по пяти признакам

Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки.

Например, на поведение и личность продавца. С виду приличный, документы в порядке, а в остальном — мне с ним детей не крестить, — из-за подобных рассуждений покупатели нередко в одночасье теряют и деньги, и недвижимость.

По доверенности

Если продажей жилого помещения занимается доверенное лицо собственника, а сам хозяин всячески избегает прямых переговоров, от сделки лучше отказаться. Безусловно, посредник может быть вполне порядочным человеком и даже не помышлять об обмане. Но проверять это на практике — довольно сомнительное удовольствие.

Судебная практика знает сотни примеров, когда доверенности составлялись от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей либо их заверяли нотариусы, лишенные лицензии. Нередко после заключения договора купли-продажи и расчетов вдруг обнаруживалось, что доверенность липовая или владелец жилплощади давным-давно ее отозвал.

Иногда хитрят сами собственники, обращаясь к нотариусу с заявлением об отмене документа накануне сделки. Опять же всегда есть риск, что доверителя ввели в заблуждение, а то и насильно заставили подписать бумагу.

Финал у таких историй, как правило, один: доверенность признают недействительной, сделку аннулируют, квартиру передают прежнему владельцу или его наследникам. Покупателю же остается вести долгие разбирательства в попытках вернуть потраченные на недвижимость средства.

Типичный случай недавно произошел в Москве. Женщина приобрела «однушку» у поверенного, сделала дорогостоящий ремонт, а спустя пару месяцев ей пришла повестка. Выяснилось, что бывший собственник находился в отъезде и санкций на продажу жилья никому не давал: сделку от его лица провернули мошенники, мастерски подделавшие документы.

Суд не признал обманутую москвичку добросовестным приобретателем и вернул квартиру законному хозяину. Но вот получить свои деньги жертве аферистов до сих пор не удалось — преступников нашли, приговорили к реальным срокам, только взять с них оказалось нечего.

Очень пожилой продавец

Также настоятельно рекомендую не связываться с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65–70 лет, а состояние здоровья вызывает вопросы. Как говорится, выйдет себе дороже.

Во-первых, у многих престарелых людей есть родственники, которые впоследствии могут обжаловать сделку в судебном порядке. Вот классический сценарий: старушка, будучи в здравом уме и трезвой памяти (по заверению нотариуса), продает квартиру, а сама переезжает к старшему сыну. Ему же достаются деньги, вырученные от сделки.

Через год пенсионерка умирает, и обделенные наследники идут в суд, где хором настаивают на незаконности договора купли-продажи. Якобы бабушка давно страдала старческим слабоумием — соответственно, не могла осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.

Во-вторых, не надо недооценивать самих пенсионеров. Несколько лет назад жительница Красноярска вернула себе квартиру, которую до этого продала приезжей семье. В ходе разбирательства пожилая женщина заявила, что в момент совершения сделки у нее было обострение гипертонии. К тому же она переживала из-за болезни сына-инвалида, а потому не осознавала смысла и правовых последствий своих поступков.

Экспертиза обнаружила у истицы признаки сосудистого поражения головного мозга, и суд аннулировал сделку. Крайним снова оказался покупатель: старушка успела потратить его деньги и возвращать многомиллионную сумму решила по частям из своей пенсии. Сколько десятков лет займет этот процесс, догадаться нетрудно.

Асоциальные элементы

К категории опасных продавцов относятся и так называемые асоциальные элементы — алкоголики, наркоманы, психически больные люди.

Читайте так же:  Заработало пенсионное законодательство

Здесь работает тот же принцип, что и с пенсионерами: если при подписании договора хозяин жилья находился в неадекватном состоянии, то он сам либо его близкие легко смогут оспорить сделку. Причем для победы в подобном споре бывшему собственнику не надо полжизни состоять на учете у психиатра или нарколога. Хватит заключения судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни и свидетельства соседей.

В прошлом году на Урале рассматривалось характерное дело. Во время очередного запоя истица «случайно» продала свою единственную квартиру. В тот же день женщине стало плохо, и ее госпитализировали в наркологическую больницу. Выписавшись, гражданка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным. Дескать, покупателя она знать не знает, деталей сделки не помнит, денег не получала.

В доказательство своих слов истица предъявила свежую справку из медучреждения, а также результаты почерковедческой и психиатрической экспертиз. Те подтвердили, что продавец в период заключения сделки страдала алкогольной зависимостью, плохо осознавала происходящее и подписывала документы нетвердой рукой. Суд удовлетворил требования прежней собственницы в полном объеме.

Квартира по наследству

Не менее рискованно приобретать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству. Вариантов развития событий тут множество: объявятся родственники, которым вовремя не сообщили о смерти наследодателя, найдутся претенденты на обязательную долю, всплывет новое завещание или выяснится, что старое — подделка.

Чтобы сохранить за собой право на недвижимость в таких обстоятельствах, покупателю придется потратить уйму времени, денег и нервов на судебные тяжбы. И нет никаких гарантий, что решение окажется в его пользу.

К примеру, жителю столицы два года назад выиграть процесс не удалось. Купив «двушку» у наследницы по закону, москвич через некоторое время получил иск от наследника по завещанию. О том, что покойный оставлял соответствующий документ, ни продавец, ни нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не знали. Но это не помешало суду признать сделку, совершенную со спорным имуществом, недействительной и истребовать жилое помещение у новоиспеченного владельца.

После развода

Наконец, не стоит заключать договор купли-продажи с человеком, который недавно развелся. Ведь если жилое помещение приобреталось в браке, то по общему правилу оно является совместно нажитым имуществом, и значит, для его реализации продавец должен сначала заручиться согласием бывшего мужа или жены.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако граждане часто игнорируют это требование законодательства. В результате происходит следующее: при разводе пара делит собственность «на словах», затем официальный владелец решает распорядиться недвижимостью втайне от экс-супруга и забирает все полученные средства себе. Узнав об обмане, партнер обращается в суд — и тот признает продажу квартиры незаконной сделкой. Чем именно такое решение обернется для покупателя, думаю, объяснять не надо. Из приведенных выше примеров уже все ясно.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Названы самые «опасные» квартиры на вторичном рынке

К ним относят квартиры со «свежим» наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие «безобидные» правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи, по мнению специалистов департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.

На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.

В случае покупки такой квартиры гражданин всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей.

В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и «опередить» других претендентов. Чаще всего такие «вновь прибывшие» наследники — это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.

«Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры «неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%,- рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником».

На втором месте — квартиры с договором дарения. Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения «прикрываются» возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Еще такой нюанс — если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.
Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Читайте так же:  Как отслеживать свои пенсионные выплаты, используя интернет

Головной болью для собственника может стать покупка квартиры с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме «Дуплекс», когда «милая старушка» передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие «дамы» тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы «родственники» были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Риэлторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.

В первом случае, если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на «пороге» обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки — указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.

Незаконное дарение квартиры приводит к отмене дарственной. Пять реальных примеров

Дарение квартиры, оформленное в соответствии с требованиями закона, аннулировать практически невозможно. Эта процедура надёжно защищает одаряемого от посягательств со стороны остальных наследников, да и входит в права владения недвижимостью он сразу после регистрации подарка в Росреестре.

Однако в случае, когда владельцы квартир и одаряемые не до конца осознают требования закона об оформлении дарственной или вовсе пытаются его обойти, процедуру могут признать незаконной в судебном порядке. Рассмотрим несколько характерных примеров.

Незаконное дарение взамен ренты

Дарственная не может считаться законной, если содержит пункты о постоянном уходе за владельцами квартиры. Подобные условия характерны для оформления иного документа – договора ренты.

Зачастую в постоянной поддержке нуждаются люди преклонного возраста, от 80 лет и старше, поэтому они чаще других оформляют договоры ренты.

Так, один из пенсионеров, которому перевалило за 80, договорился с социальным работником об услугах постоянного ухода. При оформлении документов гражданин предполагал, что заключает соглашение ренты, однако, на практике оказалось, что он подписал дарственную.

Когда работник отказался выполнять обязанности по полноценному уходу за пенсионером, а последний узнал о том, что в Росреестре его квартира передана по дарственной, ему пришлось обращаться в суд. Благо там стали на сторону пожилого человека и вернули ему квартиру, т. к. социальный работник не смог доказать, что пенсионер осознавал свои действия, подписывая договор о дарении.

Дарение с несоблюдением договора ренты

Ещё один случай касается родственных отношений. Дочь получила от родителя квартиру по договору ренты. В это время он проживал в другой недвижимости. Через время женщина перестала заботиться об отце, а квартиру подарила детям.

Пожилой мужчина обратился в суд и смог доказать, что дарственная женщины является незаконной. В инстанции приняли сторону истца, т.к. его дочь не выполнила свои обязанности по уходу за отцом, прописанные в соглашении ренты, а значит не имела прав на распоряжение квартирой.

Дарение доли квартиры, в которой живут дети

После развода супруги разделили между собой и детьми квартиру в равных долях. В итоге у бывшего мужа в собственности оказалась незначительная часть недвижимости. Мужчина решил подарить её постороннему человеку, который поспешил вселить на подаренные квадратные метры нескольких квартирантов.

Для семьи с малолетними детьми наличие посторонних людей в квартире стало неприятным сюрпризом. Мать обратилась в суд, аргументируя свой иск ущемлением прав маленьких детей. Судебная инстанция стала на сторону женщины и аннулировала договор дарения.

Дарение единственной жилплощади

Женщине пришлось взять крупный заём. Кредитор воспользовался сложной жизненной ситуацией и предложил ей оформить на него договор дарения единственной квартиры.

Женщина осталась жить на подаренной жилплощади, но с ежемесячной арендной платой. В итоге гражданка обратилась в суд и попыталась отменить дарственную. Судебная инстанция отменила процедуру, посчитав, что дарственная была составлена с ущемлением прав дарительницы, которая не имела другого местожительства.

Дарение с ущемлением прав дольщиков

По закону при продаже доли преимущественное право её покупки есть у совладельцев недвижимости. Однако иногда, исходя из личных побуждений, дольщики пытаются ущемить права совладельцев и оформляют процедуру дарения.

Так, одной из совладельцев квартиры удалось отменить дарственную, оформленную её сестрой, которая изначально хотела продать свою часть жилплощади.

Читайте так же:  Работники лесного хозяйства могут выйти на пенсию досрочно

Советы риэлторов: пять признаков квартиры, которую не стоит покупать

Эксперты в сфере недвижимости назвали пять признаков квартиры, которую не стоит покупать. Неосмотрительность в этом вопросе может лишить кровно заработанных денег и оставить без крыши над головой, передает ИА UssurMedia.

Риэлторы советуют внимательно изучать не только все документы по квартире и будущей сделке, но и проверить всю подноготную заинтересовавшей жилплощади. Опасения должны вызвать пять главных обстоятельств, когда квартира приобретается на вторичном рынке.

Во-первых, следует тщательно проверить, кто прописан и был выписан из квартиры. Для этого продавцов нужно попросить сделать запрос на расширенную поквартирную выписку, в которой будут отражены сведения не только о прописанных жильцах, но и о тех, кто выбыл из квартиры. Там же будет указано куда именно выбыл тот или иной гражданин. Сразу насторожить должно то обстоятельство, когда в квартире прописан ребенок. В этом случае нужно попросить владельцев жилья выписаться вместе с несовершеннолетним до сделки, а если тот откажется — от приобретения квартиры стоит отказаться. Кроме того, если в выписке по квартире будет указано, что ранее был прописан жилец, выбывший по причине отбывания наказания в местах лишения свободы — такую квартиру покупать нельзя.

Вторым пунктом эксперты советуют проверить, не приобреталась ли квартира на средства материнского капитала. Если продавцы «смухлюют» и не выделят доли всем членам семьи, сделка может быть признана ничтожной. В этом случае покупатели останутся без квартиры, а продавцы будут обязаны выплатить полученные средства. Выплата может растянуться на долгие годы. Если же квартира оформлена как положена, в том числе, на всех детей, необходимо согласие на продажу от органов опеки.

Специалисты рекомендуют избегать покупки и недавно приватизированной квартиры. Максимальное опасение должен вызвать тот факт, если в приватизации не участвовал прописанный в квартире на тот момент гражданин. Стоит помнить, что отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.

Еще одним обстоятельством продажи, которое должно заставить задуматься является право собственности, перешедшее к продавцам по договору дарения или наследству. Дарение и наследство многократно увеличивают риски последующих судебных разбирательств с жилплощадью. Могут «всплыть» родственники, которые намерены оспорить дарение или наследники, которые не знали о смерти наследодателя и готовы бороться за свои права.

Последним признаком «нехорошей» квартиры, по мнению экспертов, является невысокая цена, срочная продажа, требование денег до регистрации недвижимости в Росреестре или занижение стоимости квартиры по документам. Если квартира продается срочно и дешево, велик риск, что она участвует в мошеннических сделках. Получив квартиру незаконным путем, злоумышленники торопятся побыстрее сбыть ее с рук. Многократная смена владельцев должна по этой же причине насторожить покупателей недвижимости. Требование наличных до регистрации права собственности нового владельца тоже может быть частью мошеннической схемы. Нужно помнить, что регистрация только тогда является состоявшейся, когда получен договор с отметкой о регистрации из Росреестра, а не после того (как считают некоторые), когда документы отданы в МФЦ. Риэлторы советуют при передаче денег пользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, чтобы обезопасить расчеты. Заниженная стоимость жилья опасна тем, что при отмене сделки по любой причине, покупатель получит на руки только ту сумму, которая указана в договоре. Вместе с тем, специалисты отмечают, что в этом случае риска можно избежать, если потребовать от продавцов дополнительную расписку на разницу в цене по договору и фактически переданную сумму.

Признаки квартиры, которую не стоит покупать

Ирина Бабкина,
финансовый эксперт

Покупка квартиры – дело тревожное. Сразу охватывает волнение, недоверие ко всем и каждому. А порой придешь смотреть выставленное на продажу жилье, откроет милая бабушка, покажет живописный вид из окна, угостит еще теплым пирогом с вишней… Красота! Тебе уже все нравится, ты готов расстаться с той самой с трудом скопленной суммой. В этот момент важно включить резервную бдительность, свою или родни, чтобы увидеть все проблемы, скрывающиеся за пирогами и улыбками.

Перечислим признаки, сигнализирующие, что данную квартиру, хотя и вид прекрасный, и станция метро рядом, и занавески в горошек, лучше не покупать.

Слишком дешево!

Скупой платит дважды, трижды, теряет все. Помните об этом, когда заключаете серьезные сделки. Важно быть не скупым, а финансово подкованным. Если продавец просит так мало, что вам даже неудобно, не слушайте его рассказы о срочной необходимости переехать, изменить все в жизни и т. д. Просто перейдите к изучению другой квартиры.

Опасность: материнский капитал!

Если выставленная на продажу квартира была куплена с участием средств материнского капитала (материнский сертификат), а дети не достигли совершеннолетия, считайте ситуацию непростой. Дело в том, что закон требует оформления доли в подобной квартире на несовершеннолетних детей. А дети самостоятельно в ходе продажи жилья этой долей распоряжаться не смогут, следовательно, ожидайте участия в процессе отдела опеки и попечительства. Плохой вариант развития событий допускает, что органы опеки зафиксируют нарушение прав ребенка, затем сделка в суде будет признана незаконной.

Внимание, дети!

Если стало известно, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети, лучше прежде, чем покупать ее, насторожиться. По сути, развитие событий будет похоже на ситуацию с материнским капиталом. Снова могут появиться на горизонте органы опеки, ответственно контролирующие соблюдение прав ребенка.

Приватизация

Уточните у владельцев квартиры дату приватизации. Если квартира была приватизирована совсем недавно, стоит задуматься. Есть риск возникновения на горизонте обиженных родственников, опять же несовершеннолетних детей, с вытекающими последствиями.

Паспорт владельца

Проверьте фотографию, дату получения паспорта владельцем жилья. Вдруг окажется, что документ был получен позднее, чем приобретена данная квартира? Или в паспорте нет отметки о семейном положении хозяина/хозяйки квадратных метров. Сразу включайте внутреннюю сирену: вероятен риск нарушения прав супруга собственника квартиры, возникающий в случае, если квартира приобретена в браке, но зарегистрирована на одного супруга.
Кстати, паспорт продавца полезно проверить по базе недействительных паспортов ФМС РФ.

Недееспособный продавец

Румяная бабушка, пекущая пирожки с вишней, может состоять на учете в психоневрологическом диспансере как признанная недееспособной. В результате по иску опекуна или попечителя сделку могут признать недействительной.

Читайте так же:  Кому разрешено поселяться в квартире, даже если на это нет согласия владельца

Наследство и подарки

Слова «наследство», «подарок» в сочетании с продаваемой квартирой должны вызвать у вас вопрос: «Когда?» Чтобы избежать знакомства, явно неприятного, с родственниками продавца, унаследованную или подаренную квартиру можно безопасно покупать лишь через один год, когда истечет срок исковой давности.

Перепланировка

При осмотре квартиры бросается в глаза перепланировка? Задумайтесь! Ведь, оформив сделку, все возможные проблемы, возникающие из-за незаконной перепланировки, вы примете на свои плечи. А это могут быть штрафы, необходимость все вернуть на прежние места, существует даже риск лишиться квартиры. Зачем вам такие переживания?

Квартира с темным прошлым

Таких дел в наших судах, к сожалению, немало, и это очень болезненная тема. Элементарный пример — семья приобрела квартиру, потратив все накопленные средства, назанимав денег у родственников, взяв в банке кредит. Но спустя какое-то время новоселы получают повестку в суд, где неожиданно узнают, что их жилье, что называется, «с темным прошлым» и они купили жилплощадь, которую продавать было нельзя. А поэтому квартиру надо вернуть. Причем даром. Ну а огромные деньги, затраченные на покупку, им должны вернуть мошенники, которые и увели квартиру у законного владельца.

Хорошо, если обманщики известны и их поймали. Но такое случается крайне редко. Чаще добросовестные граждане остаются и без жилья и без денег.

В таких случаях очень важным, если не главным для людей является проблема признания их, то есть новых хозяев жилья, добросовестными покупателями. Только такое признание дает надежду, что квартирный вопрос может разрешиться «малой кровью» и у граждан может остаться жилье или им будет компенсирована его стоимость.

Но если суд покупателям не поверит и не посчитает их добросовестными приобретателями квадратных метров, то граждане совершенно точно лишатся и жилья, и денег.

В обзоре Верховного суда рассматриваются типичные правовые случаи, связанные с этой проблемой. Например, когда собственник вправе требовать вернуть недвижимость из чужого владения, в том числе забрать ее и у добросовестного приобретателя. В обзоре рассматривается и проблема срока исковой давности по искам об истребовании жилых помещений и другие важные вопросы.

Из анализа, сделанного Верховным судом, можно извлечь и практические выводы о том, какие меры безопасности должен предпринимать покупатель жилья, чтобы в случае чего суд признал его добросовестным приобретателем.

Верховный суд подчеркивает — решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, местным судам необходимо учитывать несколько важных моментов. К примеру, надо в судебном заседании выяснить — был ли осведомлен гражданин о наличии записи про эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и поинтересовался ли он о праве собственности у продавца. Обязательно проверить — была ли проявлена покупателем «разумная осмотрительность при заключении сделки». Судя по анализу Верховного суда, он считает чуть ли не главным вопросом в подобных исках определить, какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество.

При этом суды обязаны смотреть, а было ли где-то зафиксировано наличие обременений, связанных с квартирой, включая наложенный арест. А еще суды на местах обязаны уточнить — производил ли человек, считающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его покупки. Или он, что называется, «платил не глядя», соблазнившись, например, низкой ценой.

По мнению Верховного суда РФ, о добросовестности приобретателя может свидетельствовать такой факт. Человек ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, лично осмотрел квартиру. Как пример, приводится ситуация с гражданином Т., которого суд признал добросовестным приобретателем спорной квартиры.

В этом случае суд учел, что продавцом Н. были предоставлены ответчику все правоустанавливающие документы на жилое помещение. На приобретение спорной квартиры ответчиком был получен ипотечный кредит и использованы средства материнского капитала. Кроме этого в суде выяснилось, что принадлежность квартиры продавцу проверялась не только покупателем Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т. , чтобы купить квартиру. Спорное жилье также проверяли и работники банка при выдаче ипотечного кредита. Все эти меры предосторожности и привели к тому, что суд встал на сторону покупателя.

В другом деле Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласилась с выводом нижестоящих судов о том, что у них нет оснований для признания гражданина Ш. добросовестным приобретателем. Верховный суд указал коллегам, что проверка адресов выбытия предыдущих владельцев квартиры не могла повлиять на осведомленность покупательницы, что у предыдущего собственника не было права отчуждать имущество.

[3]

В анализе Верховный суд подчеркнул — если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилья сомнения по поводу права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. было решено забрать жилье. Чиновники просили «истребовать имущество из чужого незаконного владения». Доводам ответчика К. о том, что он добросовестно приобрел квартиру, суды не поверили. Местные судьи учли представленные органом местного самоуправления доказательства, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды оказывалась предметом договора купли-продажи и дарения. Более того, она продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Все это, справедливо заметили суды, должно было вызвать у покупателя «разумные сомнения» в праве продавца на эту сделку. Так, по решению судов, покупатели оказались недобросовестными.

Источники


  1. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.

  2. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.

  3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
  4. Картрайт, Г. Обвиняется в убийстве. История судебных процессов над Калленом Дэвисом / Г. Картрайт. — М.: Прогресс, 2017. — 384 c.
Определить опасность покупки той или иной квартиры можно по пяти признакам
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here