Когда жилье могут продать без согласия владельца

Полная информация в статье на тему: "Когда жилье могут продать без согласия владельца" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

– Моя жена в 1991 году уехала из России в Австралию (не на ПМЖ), вышла за меня замуж. Квартиру сдала в аренду. Как выяснилось потом, квартиру продали, более того, выписали из нее без присутствия малолетнюю дочь (12 лет) и недееспособную мать (группа инвалидности). Когда решили все восстановить, то избили ее отца он жил в другой квартире (есть заявление в милицию и т. д.). Год назад она вернулась в Москву оформлять пенсию. Пенсию оформили, но дотаций от города не платят, так как официально она не прописана в Москве. Как восстановить статус-кво? Подскажите, что делать? И можно вообще все вернуть?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского Кодекса РФ, для признания сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Данный срок исчисляется со дня, когда началось исполнение по данной сделке, то есть в данном случае с момента подписания передаточного акта по квартире. В случае, если в суд обращается лицо, которое не являлось стороной сделки, то срок исчисляется со дня, когда это лицо должно было узнать о начале исполнения сделки. Но в любом случае такой срок не должен превышать 10 лет. Таким образом, если с момента исполнения сделки прошло более 10 лет, вернуть квартиру уже не получится, так как прошли сроки. Что касается доплат к пенсии, то, в соответствии с законодательством города Москвы, на такие доплаты имеют право граждане, постоянно зарегистрированные в городе Москве и проживающие в Москве более 10 лет.

Отвечает юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Марина Козик:

В настоящий момент Ваши права могут быть восстановлены в судебном порядке, путем подачи искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной. С учетом просрочки срока исковой давности в исковом заявлении необходимо отразить уважительные причины данного пропуска: суд может принять это во внимание.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Первое, на что Вам надо обратить внимание, это сроки совершения первоначальной сделки. Если прошло более трех, а тем более больше 10 лет, шансы вернуть недвижимость крайне невелики. Это связано с течением процессуальный сроков. Общий срок исковой давности три года, пресекательный (в особых случаях) 10 лет. Если собственница совершила сделку за пределами этих процессуальных сроков, Вам будет ее оспорить довольно сложно. Если же сроки для обжалования не истекли, и данная квартиры является Вашей совместной собственностью (приобретена в браке по возмездной сделке), Вы можете обратиться в суд с требованиями о признании данной сделки недействительной, поскольку имел место факт распоряжения совместной собственностью без Вашего согласия. Если с момента сделки прошло не более года, у Вас неплохие шансы признать в суде сделку по продаже совместного имущества недействительной. К сожалению, в соответствии с действующим законодательством, наличие прописанных лиц в квартире, включая несовершеннолетних и недееспособных, не препятствует распоряжению данным жилищем. Их интересны учитываются исключительно в случае, если данные лица являются собственниками части или доли в имуществе.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Учитывая тот факт, что супруга уехала из России, нужно понять, давала ли она какие-то доверенности на распоряжение правом собственности квартиры, оформленные законным образом. Действительно, при переходе права собственности могли выписать и дочь, и недееспособную мать, но все зависит от того, когда их сняли с регистрационного учета. Потому что за период с 1991 года до сегодняшнего дня несколько раз менялись нормы, связанные со снятием людей с регистрационного учета. Что касается восстановления статуса-кво на дотацию имеют право граждане, которые проживают на территории Москвы не менее 10 лет. То есть, чтобы вписаться в квартиру, ей нужно признать эту сделку недействительной, а оснований для этого здесь нет.

Отвечает управляющий партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Все восстановить вряд ли получится. Первое, что нужно делать, это найти хорошего, «зубастого» адвоката. Потом Вам нужно идти в полицию и писать заявление, мало того, добивайтесь, чтобы заявление приняли и зарегистрировали. Также нужно определиться с тем, чего Вы хотите получить. Квартиру Вы не вернете. Это, увы, практика. Скорее всего, квартиру продали несколько раз, а там честный потребитель, который заплатил немаленькую сумму, и сделка там законна. Можно будет доказать факт мошенничества, но не более того. Далее Вы сможете восстановить документы, но на этом все. Не ждите, что Вам что-то вернут или где-то пропишут. Вы упустили сроки. Если бы потерпевшая обратилась в правоохранительные органы тогда, когда все это началось, то можно было бы побороться за имущество. Но после пропущенных сроков и, скорее всего, очень хорошо продуманной схемы Вы ничего не вернете.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

У Вас очень запутанная ситуация, но не безнадежная. Во-первых, Вам нужно обратиться к прокурору Москвы с жалобой на неправомерные действия сотрудников правоохранительных органов, чтобы разобраться, почему квартирой завладели незаконно и есть ли состав преступления в виде «мошенничества», предусмотренный ст. 159 УК РФ. В жалобе Вам необходимо описать всю ситуацию и желательно приложить к данной жалобе все документы на квартиру и подробно рассказать, когда и кем она была захвачена, чтобы прокуратура проверила чистоту сделки и основания передачи квартиры. К сожалению, захват квартир черными риелторами не редкость в Москве.

Во-вторых, Вам можно подать в суд иск о признании сделки на квартиру недействительной, так как все происходило с грубым нарушением гражданского законодательства России. Уверен, что там будут существенные нарушения закона. В иске в суд Вам придется восстановить пропущенный срок, так как Вы находились в Австралии и не знали о том, что квартира была реализована. Также в иске о признании сделки недействительной Вам надо доказать, что сделка о передаче квартиры была осуществлена с нарушением закона и статей гражданского кодекса о сделках.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Читайте так же:  О социальной пенсии и имеющих права на неё

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продать квартиру без собственника

Продать квартиру без собственника, возможно ли такое? Ведь право собственности на недвижимость защищено государством. Но и мошенников ни кто не отменял.

Содержание статьи подробное:

Продать квартиру без собственника

Продать квартиру без собственника возможно и абсолютно законно, используя нотариальную доверенность от правообладателя с полными полномочиями на подписание договора купли-продажи и заявления в Росреестр о переходе права собственности.

А можно ли продать квартиру без согласия собственника?

Продать квартиру без согласия собственника

Сначала давайте разберемся, что значит продажа квартиры или другой недвижимости.

  • Сделки купли-продажи оформляются только в письменной форме, а именно договором купли-продажи и актом приема-передачи. Эти документы должен подписать собственноручно хозяин квартиры или уполномоченное доверенное лицо. Если договор и акт подписаны другим лицом — эти документы ничтожны, недействительны, не имеют юридической силы
  • Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности или несовершеннолетним или недееспособным подписывается в присутствии нотариуса и удостоверяется им и только тогда вступает в законную силу
  • Следующим этапом сделки является регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Пока собственник (или его законный представитель) собственноручно не напишет заявление об этом в Росреестр, право собственности за покупателем зарегистрировано не будет. К тому же у собственника недвижимости есть законное право подать в Росреестр заявление о том, чтобы без его личного участия ( его личного заявления) регистрация перехода права на покупателя не осуществлялась.

Фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г, ст. 9, п. 1 «..

Конечно мошенники подделывают паспорта и доверенности. Поэтому необходимо быть бдительным.

Продать долю в квартире без согласия собственников

Теперь разберемся, можно ли продать долю в праве общей долевой собственности?

Стоит понимать, что речь идет не о физической части квартиры, а о доле в праве. То есть, если вы обладаете 12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 80 м.кв, это не означает, что вам принадлежит 40м.кв.

Гражданский кодекс Российской федерации требует соблюдения первоочередного права покупки для всех других участников общей долевой собственности перед третьими лицами ( не собственниками) и равное право покупки у всех участников общей долевой собственности.

Прежде чем продать долю в праве общей долевой собственности, необходимо письменно уведомить других собственников (участников) о цене и других условиях продажи.

Уведомление можно послать телеграммой или оформить нотариальный отказ всех других участников общей долевой собственности от покупки.

Важно! с 02.06.2016 года договоркупли-продажи доли(долей) в праве общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. И только потом переход права регистрируется в Росреесте.

Понятное дело, что нотариус обеспечит первоочередное право покупки других собственников, если таковые имеются.

А уж если другие участники общей долевой обственности на квартиру в течении 30 дней после получения уведомления о продаже не купят «долю», собственник сможет продать ее третим лицам.

Если отказ от покупки оформлен нотариально и 30 дней ждать не надо.

Но уведомления о продаже или нотариальный отказ от покупки необходимо предоставить в Росреестр с другими документами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Продать квартиру без собственника : 2 комментария

Квартира в собственности матери.Документ о праве собственности у ее дочери …есть еще одна дочь..и есть завещание матери ..Может ли дочь что то сделать с квартирой без ведома матери

Ответ для Лоры
Законных путей продажи дочерью нет.
Но есть мошеннические, например подделелка доверенности.
Если есть такая опасность — собственник может подать в Росреестр заявление о невозможности сделки без ее личного участия

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Предложения по содержанию сайта можно оставить в комментариях к любой статье.

На вопросы односложно отвечаю в комментариях.

Развернутую консультацию по алгоритму сделки и регистрации права можно заказать.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Права долевой собственности на неделимый объект (которым и является квартира) тесно связаны с обязанностями и ограничениями для его владельцев. Распоряжаясь и пользуясь своей частью имущества, каждый из них обязан учитывать интересы остальных собственников и своевременно сообщать им о планируемых сделках. Поэтому перед продажей доли общей жилплощади важно определить допустимую степень влияния совладельцев и при необходимости урегулировать этот вопрос с ними.

Читайте так же:  Телефон на время

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника

Общий объект недвижимости может принадлежать владельцам на правах, как совместной, так и долевой собственности. Подробнее об этих понятиях: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

И то, в какой форме зарегистрированы права на владение общей квартирой, определяет допустимость продажи ее части без согласия других правообладателей.

Совместную

Общая совместная собственность возникает тогда, когда к двум или более лицам во владение переходит имущественный объект, и право собственности на него регистрируется без закрепления за каждым из совладельцев отдельной доли.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и оформляют ее на мужа. Но юридически данная квартира будет принадлежать обоим супругам по праву общей совместной собственности, так как по умолчанию причисляется к имуществу, нажитому ими в браке.

Пример. В результате наследования квартира умершего отходит троим наследникам. И так как в завещании не было указаний по поводу четкого распределения общего объекта недвижимости между ними, до оформления раздела он будет считаться общим совместным.

Распоряжаются совместной жилплощадью ее совладельцы только сообща. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатору продажи потребуется предъявить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников жилья.

Как разделить

Объект, находящийся в совместной собственности, легко может стать долевым. Для этого его совладельцам необходимо заключить соглашение о разделе либо подать соответствующее прошение в суд.

В соглашении участники совместной собственности самостоятельно распределяют имущество, прописывая, на что и в каком объеме вправе рассчитывать каждый из них единолично.

За основу при этом, как правило, берется позиция законодательства, согласно которой:

  1. Совместно нажитое имущество супругов принадлежит им на равных основаниях, и по инициативе хотя бы одного из них делится пополам.
  2. Имущественный объект, наследуемый несколькими преемниками по закону, впоследствии делится между ними поровну.
  3. Установленный по умолчанию порядок распределения долей в совместной собственности может быть изменен вследствие внесения существенного вклада в развитие и совершенствование общего имущества отдельными совладельцами.

Если при осуществлении раздела сособственники столкнулись с непримиримыми разногласиями, возникший между ними конфликт урегулируется в суде, а раздел жилплощади на доли производится в принудительном порядке.

После раздела совместной квартиры или в случае, когда она изначально поступила к правообладателям в долевом соотношении, регистрируется общая долевая собственность.

Ее участники связаны между собой некоторыми правами и обязанностями, но в рамках своих долей они могут распоряжаться общим имуществом практически без ограничений.

[2]

Примеры возникновения долевой собственности:

  1. Продажа недвижимости по частям.
  2. Дарение доли.
  3. Наследование по завещанию, когда волеизъявлением ныне покойного жилье было распределено между преемниками в долях.

Приватизированную

После заключения договора приватизации жилплощадь, ранее используемая по договору социального найма, становится общим совместным имуществом лиц, зарегистрированных в данной квартире.

При желании разграничить свои правомочия они могут осуществить раздел объекта приватизации:

  • в равных долях (применяется по умолчанию);
  • соразмерно внесенному в общее имущество материальному вкладу (если он физически неотделим от недвижимости).

Преимущественное право покупки

При упоминании о некоторых ограничениях в свободе распоряжения долевой собственностью, имелось в виду преимущественное право покупки, существующее у всех ее совладельцев.

Преимущественное право покупки — привилегия, установленная законом (ст. 250 ГК РФ) для всех обладателей долей общего объекта недвижимости.

Все, что нужно знать о преимущественном праве покупки:

  1. Им в равной степени наделяются все сособственники без исключения.
  2. От него можно отказаться, но нельзя уступить в пользу посторонних лиц.
  3. Сохраняет свою актуальность на протяжении 30 дней с момента получения уведомления* о продаже доли.
  4. Не может стать препятствием к продаже доли, а лишь в некоторой степени регулирует выбор покупателя.
  5. Несогласие с условиями сделки, невыход на ее совершение в установленный законом срок (30 дней) означает отказ от преимущественного права.
  6. Нарушение права не влечет за собой недействительность сделки, но может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на другого собственника (по заявлению последнего, поданного в судебный орган течение 3-х месяцев с момента заключения неправомерной сделки).
  7. Нарушением преимущественного права считается несоблюдение порядка рассылки уведомлений о продаже, указание в них намеренно завышенной цены (не соответствующей выдвигаемой другим потенциальным покупателям) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения 30-тидневного срока.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2019 году

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Алгоритм действий продавца таков:

  1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
  2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
  3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
  4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
  7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
  8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

  1. Подготовительный.
  2. Проектный.
  3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

Читайте так же:  Когда гражданин освобождается от оплаты жку

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Образец договора купли-продажи

Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и обязательно включает в себя:

  1. ФИО, паспортные данные сторон.
  2. Технические характеристики предмета сделки.
  3. Местоположение жилплощади.
  4. Утвержденная стоимость.
  5. Условия оформления и оплаты.
  6. Дату заключения.

Скачать образец договора купли-продажи

Образец предложения выкупа

Уведомление о продаже части жилплощади излагаются в простой письменной форме. В качестве примера можно рассмотреть представленный ниже образец:

Необходимые документы

При заключении договора купли-продажи от сторон потребуются следующие документы:

  1. Удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие документы на долю квартиры (подойдет выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
  3. Доверенности на имена представителей, участвующих в заключении договора.
  4. Квитанции об оплате госпошлины и УПТХ (услуг правового и технического характера).
  5. Документы, подтверждающие наличие обременений доли недвижимости.

Бумаги, имеющиеся у сторон в единичном экземпляре (кроме квитанций об оплате), подаются нотариусу в виде копий при обязательном предъявлении оригинала.

За удостоверение сделки нотариус удержит с ответственного лица:

  • госпошлину в размере 0,5 % от цены договора (в пределах 300–2 000 руб.);
  • плату за предоставление услуг правового и технического характера — в зависимости от региона (тариф для Москвы — 5 000 руб.).
Видео (кликните для воспроизведения).

Обязанности за конкретным плательщиком устанавливаются договором. Им может быть покупатель, продавец либо они вместе в указанном соотношении.

Регистрация перехода права

Сам по себе заключенный договор не влечет за собой переход права собственности на недвижимость. Для этого требуется регистрация последствий купли-продажи в Росреестре.

Сторонам сделки необходимо:

  1. Взять с собой подписанный и удостоверенный договор, паспорта и выписку из ЕГРН.
  2. Явиться в орган госрегистрации (отдел Росреестра по месту расположения квартиры).
  3. Написать заявление о регистрации перехода права собственности.
  4. Оплатить госпошлину (2 000 руб.).
  5. В назначенный день посетить отделение повторно для завершения регистрации.

Право собственности на момент окончания оформления и в дальнейшем будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными

Если в качестве продавца, покупателя или одного из сособственников общей квартиры будет выступать несовершеннолетний или лишенный дееспособности гражданин, к осуществлению сделки в обязательном порядке привлекается его законный представитель.

Родитель, попечитель либо опекун от имени несовершеннолетнего/недееспособного лица совершает юридически значимые действия: заключает сделки, отказывается от преимущественного права покупки и т. п.

[1]

Но, если предметом договора является отчуждение имущества социально уязвимого гражданина, его представителю необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства. Только при таком условии сделка купли-продажи будет признана законной.

Осуществляется ли продажа доли квартиры без согласия других собственников? Ответ однозначно отрицательный — долевая форма собственности не накладывает подобных ограничений на своих участников. Однако интересы совладельцев общей жилплощади при продаже ее части должны быть учтены. В противном случае сделка не состоится либо будет признана незаконной в дальнейшем.

Хотите уберечь себя от необдуманных действий и продать долю квартиры на наиболее выгодных условиях? Вы можете сделать это с помощью наших юристов. Обратитесь к ним за бесплатной консультацией уже сейчас и в течение 5 минут вы получите ценную рекомендацию по своему вопросу.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Когда жилье могут продать без согласия владельца

Никто не оспаривает то факт, что владелец жилья обладает всей полнотой прав на данную собственность, и без его согласия совершение каких-либо действий с недвижимым имуществом не возможно. Но из этого правила есть исключения.

Иногда сделка купли — продажи может быть осуществлена в отсутствие согласия владельца, причем не мошенническим способом.

  • Реализация совместного недвижимого имущества одним из супругов.

Согласно законодательству, все имущество, нажитое за время брака, является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, кто из них указан в документах в качестве владельца. Изменение данного обстоятельства возможно лишь в случае заключения брачного контракта, в котором будет четко прописано, какое имущество кому достанется в случае прекращения брака (развода либо смерти одного из супругов).

Результатом формального оформления собственности на одного из супругов становится возможность продажи им имущества без согласия спутника жизни. Опротестовать данную сделку в судебном порядке и добиться ее отмены возможно лишь в том случае, если на момент ее совершения брак считался действительным, то есть не был официально расторгнут.

В этом случае по закону сделка не может быть заключена без нотариально заверенного согласия второго супруга. Однако после расторжения брака данное согласие уже не потребуется. Поэтому для отмены сделки потребуется доказать, что на момент ее совершения новый владелец недвижимости был информирован об отсутствии согласия на продажу второго собственника — бывшего супруга.

Шансы на подобный исход дела стремятся к нулю, зато есть возможность потребовать возмещения половины стоимости проданного объекта недвижимости.

Отчуждение имущества для исполнения долговых обязательств.

Недвижимость (в числе прочей собственности) может быть продана за долги ее владельца на публичных торгах. Исключение — если квартира является единственной.

Но и ее можно продать, если данное имущество находится в залоге (например, у банка или другого кредитора).

Следовательно, 1) после развода нужно официально разделить все имущество супругов, и 2) не влезать в неоплатные долги, результатом чего может стать потеря недвижимости, в том числе и единственного жилья.

Как продать квартиру, если один собственник против?

– Как правильно продать квартиру, если она приватизирована на троих: бабушку и двух внуков? Один из внуков против продажи. А другой хочет добавить денег и купить бабушке однокомнатную квартиру.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку. Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!). Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Читайте так же:  Справка о захоронении, образец

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи. Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса. В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…». Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Когда жилье могут продать без согласия владельца

Никто не оспаривает то факт, что владелец жилья обладает всей полнотой прав на данную собственность, и без его согласия совершение каких-либо действий с недвижимым имуществом не возможно. Но из этого правила есть исключения.

Иногда сделка купли — продажи может быть осуществлена в отсутствие согласия владельца, причем не мошенническим способом.

  • Реализация совместного недвижимого имущества одним из супругов.

Согласно законодательству, все имущество, нажитое за время брака, является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, кто из них указан в документах в качестве владельца. Изменение данного обстоятельства возможно лишь в случае заключения брачного контракта, в котором будет четко прописано, какое имущество кому достанется в случае прекращения брака (развода либо смерти одного из супругов).

Читайте так же:  Правила 354 п 42

Результатом формального оформления собственности на одного из супругов становится возможность продажи им имущества без согласия спутника жизни. Опротестовать данную сделку в судебном порядке и добиться ее отмены возможно лишь в том случае, если на момент ее совершения брак считался действительным, то есть не был официально расторгнут.

В этом случае по закону сделка не может быть заключена без нотариально заверенного согласия второго супруга. Однако после расторжения брака данное согласие уже не потребуется. Поэтому для отмены сделки потребуется доказать, что на момент ее совершения новый владелец недвижимости был информирован об отсутствии согласия на продажу второго собственника — бывшего супруга.

Шансы на подобный исход дела стремятся к нулю, зато есть возможность потребовать возмещения половины стоимости проданного объекта недвижимости.

Отчуждение имущества для исполнения долговых обязательств.

Недвижимость (в числе прочей собственности) может быть продана за долги ее владельца на публичных торгах. Исключение — если квартира является единственной.

Но и ее можно продать, если данное имущество находится в залоге (например, у банка или другого кредитора).

Следовательно, 1) после развода нужно официально разделить все имущество супругов, и 2) не влезать в неоплатные долги, результатом чего может стать потеря недвижимости, в том числе и единственного жилья.

Финансовый ликбез: могут ли продать квартиру без согласия собственника?

Своя недвижимость — это не только «крыша над головой», но и дополнительный заработок, поэтому спрос на нее был и будет всегда.

Злоумышленники применяют на практике все возможные способы завладеть недвижимым имуществом и осуществить сделку купли-продажи без привлечения собственника.

О возможных законных и незаконных способах присвоения чужой квартиры, без согласия на то собственника, и пойдет речь в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать квартиру без согласия собственника?

Закона о продаже недвижимости, как такового, не существует.

Основные нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, закреплены в Гражданском, Семейном, Земельном кодексах РФ.

В случаях, когда собственников несколько, а продавать имеющуюся собственность желают не все, решением будет письменное обращение к совладельцу недвижимости с предложением выкупить долю (ст. 250 ГК РФ).

Иного законного способа воздействия не предусмотрено.

Собственник сам принимает решение, что делать со своим имуществом.

Этот вопрос волнует не только владельцев доли в квартире, но и «нечистых на руку» злоумышленников.

Прибегнуть к мошеннической схеме способны не только «черные риелторы», агентства-однодневки (псевдоагентства), но и близкие родственники, заинтересованные в получении своей выгоды от совершенной сделки.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Законные и фиктивные варианты продажи

Продажа квартиры на законных основаниях без согласия собственника вполне возможна.

[3]

Для оформления сделки достаточно предоставить нотариальную доверенность от правообладателя с полными полномочиями на подписание договора купли-продажи.

Это делается при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Помимо этого, существует немало фиктивных способов оформления сделки.

При этом собственник квартиры может даже не подозревать о том, что его жилье было продано злоумышленниками с помощью «липовых» документов.

Для совершения сделки аферисты пытаются завладеть оригиналами документов на недвижимость, а затем на их основании оформляют поддельную доверенность и договор купли-продажи.

Для узаконивания сделки мошенники довольно часто используют связи в нотариальных конторах, паспортных столах, и других регистрационных органах.

Также, нередки случаи, когда мошенники находят и привлекают к незаконной деятельности двойников собственника, а позже в большинстве случаев за ненадобностью лишают их жизни.

Перед махинацией мошенники собирают необходимую информацию о жертве (опрос соседей под видом социального работника, личные наблюдения и т.д.) и затем приступают к незаконному захвату чужой собственности.

Во всех перечисленных случаях злоумышленники подвергаются уголовной ответственности, однако отстаивать свою правоту пострадавшим приходится в суде, а зачастую взыскать с мошенников уже потраченные деньги практически невозможно.

Как избежать незаконных схем

Чтобы не попасться «на удочку» к находчивым злоумышленникам стоит соблюдать осторожность.

  1. Ни при каких обстоятельствах не следует передавать на хранение оригиналы документов агентствам недвижимости, а также родственникам и знакомым, которые могут быть заинтересованы в собственной выгоде от реализации вашей недвижимости.
  2. Обращайтесь только в крупные, проверенные агентства недвижимости. Предварительно почитайте отзывы, ознакомьтесь со спецификой и нюансами работы компании, проверьте агентство на сайте ФНС.
  3. Если планируете длительное путешествие или переезд, рекомендуется поставить пустующую квартиру под официальную охрану или попросить близкого родственника/знакомого, в котором вы уверены, периодически наведываться и проверять оставленное жилье.
  4. Перед сделкой с недвижимостью проконсультируйтесь с профессиональным юристом.
  5. Занимайтесь самообразованием, изучайте законодательство. Полученные знания в сфере проведения операций с недвижимостью помогут быть всегда «на чеку» и избежать неприятностей в дальнейшем.

Если вы владеете недвижимым имуществом, то не стоит маниакально относится к этому и думать о возможном обмане со стороны злоумышленников, но .

Люди, промышляющие мошенничеством хорошие психологи, а их находчивости можно лишь позавидовать.

Довольно часто за улыбкой и приветливым отношением к окружающим мошенники прячут свой злой умысел.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Хропанюк, Валентин Теория государства и права / Валентин Хропанюк. — М.: Димов, Ткачев, Дабахов, 1996. — 384 c.

  2. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.

  3. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.
  4. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
  5. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.
Когда жилье могут продать без согласия владельца
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here