Квартиры от подрядчиков

Полная информация в статье на тему: "Квартиры от подрядчиков" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Квартиры от подрядчиков

Наш подряд

ЖК Брусничный
Застройщик: НСК
д. Янино-1, Новая ул., 14

Все объекты
Застройщик: Дальпитерстрой
Шушары, Парголово

Все объекты
Застройщик: Строительное управление
Янино, м. Новочеркасская, Токсово

Все объекты
Застройщик: РосСтройИнвест
Мурино, Сертолово, Рыбацкое и др.

ЖК Родные берега
Застройщик: Стройресурс
Пос. им. Свердлова

Апартаменты SALUT
Застройщик: Союзинвестдевелопмент
Дунайский проспект

ЖК Центральный
Застройщик: КСК
Колтуши

Все объекты
Застройщик: Строительный трест
Кудрово, Новоселье, Сестрорецк и др.

ЖК Ленинград
Застройщик: Лидер-Групп
Пр. Тореза

Все объекты
Застройщик: Унистопетросталь
Мурино, Красное село, Янино

ЖК Добрыня
Застройщик: СТ+
Пос. Ленсоветовский

ЖК Светлана
Застройщик: Невский луч
Зеленогорская ул.

Все объекты
Застройщик: 47 Трест
м. пр. Ветеранов, м. Обводный канал и др.

Уступки от инвесторов
См. списки
Все локации

ЖК Дом у озера
Застройщик: Стройтрест №7
Пос. Металлострой

Все объекты
Застройщик: СДС
Всеволожск, Романовка

ЖК Ново-Александровская 22
Застройщик: БПСК
м. Пролетарская

ЖК Балтийская волна
Застройщик: Рант
м. Ленинский проспект

Все объекты
Застройщик: Л1
м. Московская, м. Лесная, м. Звездная и др.

ЖК Панорамы залива
Застройщик: СК Альянс
ул. Двинская

Принципы работы

Подрядные организации, выполняя строительные работы и осуществляя поставки стройматериала на различные площадки объектов строящейся недвижимости, получают целый портфель квартир по бартеру от застройщиков, взамен выполненных работ. Получая квартиру в счет оплаты, подрядчик заинтересован максимально быстро реализовать данную квартиру, чтобы вновь пустить полученные средства от продажи в свой оборот, в связи с этим он предоставляет скидку, от рыночной цены, на продаваемую им квартиру для конечного покупателя, с целью ускорения реализации данной квартиры.

Приобрести квартиру от подрядчика возможно со скидкой от 5% до 30% от минимальных цен застройщика. Покупка квартиры осуществляется строго в рамках 214 ФЗ, поэтому единственным отличием для покупателя остается наличие скидки на приобретаемое жилье.

Все квартиры, продаваемые подрядчиком конечному покупателю, полностью отработаны (оплачены) – это необходимое условие проведения любой сделки при реализации подрядных квартир.

При покупке квартир от подрядчика Вы всегда можете воспользоваться ипотечным кредитом от ведущих банков. Также, в ряде случаев, возможно согласование индивидуальных условий по оплате стоимости квартиры в рассрочку.

Одним из наших основных преимуществ является опыт, и умение работать на строительном рынке в условиях дефицита ликвидности. Мы успешно реализуем полученные по подрядным контрактам квартиры, позволяя нашим клиентам приобрести жилье со значительными скидками от минимальных цен застройщиков. Тем самым, определенным образом, финансируя стройку, ведь полученные средства от продажи квартир мы вновь пускаем на поставку стройматериалов и выполнение работ.

Специалисты нашей компании успешно работают в сфере подрядного строительства и поставок материалов с 2011 г. Долгосрочное сотрудничество с застройщиками и подрядными организациями позволяют в полной мере воспользоваться нашими конкурентными преимуществами на строительном рынке, и предложить лучшие условия приобретения квартир в новостройках для наших партнеров и их клиентов!

Наша компания выступает в роли поставщика строительных материалов и подрядной организации на строящихся объектах жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Наши квартиры, полученные по бартеру за выполненные работы от застройщиков, мы реализуем Нашим покупателям со скидкой до 30% от минимальных цен застройщиков.

Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

по юридической сути это договор цессии, переуступки права;

по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;

по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;

по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

Заказчик — застройщик — подрядчик

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали. Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность). Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Переходим по цепочке дальше — разбираемся в отношениях заказчика и подрядчика. Это главные звенья процесса строительства, от которых зависит все, от сроков сдачи объекта до итогового качества новостройки и последующих отношений с покупателями.

Заказчик строительства нового ЖК

Заказчик строительства — это субъект гражданского права, понятие закреплено в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ. Функция заказчика состоит в том, чтобы поручить исполнение работ конкретному исполнителю, соблюдая все формальности и нормы. В его обязанности входит и создание условий для выполнения задач, в том числе и необходимость привлечения лицензированных фирм, поиск исполнителей для изыскательских и проектных работ.

Заказчик и застройщик в одном лице

В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.

Читайте так же:  Новые федеральные и региональные льготы для пенсионеров

Муниципальный заказчик

Заказчиком может выступить и местная власть — например, при комплексном освоении больших территорий. Закон не запрещает быть заказчиком и девелоперу, но это неудобно с точки зрения процесса передачи полномочий.

Застройщик и поручитель

Есть еще одна интересная деталь — застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;

подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;

по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;

если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Что можно сказать о рисках и надежности такого рода сделок? Сам по себе ДДУ является источником рисков — это и недострой, и срыв сроков, и вероятность банкротства застройщика. Механизм переуступки прав таков, что обязанности застройщика по отношению к дольщику так или иначе будут сохранены.

Особенности и риски при покупке квартиры от подрядчика строительства

Некоторые тонкости покупки квартир в новостройках по праву переуступки от подрядчика следует учитывать особо. Мы настоятельно рекомендуем оценить степень риска всерьез.

Помимо основных критериев выбора квартиры по планировке, расположению и прочим особенностям уделите внимание истории и портфолио застройщика. Его банкротство станет причиной серьезных проблем, которые лягут на вас.

Обратите внимание на происхождение и опыт работы подрядчика — многочисленные нарушения могут сигнализировать о вероятности расторжения договора с ним по инициативе заказчика.

Тщательно проверьте права на квартиру в реестре — таким образом вы можете вскрыть факты двойных продаж.

Избегайте подписания каких-либо договоров, в которых используется иной механизм отчуждения и передачи прав, не связанный с ДДУ — вероятность нечистоты сделки по договору соинвестирования гораздо выше.

С введением в действие изменений в закон о ДДУ (214-ФЗ) ситуация с переуступками от подрядчиков может измениться. Система эскроу-счетов может свести к минимуму выгоды продавца из-за того, что средства оказываются замороженными до окончания строительства. Пока же механизм работает, и чем больше срок до сдачи новостройки, тем привлекательнее оказывается цена на квартиру в новом ЖК.

Квартиры от подрядчиков. Начало.

Хочется верить, что с покупкой квартиры, рано или поздно, вам доведется столкнуться. И, скорее всего, даже не один раз. Возможно, это будет ваше первое собственное жилье. Или долгожданная квартира в новостройке взамен хрущевки, такая новая и полная света. Не исключено, что вы накопите некоторую сумму денег, которую хотели бы выгодно инвестировать в недвижимость.

Независимо от причины, сумма покупки, если мы говорим про недвижимость, отнюдь не маленькая. Ответственность высока. При покупке квартиры имеются свои риски и нюансы, которые мы досконально разберем в нашем блоге. Мы расскажем, как правильно купить квартиру, не потеряв деньги и не лишившись сна.

Еще мы расскажем про то, можно ли разобраться в документах самому или нужно воспользоваться помощью риэлтора. Пойти напрямую к застройщику или искать от подрядчика. Как и где можно сэкономить, а когда этого лучше не делать. И будем даже предлагать вам иногда очень крутые варианты квартир в Санкт-Петербурге , Новосибирске и бог еще знает в каких городах.

Видео (кликните для воспроизведения).

Про нас. Мы — команда портала podryad4ik.ru, за 8 лет работы помогли приобрести квартир в новостройках на миллиард рублей. Только в 2016 году с нашей помощью клиенты сэкономили 52 миллиона рублей. Каким образом можно сэкономить до 40% (а это сотни тысяч и даже миллионы рублей) — тоже будет в этом блоге.

Про опыт. Мы понимаем людей, которые, решив купить квартиру, столкнулись с большим количеством вопросов. Поэтому мы решили перенести сюда самое ценное из нашего многолетнего опыта и ответили на все заданные и не заданные вопросы, которые возникают при приобретении жилья. И если сейчас покупка вызывает у вас беспокойство, и вы представляете её как поиск тропинки в темном лесу, полном опасностей, то уже после нескольких постов, она станет для вас легкой прогулкой по знакомым местам.

8 лет работы на рынке недвижимости достаточно для того, чтобы написать книгу, проводить платные семинары и вебинары. Но мы решили пойти другим путем и начали вести этот блог, который может прочитать каждый желающий абсолютно бесплатно.

Читайте так же:  Кабинный экипаж

Существующие руководства и статьи по приобретению жилья в новостройке либо не дают полной информации, либо продаются за деньги. Мы считаем, что каждый должен иметь возможность узнать, как купить квартиру, потратив минимум времени и нервов.

В интернете очень много разрозненных руководств и стоящих советов, разбросанных тут и там. Было решено структурировать процесс покупки квартиры в новостройке и рассказать бесплатно и доступно на основе своего профессионального опыта, как уберечь хороших людей от ошибок.

Если ваш друг собирается покупать квартиру или только что купил, вы можете оказать ему неоценимую услугу — дать ссылку на этот блог.

Вот и все, что мы хотели сказать в первом посте. В следующей посте мы расскажем про базовые понятия рынка новостроек. Надеюсь вы так же взволнованы, как и мы.

Особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика. Что проверить и как оформить сделку?

Выгодным вложением денежных средств является приобретение недвижимости в строящемся доме. Наибольшая экономия возможна при покупке на начальном этапе стройки.

Продажей квартир занимаются застройщик, инвесторы и подрядчики. Покупая жилье у последних, можно сэкономить от 10 % и выше от стоимости. В данной статье рассмотрим преимущества и возможные риски покупки жилья у подрядчиков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

[2]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Особенности приобретения жилья в новостройке

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).

Какие существуют преимущества для покупателя?

Преимуществ покупки квартиры через подрядчика не так много, но они достаточно существенны. Поскольку подрядчиком является компания, занимающаяся строительными работами, цену на продажу квартир она устанавливает минимальную. Как правило, сэкономить можно 5-10 процентов.

Если финансовое положение подрядчика затруднительно, а застройщик расплачивается за работу исключительно квартирами, экономия при покупке будет еще значительнее, поскольку подрядчику нужно как можно скорее реализовать недвижимость.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.

Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.

В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.

К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:

  1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
  2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

Избежать рисков можно если:

  • изучить ДДУ продавца;
  • заключать трехсторонний договор;
  • привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
  • изучить документацию застройщика;
  • лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).

О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.

Правила проверки документов

Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

  1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
  2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
  3. Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
  4. Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.

Способы приобретения

Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.

Способы покупки квартир:

    Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.

Как купить — процедура

Сделка осуществляется в несколько этапов:

  • поиск актуальных предложений;
  • проверка документов продавца и застройщика;
  • просмотр объекта и инфраструктуры поблизости;
  • оформление договора;
  • прием квартиры с помощью акта приема-передачи;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • переезд и прописка в квартире.
Читайте так же:  Как оплатить госпошлину через госуслуги пошаговая инструкция

Подробную инструкцию по приобретению жилья в новострое различными способами мы приводили в отдельной статье.

Необходимые документы

Для граждан, решивших приобрести жилье таким способом достаточно будет одного паспорта. При покупке, совершаемой на ипотечные средства, потребуется кредитный договор.

Подрядчик предоставляет нотариально заверенные копии:

  • плана застройки;
  • разрешения на строительство;
  • проектной декларации;
  • документов на землю, удостоверения;
  • разрешающего продажу и оригиналы учредительных документов;
  • договора услуг;
  • документа, дающего право на продажу;
  • договора уступки.

Заключение договора и регистрация

Продавец заблаговременно составляет типовой договор, в трех экземплярах, после чего его требуется зарегистрировать его в Росреестре. Обращается в данную организацию, как правило, покупатель.

Для регистрации требуется написать заявление и оплатить госпошлину. (Для физического лица -2000 рублей, для юридического лица – 22000 рублей). Регистрация осуществляется в срок не больше 1 месяца и после этого договор вступает в силу.

Как происходят расчеты сторон?

Условия передачи оплаты прописывается в договоре и определяются сторонами в индивидуальном порядке. Это может быть оплата наличными в кассу, рассрочка, кредитный договор, банковский перевод и т.д.

Можно ли будет сделать возврат налога?

При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.

При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.

В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о подрядчикам и о возможных рисках в работе с ними:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Откуда берутся скидки у подрядчиков

Цель нашего блога — рассказать всё о покупке квартиры в новостройке так, чтобы любой человек мог купить любую квартиру с минимальными затратами времени, сил и средств.

Сегодня сложно не найти объявления о продаже квартир. Они висят на доске у подъезда, падают в почтовый ящик, заманивают баннерами на улице и в интернете. Выбрать квартиру на вторичном рынке просто — достаточно зайти на федеральный или региональный портал недвижимости и потратить 10-15 часов на выбор. Даже если продавец не хочет выставлять объявление в интернете, а обращается в агентство — объявление всё равно будет в интернете. С новостройками всё интереснее.

Кто продает квартиры в новостройках

Мы выделяем четыре основных категории продавцов квартир в новостройках:

  • Застройщики
  • Агентства недвижимости (АН)
  • Подрядчики
  • Инвесторы (собственники — частные лица)

Сходства и различия приведены в таблице. Мы субъективно оценили эти варианты по цене, возможности выбора и рискам, и поставили от одной звезды до четырех. Как и везде, чем больше звезд — тем лучше.

Самая низкая цена на квартиры в новостройках — у подрядчиков. Почему и как, мы разберем чуть ниже в этом посте. В двух словах: они обменивают материалы на квадратные метры и делают скидку до 30% за счет накрутки на материалах .

Самая дорогая цена — у частных лиц, перепродающих квартиры в данном доме. Если они купили квартиру по обычной цене у застройщика, им нет смысла продавать ее дешевле и нести убытки. Они выставляют квартиру дороже и ждут, когда у застройщика закончатся свободные квартиры, и на их квартиру найдется клиент по более высокой цене (возможно, непосредственно перед сдачей или даже уже после сдачи дома). При покупке квартиры у подрядчика, некоторые инвесторы могут получить прибыль даже продав квартиры ниже цены застройщика (подробнее о выборе квартиры для инвестиций будет в одном из следующих писем).

Средняя цена квартир получается у АН. Они проигрывают подрядчикам по цене, потому что берут комиссию. Если АН не указывает размер своей комиссии, значит, они нашли способ спрятать её в свою цену.

Застройщик продает квартиры дешевле, чем частные лица, но дороже, чем подрядчики. Иногда застройщик устраивает различные акции, чтобы стимулировать продажи (например, парковка в подарок, беспроцентная рассрочка, половина лоджии бесплатно и тд). Информацию об этих акциях нужно искать на сайте застройщиков, в соц. сетях или рекламе. Скидки по акциям почти всегда меньше того дисконта, который может предложить подрядчик.

Надежность

Говоря про надежность мы подразумеваем риски. Риски при покупке квартиры — отдельная тема, которую еще не раз затронем в постах нашего блога. Именно про них дальше и пойдет речь в контексте определения надежности ресурса. Все помнят обманутых дольщиков, фальшивые агентства недвижимости и классический вариант продажи или сдачи квартиры нескольким людям, как недавно показывали в сериале Физрук. Предупреждён — значит вооружён, поэтому приготовьтесь, тема важная, разбирать будем подробно.

Риски при покупке новостройки у застройщика. Безопаснее всего купить квартиру напрямую у застройщика. Все оформляется просто и понятно, по установленному законом РФ договору, так что исключаются риски двойной продажи. Но риски остаются высокими в ситуациях, когда планируется покупка:

  • У нового застройщика без репутации
  • Квартиры в стройке на стадии котлована
  • По предварительным и инвестиционным договорам
  • В доме без разрешения на строительство или документов на землю

[3]

Если вы по каким-то причинам пропустили наши предыдущие посты, то чуть ранее мы писали, как нужно тщательно проверить каждый из этих вариантов, прежде чем передавать кому-то деньги и становиться дольщиком. Несмотря на громкие дела о «мёртвых стройках», статистически, меньше всего шансов потерять деньги при покупке квартиры у застройщика. Освежим память небольшим списком, по которому можно проверить застройщика:

  • Наличие проектной декларации
  • Наличие разрешения на строительство дома
  • Документы на владение землёй или правом на её застройку
  • Репутация застройщика на форумах, площадках с отзывами (flamp.ru) и в СМИ. Всегда найдутся недовольные клиенты, и плохие отзывы будут даже у лучших застройщиков. Важно проверить наличие громких скандалов с мошенничеством
  • Наличие у генподрядчика лицензии на строительство
  • Внешний вид, динамику и активность на стройке (по ежемесячным фотоотчетам)
  • Документ, по которому будет совершена оплата. Договор Долевого Участия (ДДУ) защищен ФЗ 214. Другие надо изучать внимательно, советоваться с юристом и читать мелкий шрифт
  • Аккредитация объекта различными банками (чем больше список банков, тем лучше)
  • Наличие страховки
  • Инсайды от подрядчиков (о комплектации стройки материалами, активности работ и поставок)
Читайте так же:  Списали пенсию с карты в каких случаях банк имеет на это право

Риски при покупке квартиры в агентстве недвижимости. С одной стороны, риэлторы продают квартиры от застройщиков — так что риски минимальны. С другой, у них бывают квартиры и подрядчиков, и третьих лиц, и тут уже нужно внимательно изучать бумаги, в том числе самостоятельно, то есть без помощи юристов агентства. Мы знаем только 1 случай, когда коллектив АН выплатил из своего кармана полную компенсацию клиенту за квартиру, по которой подрядчик не выполнил свои обязательства. Юрист агентства может проверить договоры поставок между подрядчиком и застройщиком или документы на квартиру частного лица. Но юрист работает на агентство и заинтересован в продаже квартиры. Дешевле и проще нанять своего юриста на проверку документов, заплатив ему от 5 тысяч рублей за 1-2 часа работы, чем платить от 2.5% комиссии АН за эту работу, которая не всегда выполняется должным образом.

Список для проверки АН:

  • Возраст фирмы: новое АН может быть фирмой-однодневкой (частная практика на рынке аренды)
  • Репутация на форумах, площадках с отзывами (flamp.ru) и СМИ. Как и у застройщиков, плохие отзывы будут даже у лучших риэлторов, так что смотрите не на наличие, а на соотношение положительных/отрицательных, реальных/фэйковых
  • Членство АН в общественных организациях
  • Отзывы знакомых и друзей

Главный аргумент проведения сделки для агентств — комиссия. Застройщики выплачивают от 1% до 7%, а иногда и 10% за клиента! Все зависит от количества сделок по тому или иному объекту, проведенных в сжатый срок и от самого объекта, который требуется реализовать. Большое мотивационное вознаграждение для агента — плохой признак для клиента.

Риски при покупке у подрядчиков. Риски при покупке от подрядчиков есть, и они довольно высоки, особое внимание следует уделить тому:

  • Знает ли застройщик о подрядчике
  • Как оформлены отношения застройщика и подрядчика
  • Отработаны ли квартиры

В среднем, риски выше, чем при покупке в агентстве недвижимости. На этой спорной теме мы съели не один пуд соли, поэтому решили вынести аргументацию в отдельный пост. Очень советуем вам дождаться его и прочитать внимательно.

Самый рисковый вариант — покупка у собственника. Если дом не сдан и свидетельства нет, нужно очень внимательно проверять все документы и обязательно запрашивать справки из юстиции и подтверждение застройщика, что квартира действительно принадлежит данному физическому лицу, что по ней нет задолженностей и что документы переуступки её новому хозяину соответствуют нормам застройщика. Нужно проверить:

  • Право собственности на квартиру в юстиции
  • Оформлена ли квартира в ипотеку
  • Заложена ли квартира в банке
  • Нет ли задолженностей по квартире
  • Как будут передаваться деньги (об этом тоже в одном из ближайших постов, оставайтесь на связи!)

Квартиры от подрядчиков

В будущем, весь материал про подрядчиков мы вынесем в отдельное рассказ. А пока расскажем про них в контексте письма про выбор квартиры и объясним, откуда же у них берутся такие скидки. Если вам нужен перерыв — сейчас самое время сходить за чашечкой чая или посмотреть короткий ролик , который объясняет как всё устроено:

Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Определение

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ. Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто. Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Покупка квартир от подрядчика: риски

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом, вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика. Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Читайте так же:  Приватизация земельного участка

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:
  1. Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.
  2. Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Как проверить все документы

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

  1. Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.
  2. До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).
  3. Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.
  4. Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

  1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
  3. Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

[1]

  1. Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
  2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
  3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
  4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
  5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Заключение

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление «продажа квартир от подрядчика» — не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Источники


  1. Салыгина, Е. С. Юридическое сопровождение деятельности частной медицинской организации / Е.С. Салыгина. — М.: Статут, 2013. — 192 c.

  2. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.

  3. Ивин, А.А. Логика для юристов; М.: Гардарики, 2011. — 288 c.
  4. Марат, Ж.П. План уголовного законодательства; Иностранной литературы, 2012. — 152 c.
  5. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
Квартиры от подрядчиков
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here