Налог с продажи недвижимости

Полная информация в статье на тему: "Налог с продажи недвижимости" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Налог на продажу квартиры в собственности до 3 лет и больше

Основной источник дохода для бюджетов страны всех уровней – это налоги. Их обязаны платить все: физические лица, предприниматели, покупатели, продавцы, инвесторы.

Нужно ли платить государству при продаже собственной недвижимости, когда это нужно сделать, берут ли налоги с наследников жилья, какие есть легальные пути не перечислять в ФНС совсем ничего или хотя бы уменьшить сумму, на которую начисляется налог? Эти вопросы волнуют любого продавца дома или квартиры.

При получении денег от продажи любой собственности, будь то автомобиль, квартира или гараж, бывший собственник должен перечислить государству 13% налог на доходы физических лиц (если собственник проживает на территории страны не менее 183 календарных дней из 365 дней, если менее – налог составит 30%). Срок уплаты: до 30 апреля следующего календарного года, за тем, когда гражданин продал свою собственность, нужно обязательно подать декларацию в налоговую службу, а оплатить этот налог – до 15 июля следующего за продажей имущества года.

В определенных ситуациях можно вовсе не платить этот налог, или воспользоваться налоговыми льготами. Юридическая грамотность в области налогового законодательства может помочь вам сохранить приличную сумму при подаче декларации в ФНС.

Обращаем Ваше внимание, что использование вычетов, при учете которых платить налог не потребуется, не освобождает Вас от обязанности подать декларацию. Если Вы не подадите декларацию, вычеты не будут применены и Вам придет уведомление об уплате налога.

Связь между налогом на доход и сроком владения недвижимостью

Чем дольше жилье находится в собственности, тем больше шансов, что на налогах получится сэкономить. В 2017 году в связи с новшествами в Налоговом Кодексе РФ произошли изменения в начислении налога на доход граждан, которые продали свою недвижимость.

Зависимость подоходного налога от того, как долго продавец был собственником, была и раньше, но прежде в законе фигурировала цифра 3 года, теперь к ней добавился срок в 5 лет. Точкой отсчета для срока владения является дата занесения записи о переходе права собственности в ЕГРН (есть небольшие исключения: в случае наследства – с даты смерти наследодателя, в случае оплаты пая по договору ЖСК – с даты справки о полной выплате пая).

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, чтобы избежать уплаты 13% от полученного дохода в ФНС, вам придется отложить продажу на 5 лет (до 2021 года, как минимум). Однако есть опять небольшие исключения.

В соответствии с Налоговым Кодексом, даже, если Вы приобрели имущество после 01.01.2016 года, срок именно 3 года владения применяется к собственникам-продавцам, получившим жилье в результате следующих событий:

  • Наследство или подарок от члена семьи (прямая восходящая и нисходящая линии родства)
  • Приватизация жилплощади, бывшей в ведении государства
  • Приобретение жилого помещения по договору ренты

Все, кто стал владельцем недвижимости до 2016 года, сохраняют право не платить 13% от вырученных денег, при условии, что срок владения составил не менее 3 лет.

Налоговый вычет для продавца квартиры

При продаже квартиры, бывшей в собственность менее 3 лет (а в указанных выше случаях и 5 лет), при отсутствии особых обстоятельств, 13% от вырученных денег все же придется отдать государству. Принимайте этот момент во внимание при планировании бюджета.

При этом размер налога с продажи квартиры меньше 3 лет бывшей в собственности можно изменить в свою пользу совершенно законными путями.

Отметим, что для приобретателя квартиры возможность возврата ранее уплаченного налога ограничена определенной суммой (налог от суммы в 2 млн рублей) и воспользоваться вычетом на покупку можно только один раз в жизни, продавец же недвижимости может применять свое право на налоговый вычет неограниченное число раз, но не чаще 1 раза в год.

Сумма вычета для продавца ограничена на выбор: или суммой в 1 000 000 рублей или подтвержденными документально расходами на приобретение продаваемого имущества (договор, расписки/платежки, акт приема-передачи имущества и др.).

Итак, существует два пути уменьшения суммы, которую придется уплатить в ФНС:

  • Налоговый вычет на 1 млн рублей (уменьшает размер облагаемой налогом суммы)
  • Вычет, равный расходам продавца на процесс покупки

Налоговый вычет в первом варианте сокращает размер декларируемого дохода на 1 млн рублей, и получить его можно в следующих случаях:

  1. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 5 лет (для жилья, купленного после 2016 года)
  2. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 3 лет (для жилья, купленного до 2016 года, а также при уже упомянутых особых условиях)

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается

при этом необходимо обязательно заполнить декларацию

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается, но при этом необходимо обязательно заполнить декларацию. Для жилья, купленного после 2016 года, действует ограничение налогооблагаемой базы в 70% кадастровой стоимости, подробнее об этом мы дали разъяснения в нашей статье про налогообложение с 2016 года>>

Что касается налогового вычета в объеме тех сумм, которые были затрачены ранее на приобретение жилья, в налоговой службе вам понадобится подтвердить каждую затраченную цифру соответствующей справкой или договором.

Знание актуального налогового законодательства, грамотно заполненная и вовремя поданная в ФНС декларация 3-НДФЛ – и сумма, которую вы платите государству, становится меньше.

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.
Читайте так же:  Выход из тсн

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

[2]

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

НДФЛ с продажи недвижимости в 2019 году для физических лиц

Согласно действующему законодательству, каждый резидент РФ, получивший прибыль при продаже недвижимого имущества, должен в установленный срок отправить в налоговую инспекцию по месту регистрации своевременно заполненную налоговую декларацию. Как начисляется НДФЛ при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц, как и когда правильно подать налоговую декларацию, расскажем в этом материале.

Когда необходимо заплатить налог

Размер НДФЛ с продажи недвижимости стандартен и равен 13% с полученной гражданином прибыли.

Уплата в пользу государства осуществляется тогда, когда реализованная недвижимость принадлежала гражданину меньше трех лет.

Данное правило действовало до 2016. В 2019 налог на проданную квартиру, дом, земельный участок начисляется, если они принадлежали гражданину менее пяти лет и приобретено после 2016.

Например, если налогоплательщик купил квартиру в 2014, а решил продать ее в 2016 г., налог для него будет рассчитан по ставке 13%. Если же он дождется трехлетнего срока владения имуществом, то будет освобожден не только от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, но и от заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ.

Недвижимость, для которой сохранен минимальный срок владения 3 года

  • Налогоплательщик унаследовал реализованный объект недвижимости от кровного или близкого родственника — супруга, детей, родителей, братьев и/или сестер и т.д.
  • Гражданин первоначально заключил на проданный объект договор пожизненной ренты с содержанием иждивенца.
  • Реализуемое имущество в свое время было приватизировано гражданином в установленном порядке.

Если налогоплательщик продает квартиру или землю, которой владел меньше трех лет (например, подаренную родственниками) или меньше пяти лет (после 01 января 2016), в установленный законодательством срок он должен подать заполненную декларацию в налоговую инспекцию того района, где зарегистрирован.

Сроки и нюансы подачи налоговой декларации

Налоговая декларация подается и заполняется в год, следующий за годом, когда имущество было реализовано.

Например, если квартира продавалась в 2019, декларация должна быть заполнена и передана в налоговый орган в 2019, не позднее 30 апреля.

Если в декларации указаны сведения, которые позволят начислить налог, платеж должен быть сделан до 15 июля.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже недвижимости

Стандартная налоговая ставка при получении прибыли от продажи недвижимости физическими лицами составляет 13%.

Например, если имущество было продано за 3,5 миллиона, размер налога составит:

  • 3 500 000*0,13=455 000 рублей.

До 2016 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога. Вступившие в силу изменения налогового законодательства уже не позволят так поступить. Если будет обнаружено, что стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости, налог будет начислен с кадастровой стоимости реализованного объекта, умноженной на установленный коэффициент 0,7.

Законные способы снизить размер НДФЛ

  • Если гражданин продает квартиру, которая в собственности более 3 лет (при ее изначальной покупке до 2016) или более 5 лет, он освобождается от заполнения налоговой декларации, начисления и уплаты налогового сбора.
  • Если стоимость реализуемого объекта недвижимость свыше 1 миллиона рублей, раз в год налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в сумме до 1 миллиона рублей. Именно на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая сумма дохода от продажи объекта.

Например: если квартира или дом, которые продает гражданин, стоили 3 миллиона рублей, стандартный размер налога составит 3 000 000*0,13=390 000 рублей.

С применением имущественного вычета начисленный размер НДФЛ существенно изменится и составит:

  • (3 000 000-1 000 000)*0,13=260 000 рублей.

Если гражданин может подтвердить расходы, которые он понес по реализованной квартиры, размер НДФЛ будет снижен.

Как можно снизить налог и особенности исчисления НДФЛ, можно посмотреть в видео:

Из суммы, подлежащей налогообложению, будут вычтены документально подтвержденные расходы:

  1. На приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.
  2. На ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.
  3. На приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

Если сумма расходов превысит или будет равна размеру полученной прибыли, НДФЛ при продаже недвижимости в 2019 для физических лиц начислен не будет.

Читайте так же:  Договор купли продажи земельного участка с гаражом

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности без налога

Приобретение квартир стало не просто способом покупки своего угла, но и открыло дорогу к возможностям получать доход. Однако об этом знает и государство, поэтому такие способы улучшения своего состояния приравнены к источникам прибыли и подлежат налогообложению.

Некоторые строят на покупках недвижимости настоящий бизнес, другие радуются получению своего жилья для проживания. Но любого из них будет волновать, как продать квартиру, которая менее 3 лет в собственности, и не платить налог.

Альтернативные пути ухода от налога

Действительно, сумма налога получается внушительной даже при продаже дешевого жилья. Покупатели стараются любым способом избежать налогообложения. Люди, владеющие объектом, иногда предпочитают вообще не продавать недвижимость, пока не выйдет облагаемый срок. Однако есть несколько способов, которые позволяют решить, как не платить налог.

Придержать квартиру и дождаться срока, установленного законами, — это самый простой путь, но долгий по времени. Также надо учитывать, что налоговая база постоянно пополняется новыми поправками. У любого собственника, желающего продать объект, нет гарантий, что спустя все сроки ему не придется платить налог.

Поэтому в рамках материала будут рассмотрены альтернативные варианты продаж недвижимости, которая в собственности менее 3 лет.

Срок владения собственностью и определение стоимости

До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились. Ставка осталась исходной:

  • для граждан России — 13%;
  • для других определена — 30%.

Теперь срок владения достиг отметки в 5 лет, однако увеличение касается не всех категорий граждан. Для договоров дарения, когда право на владение передано близким по крови родичам, сроки остаются прежними: 3 года.

Не коснулось увеличение и тех граждан, кто получил недвижимость по наследству или с обременением. Новые сроки актуальны только для лиц, кто получил или приобрел объекты уже после внесения поправок в закон о праве собственности. Если же квартира оказалась во владении до 2016 года, новый регламент не действует, и срок остается первичным.

Желая стабилизировать активный рост цен на недвижимость, законодатель внес еще одну поправку, и она касается стоимости объекта. Теперь налог рассчитывается из кадастровой стоимости, а не рыночной. Однако допускается исходить из оценочной стоимости, если заключение выдано независимым экспертом. Но возможная разница между ценой по кадастру и рынком не может различаться намного.

Собственникам нужно знать, в каких случаях налог с продажи квартиры не платится:

  • владение более 3 и 5 лет соответственно;
  • если цена для продажи идентична первичной стоимости.

Но при любом варианте определение окончательной стоимости объекта всегда в прямой зависимости от цены по кадастру. Срок начинает отсчет обычно от момента регистрации нового права. Но есть оговорки, когда срок может изменяться. Так, при наследовании срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.

В видеоролике подробно рассказывает эксперт об особенностях таких продаж:

Как избежать налога от продажи

Отсутствие выгоды, дополнительные расходы

Необходимо понимать: налог только в том случае применяется, если налицо факт получения финансовой выгоды. Если прибыль не получена, то и налог теряет свою необходимость.

Чаще всего собственники применяют несложную схему, когда в главном договоре указывается стоимость объекта при приобретении. То есть когда передавалось право собственности, стоимость была (условно) 900 тысяч рублей. Если проходит продажа до 3 лет, то в договоре указывается аналогичная стоимость. Перед законом нарушений нет, поскольку налогообложение применяется только при прибыли.

Так, если изначально стоимость была оценена в 1 миллион рублей, а через год стала 2 миллиона рублей, прибыль составит 1 миллион. Именно на прибыльный миллион распространится требование закона о налоге.

Уменьшить размер налога возможно, если доказать, что новым собственником были потрачены средства для улучшения условий. Сумма налога будет уменьшаться пропорционально затратам владельца.

По стоимости объекта недвижимости

Есть еще способ, когда не платится налог с продажи квартиры. По закону стоимость объекта до миллиона рублей не облагается налогами.

Поэтому в сфере недвижимости используют несложный вариант, когда в договоре указывается стоимость до 1 миллиона рублей. Если цена выше, то остаток оформляется в письменной форме как обычная расписка.

Необязательно искать незаконные и сомнительные выходы для уклонения от выплаты налога. Законодательство оставляет законные способы не платить налог при продаже. Также предусмотрено возвращение затраченных средств при помощи налогового вычета. Каждый собственник должен понимать, что Налоговый кодекс не забирает деньги, а стремится приложить силу к созданию безопасных условий для сделок.

Налог с продажи недвижимости

Процесс продажи квартиры зачастую сопряжен со многими юридическими нюансами, особенно, связанными с законодательством РФ.
В связи с изменениями в Налоговом кодексе РФ, вступившими в силу с 1 января 2016 года многих продавцов недвижимости волнует вопрос налогообложения доходов с продажи квартиры.

Мы рассказжем обо всех изменениях максимально доступным и понятным языком.

Не уверены, какой будет налог с продажи квартиры?

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года, то срок владения для освобождения от налога остался прежним — 3 года.

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, возможны несколько вариантов, которые зависят от способа приобритения недвижимости:

Налог с продажи квартиры в 2018 году — изменения в законе

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от уплаты налога

C 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога. Теперь продавец должен быть владельцем как минимум пять лет, чтобы он был освобожден от выплаты налога.
Однако, эти изменения касаются только недвижимости, приобретенной в собственность после 01 января 2016 года. Для объектов, купленных до этого времени, срок владения остался 3 года.

При этом есть исключения, в которых срок не попадания под налог составляет по-прежнему 3 года:
— квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
— квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
— квартира получена в собственность в порядке наследования;
— квартира получена в собственность по договору ренты.

Для выше перечисленных случаев, срок владения, после которого продавец не должен платить налог, по-прежнему составляет 3 года, даже если недвижимость была приобретена после 01 января 2016 года.

В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога?

Минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в тех следующих случаях, если имущество было приобретено после 1 января 2016 года:
— по договору купли-продажи,
— по принятию в дар или наследству от иных лиц (не ближайших родственников),
— по договору участия в долевом строительстве;
Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13%.

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

Если имущество приобретено в собственность до 1 января 2016 года и срок владения меньше 3 лет налогооблагаемый доход определяется из договора купли-продажи.
Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже. Так же Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна расходам продавца на покупку этой недвижимости.
ПРИМЕР:
В 2015 году Вы получили в наследство квартиру. В 2016 году Вы ее продали. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Вам не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом.
ПРИМЕР:
Вы купили в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году продали ее за 4 млн.руб. Вы должны будете заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Если имущество приобретено в собственность после 1 января 2016 года и срок владения меньше 5 лет налогооблагаемый доход будет зависить от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Продать квартиру в лнр

2. Если Вы продаете объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
ПРИМЕР:
Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее в 2016 году за 2 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на текущий момент составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

Калькулятор налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Тут немного сложнее. Вот что изменилось:

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет, если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Видео (кликните для воспроизведения).

То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет — необходимо заплатить налог с продажи.

А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.

Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой (или другой недвижимостью) больше минимального срока, то Вы освобождаетесь от налога при ее продаже (а также необходимости подавать налоговую декларацию). При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье (новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года). В данной статье мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью, Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года (любым способом), то применяются «старые правила» (действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе): Вы освобождаетесь от налога (и необходимости подавать налоговую декларацию), если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

Пример: в 2012 году Васильев К.К. купил квартиру. В 2018 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн. руб. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ей более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев — 5 лет):

    Если Вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 3 года. Таким образом, Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры в 2020 г. и подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (ведь к моменту продажи квартира будут находиться в его собственности более трех лет).

Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника (согласно ст.14 СК РФ, дядя не относится к близким родственникам), то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году, Воронову В.В. нужно будет отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

Недвижимость получена в дар от близкого родственника

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. Для улучшения своих жилищных условий Гарелин планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже квартиры в 2019 году Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3-х лет.

Читайте так же:  Пенсионерам-инвалидам положен перерасчет пенсии без заявления

Жилье было приватизировано

Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года (в августе 2019 года) они смогут продать данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

Как мы указали выше, если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

Пример: в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как в данном случае минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.

Пример: в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру. Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В. необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Как рассчитать срок владения?

Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

В общем случае действуют следующие правила:

  • при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
  • при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Налог с продажи недвижимости

Достаточно часто при отчуждении квартиры, жилого дома, земельного участка или автомобиля требуется точно знать, когда и в каком размере нужно будет платить налог на доходы физических лиц. Именно по этой причине достаточно часто, и при этом необоснованно, прописанная в договоре стоимость не соответствует действительности, что опасно для обеих сторон договора.

Содержание статьи:

При отчуждении имущества имейте ввиду следующие положения:

1. Любые сделки по отчуждению имущества (купли-продажи, дарения и другие) могут быть оспорены и признаны недействительными. Другими словами, не существует гарантированно надежной сделки, которую нельзя отменить. В этом смысле договор купли-продажи ничем не лучше дарения, дарение не лучше пожизненного содержания с иждивением и т.д.

2. При заключении возмездной сделки указывайте действительную стоимость имущества, соответствующую реальным договоренностям и сумме передаваемых денежных средств. Это Ваша гарантия от непредвиденных либо мошеннических ситуаций. Расписки о получении денег не обладают такой же степенью надежности.

3. При оформлении сделки проверяйте чистоту и законность правоустанавливающих документов. Рекомендую обращаться к адвокатам, знающим большинство мошеннических схем (юристы и простые риелторы не смогут обеспечить проверку чистоты сделки).

4. При выборе формы сделки учитывайте налоговые льготы и платежи, о которых речь пойдет ниже.

Освобождение от уплаты налога за давностью владения

В 2019 году относительно недвижимого имущества актуально говорить о новых правилах налогообложения, касающихся имущества, зарегистрированного после 1 января 2016 года.

С 1 января 2016 года вступили в силу законодательные изменения в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, внесенные федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

С этого времени, согласно новой ч. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи (супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами) или близким родственником этого налогоплательщика (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Да, имейте ввиду, что стоимость недвижимого имущества нельзя уменьшать в договоре до бесконечности – налог все равно нужно будет платить исходя из кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект (начиная с 01.01.2016 года), положения настоящего пункта не применяются.

Если Вы получили квартиру в дар, то налог платить не нужно в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) – абз. 2 п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы.

[1]

При получении имущества в дар от иных лиц, налог в размере 13 % платиться от рыночной стоимости имущества. По общему правилу в отношении недвижимости налоговыми органами учитывается кадастровая стоимость, которая, в случае несогласия, может быть оспорена гражданином. Узнать кадастровую стоимость жилья можно заказав кадастровый паспорт объекта либо выписку из ЕГРН непосредственно в Росреестре или через «Мои документы».

Относительно продажи автомобилей и иных транспортных средств, нужно учитывать следующие особенности налогообложения.

Освобождаются от уплаты налогов граждане, продающие движимое имущество, находившееся в собственности налогоплательщика три года и более – абз. 3 п. 17.1 ст. 217 Налоговый кодекс РФ.

Читайте так же:  Какие льготы положены инвалиду третьей группы

Однако учитывайте, что данные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Применение имущественного налогового вычета

Если срок владения имуществом не позволяет применить освобождение от уплаты налога можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Так, согласно абз. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Тот факт, что законодатель не предусмотрел перечень конкретных расходов, связанных с приобретением квартиры, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы, нельзя рассматривать как ограничение их прав. Такое регулирование направлено на предоставление налогоплательщикам возможности в каждом конкретном случае, исходя из особенностей их экономической деятельности, учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов. Данный вывод содержится в определении Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 N 1220-О.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но, если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

По общему правилу налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом – абз. 2 п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 119 Налогового кодекса РФ с назначением наказания, в описанном выше случае, в виде штрафа в размере 1 000 руб.

Относительно продажи автомобиля и иных транспортных средств, нужно учитывать, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже движимого имущества в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

[3]

Уменьшение налоговой базы при расчете налога

Альтернативой налогового вычета является уменьшение налоговой базы.

В большинстве случаев, вместо применения имущественного налогового вычета выгоднее уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества – п. 2 ч. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Как правило речь идет о случаях, когда перед покупкой нового жилья граждане продают предыдущее. В таком случае важно понимать, что для целей налогообложения имеет значение реально указанная в прошедших государственную регистрацию (для недвижимого имущества) либо предоставленных в органы ГИБДД (для транспортных средств) договорах стоимость имущества. В таком случае, налог оплачивается с суммы, превышающей стоимость имущества по договору его приобретения.

Помимо простой математики относительно стоимости имущества по сделкам, возможно учитывать и иные подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Например, расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья, могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 22.06.2015 № БС-4-11/[email protected] «О порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц»; письмо Минфина России от 25.05.2015 № 03-04-07/29913).

Уменьшение налоговой базы возможно и в других случаях.

Например, при продаже квартиры, приобретенной налогоплательщиком в порядке наследования, к расходам на ее приобретение могут быть отнесены денежные суммы, выплаченные налогоплательщиком другому наследнику в счет компенсации, предусмотренной ст. 1170 «Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей» Гражданского кодекса РФ (письмо ФНС России от 27.06.2018 № БС-4-11/[email protected] «О порядке предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц»; письмо Минфина России от 18.06.2018 № 03-04-07/41903).

Однако имейте ввиду, что при уменьшении налоговой базы нельзя воспользоваться имущественным налоговым вычетом, о котором речь шла выше.

Имущественный налоговый вычет для покупателя недвижимости.

Если Вы покупаете квартиру, то возможно стоит подумать об имущественном налоговом вычете.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них – п. 3 ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

Учитывайте, что данные правила применяются при приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался.

Выводы

Видео (кликните для воспроизведения).

С точки зрения налогообложения важно знать какое имущество Вы отчуждаете, как долго Вы им владеете, какова стоимость имущества и сколько Вы потратили на его приобретение. Если Ваша ситуация не вписывается в типичные условия, обращайтесь за консультацией к адвокату.

Источники


  1. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.

  2. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.

  3. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
  4. Дьяченко, Е. Б. Контроль за корпорациями. Доктрина и практика / Е.Б. Дьяченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 142 c.
Налог с продажи недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here