Как защититься от сноса построек, как самовольных на дачном участке

Полная информация в статье на тему: "Как защититься от сноса построек, как самовольных на дачном участке" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Как защититься от сноса построек, как самовольных на дачном участке

В последнее время, в Москве и московской области прослеживается новый тренд. Правительство начало бороться с самовольными постройками на участках людей и организаций.

Снос грозит как временным, так и капитальным постройкам. Как избежать признания постройки статуса самовольная и как можно защитить её в суде.

Понятие самовольной постройки подразумевает тот факт, что при её постройке не было получено необходимых разрешений. Поэтому такую постройку могут демонтировать, не зависимо от того, какого типа она будет.

Даже строения, внесенные в список ЕГРН подлежащие сносу, можно попытаться отстоять в суде.

Объект, внесенный в ЕГРН, автоматически имеет за собой правовое основание для выдачи разрешающего акта на возведение постройки. Если строение было куплено у третьего лица, на законных основаниях, но было признано подлежащим сносу, можно попытаться получить компенсацию от предыдущего владельца, построившего подлежащее сносу здание.

Признаки признания объекта самовольной постройкой:

  1. Отсутствие у владельца законных прав на участок земли, на территории которого возведен объект.
  2. Отсутствие разрешения, на строительство, полученное в градостроительном комитете.
  3. Отсутствие разрешения на строительство, связанно с недостаточным количеством прав на строительство на данном участке
  4. Неправильное территориальное зонирование
  5. Изменение планировки объекта в процессе реконструкции, что приводит к тому что реконструированный объект признается новым объектом

Требовать сноса самовольного строения, начиная с осени 2015 года, могут органы местного самоуправления. Либо, такое решение может принять в исковом порядке суд, основываясь на требованиях местных органов власти.

При этом, строения религиозной направленности, самовольными признаны быть не могут.

Нововведения для дачников: какие дачи и коттеджи не снесут

В России принят ряд законов, регламентирующих застройку частных земельных участков. В том числе речь идет о порядке согласования для дач и коттеджей и критериях для присвоения статуса самостроя, а также о порядке легализации таких строений.

В документах дано определение индивидуального жилого строения (ИЖС) и определены максимальные параметры, которые могут иметь такие здания.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, что теперь могут строить дачники на своих участках, чтобы в дальнейшем это сооружение не снесли, как согласовать строительство и какие строения не подпадают под самострой.

Определение ИЖС

Согласно закону, под ИЖС подразумевается обособленно расположенное здание, в котором есть отдельные помещения или блоки (подъезды), оно может быть возведено на землях для индивидуального жилищного строительства и садовых участках. Предназначение такого дома – удовлетворять бытовые и иные нужды граждан, связанные с проживанием.

Строительство каких домов одобряет закон

Согласно закону, который начнет действовать с 1 января следующего года:

  • На землях под индивидуальное жилищное строительство и дачных участках разрешено возведение домов высотой не более 20 м с не более чем тремя надземными этажами.
  • Требований к максимальной площади садовых и жилых домов нет, но если она не превышает 500 кв.м, то достаточно сообщить местным властям о строительстве, а затем – о его завершении.
  • В случае с объектами площадью более 500 кв.м необходимо разработать проектную документацию, а затем согласовать её с местными органами, провести экспертизу и получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.

Новый закон о сносе самовольных построек

Понятие самовольной постройки определено в Федеральном законе №339-ФЗ. Также этот закон регламентирует порядок сноса самостроя, однако он более либеральный, поскольку дает собственникам шанс легализовать такие постройки. Главное, чтобы были соблюдены нормы строительства индивидуальных домов: они должны находиться на собственной земле и не должны мешать жителям соседних зданий.

Какие постройки не снесут

В законе указаны, какие параметры должен иметь дом, и прописаны правила застройки земельного участка. Так, можно вывести формулу идеального дома, который по новым правилам не смогут снести:

  • Он должен быть на землях для индивидуального жилищного строительства или на садовом участке, где можно строить дома.
  • У собственника должны быть документы на участок.
  • Собственник должен надлежащим образом зарегистрировать постройку до 1 сентября этого года.
  • При строительстве объекта должны быть соблюдены вышеуказанные нормы, дом не должен мешать соседям.

Также власти не смогут снести дом, который в день регистрации собственности соответствовал требованиям по удалению от леса, охранных зон, электросетей, газопровода, инфраструктуры и пр., но потом эти показатели изменились.

Понятие самостроя

Самовольной постройкой считается дом, который был возведен без права на участок. При этом необходимо, чтобы:

  • земля была предназначена для жилищного строительства,
  • возведенный дом нарушал права соседей,
  • был опасным для здоровья и жизни других людей,
  • при строительстве дома были нарушены архитектурные и градостроительные нормы,
  • собственник не получил необходимые разрешения.

Для сноса частной постройки на собственном участке обязательно требуется соответствующее решение суда, а не только поручение местной администрации.

Как легализовать самострой

Теперь власти не смогут снести строение лишь потому, что не проведено межевание участка или не получено разрешение на строительство, как могло быть прежде. Если собственник сможет привести здание в соответствие с требованиями закона, после этого его можно будет легализовать. К примеру, чтобы легализовать дом с более чем тремя этажами, необходимо будет:

  • Демонтировать «лишние» этажи.
  • Эксплуатировать самострой запрещено, а расходы на его снос должен оплатить собственник.
  • В зависимости от параметров здания для этого будет отведен срок до 1 года.
  • Для приведения постройки в соответствие с требованиями суд может дать собственнику время от 6 месяцев до 3 лет.

Как защитить свой дом и сарай от принудительного сноса, как самовольную постройку

Последний «тренд» московской действительности – борьба с самовольными постройками граждан и предприятий. Под угрозой сноса оказываются как объекты временного, так и капитального строительства. Рассмотрим факторы присвоения статуса «самовольной» постройки и возможности защиты объекта при разбирательстве в суде.

Когда постройку могут признать незаконной

Понятие самовольно возведенного объекта предполагает строительство без соответствующих разрешений. Это значит, что в категорию попадает недвижимость капитального и временного типа, которую могут демонтировать из-за отсутствия права собственности.

Даже если строение внесено в список ЕГРН, но имеет признаки здания, возведенного самовольно, его тоже придется отстаивать: внесение в реестр не является веским основанием для признания незаконности строения и не удовлетворения судебного решения о ее сносе.

Сам факт наличия объекта в ЕГРН является правовым основанием для выдачи акта государственного органа (разрешения) на возведение строения как основания для выстроенного здания. Доказывать, что постройка была куплена законно, представляя документы сделки, тоже бессмысленно – собственника это не убережет от сноса. Единственная возможность получить компенсацию – истребовать убытки с первоначального собственника, продавшего объект, который признан самовольной постройкой.

Читайте так же:  Внеплановая аттестация работников

Признаки для признания объекта самовольной постройкой регламентированы кодексом гражданского законодательства государства:

  1. Нет оформленных прав на надел земли, на котором выстроен объект. Это нарушение нормы земельного законодательства. Право собственности или право аренды должно быть с правом возведения строительного объекта.
  2. Нет разрешения от градостроительного комитета. В этом случае здание признается незаконным в соответствии со ст. 51 ГК РФ.
  3. Нет разрешения на возведение постройки из-за того, что это ограниченно правами пользования участком. То есть, надел есть и даже в собственности, а вот строить на нем нельзя.
  4. Нарушены правила территориального зонирования.
  5. Объект реконструирован, при этом переделки привели к тому, что возник новый объект. Сюда же входит пункт о реконструкции с нарушением градостроительных нормативов.

Однако если перепланировка, переоборудование недвижимого имущества не привели к созданию нового объекта, статья 222 Гражданского кодекса не регулирует данный фактор, как и разрушение построек временного типа.

Органы, принимающие решение о сносе

  • Полномочия о решении по сносу постройки, признанной самовольной, в административном порядке с сентября 2015 года отданы следующим организациям: местного самоуправления городского округа, муниципального района. Причина: возведение объектов в зонах особых условий использования, например, если это санитарно-защитная зона, территории общего пользования, охранные зоны культурного наследия, полосы отвода инженерных сетей.

Важно! В соответствии со ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 г. объекты религиозного значения не могут быть признаны самовольными постройками.

  • Также принять решение может суд, в части удовлетворения исков, требований муниципальных, местных органов власти. Однако исковые требования от органов самоуправления местного порядка могут быть обжалованы в судебном порядке. Уже есть практика удовлетворения исков о признании незаконности требований о сносе, в части не нарушения закона о праве собственности о наделе земли под объектом (сюда же входит существующий договор аренды с федеральным собственником участка). Есть практика отказа в сносе при предъявлении инженерно-топографических планов, как доказательства не нахождения объекта в полосе отвода инженерных сетей.

Судебные споры по данному вопросу

Виды судебных споров различаются по нескольким факторам.

Спор по исковому заявлению о признании права собственности на постройку, признанную самовольной, от лиц, выстроивших объекты. В этом случае истец может выиграть дело только если:

  • На участок земли под объектом есть право собственности, договор бессрочного пользования или прочие законные права;
  • Объект не нарушает градостроительных норм, что подтверждено документами планировки территории, правилами застройки, пользования земельным наделом;
  • Не нарушены требования безопасности, в том числе правила пожарной безопасности, строительные нормы и прочие технические регламенты, права третьих лиц.

При нарушении хотя бы одного пункта, шансов на сохранение постройки у собственника очень мало. Смягчающее обстоятельство при отсутствии разрешения на постройку есть, но только если истец докажет что принимает меры по легализации объекта. То есть, документы для регистрации строения, ввода в эксплуатацию уже поданы. В этом случае по закону (м. 3 ст. 222 КГ РФ) истец может надеяться на признание права собственности на строение и отмену решения о сносе.

Спор по иску о сносе, если орган, уполномоченный принимать решение, заявляет сразу несколько требований:

  • признание самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
  • обязать ответчика самостоятельно снести строение;
  • признание отсутствующих прав собственника на строение;
  • обязательства об освобождении земельного участка путем демонтажа строения.

В общем-то требования противоречивые, но именно их могут заявить для того, чтобы предупредить возможный потенциальный отказ удовлетворения иска из-за неверного определения типа постройки. То есть, власти минимизируют риск отказа в положительном решении о сносе постройки из-за допущенных ошибок в формулировании исковых требований. В этом случае тип постройки (капитальная/временная) определяется в процессе решения вопроса, для чего назначается строительно-техническая экспертиза.

Следует знать, что первые два требования имеют отношение к объектам капитального типа (ст. 222 ГК РФ), вторые два – к постройкам временного типа (ст. 304 ГК РФ). Таким образом у ответчика возникает необходимость готовить аргументированные ответы на каждый вопрос требования.

Если после решения экспертизы, спор касается строений недвижимого имущества, например, по причине самовольной реконструкции, то требования о возврате объекту первоначального вида или сноса рассматриваются по критериям, признающим постройку самовольной. В случае, когда факт возведения нового объекта посредством самовольной реконструкции не доказан, нет признания изменений индивидуальных характеристик строения, то есть, все параметры (высота, площадь, этажность) остались такими же, как у первоначального объекта до проведения работ по реконструкции.

Чтобы разрешить исковой спор о приведении строения в первоначальный вид после осуществления работ по незаконной перепланировке, например, появилась надстройка, не придется доказывать обстоятельства, указанные в п.3 ст. 222 ГК РФ. Хватит документов, подтверждающих, что перепланировка не может быть признанной и не являлась реконструкцией объекта. Это можно сделать при наличии технического акта о состоянии несущих конструкций, допустимости норм и безопасности работ, выполненных в здании. Получается, что изменения никак не затронули конструктивные особенности объекта, его параметры надежности, безопасности, процессы проведены в рамках разрешенных строительных норм.

Если обстоятельства по вопросу установлены в фактическом порядке, то необходимость в получении разрешения на строительство отпадает (подп.4 п. 1 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ).

Видео о том, как производится снос самовольной постройки

Фактические обстоятельства, необходимые для сохранения постройки

Собственнику пригодится информация, какие документы предоставляются, чтобы защитить постройку и доказать факт законности ее возведения. Самое сложное – доказать наличие всех обстоятельств, например:

  • наличие разрешения на строительство или необоснованность отказа в его получении;
  • местонахождение объекта в зоне разрешения строительства объектов спорного типа;
  • наличие права на участок земли под строением у собственника/создателя объекта.

Чтобы доказать факты, ответчику придется предоставить в суд следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, договор аренды – помогут доказать законность владения, пользования участком или земельным наделом (в договоре аренды должны быть прописаны права на строительство);
  • заявления об обращении в органы, уполномоченные на выдачу права на строительство зданий, а также судебные акты о признании незаконности отказов административных органов о выдаче разрешения на строительство истцу (ответчику);
  • заключение экспертов о соблюдении правил застройки, соответствие нормам экологических, противопожарных правил, а также отсутствие нарушений/ущемлений прав третьих лиц.
Читайте так же:  Программа государственного софинансирования пенсии

В спорах с органами, уполномоченными в принятии решения о признании постройки самовольной с последующим сносом положительный результат для ответчика может быть достигнут при доказывании одного из 2-х фактов:

  1. Соблюдение норм постройки в части экологии, противопожарных правил, истечения действительности срока предъявления исковых требований о сносе объекта, признанного самовольным строением (три года с той даты, когда орган узнал о возведении объекта).
  2. Если здание было выстроено до 1995 года, то есть в период, пока в силу не вступила ст. 222 ГК РФ.

Срок давности рассчитывается для органов вне зависимости от наличия или перераспределения полномочий.

То есть, если требование выдвинуто органами местного самоуправления, впоследствии переименованными в органы районного, другого порядка или передаче прав прочим государственным организациям, но с даты предъявления уполномоченного законного требования о сносе самовольной постройки уже прошло 3 года – собственник может доказать факт истечения срока исковой давности. Считается, что нарушение прав органами определяется по дате внесения строительного объекта в списки ЕГРН.

Также собственнику будет нелишним знать, что придется доказывать факт признания строения объектом недвижимости. Это важно ввиду того, что органы власти заявляют требования применимые для капитальных и временных строений. В качестве доказательства факта отнесения строения к группе объектов недвижимости подойдет строительно-техническое экспертное заключение, паспорт БТИ на объект постройки. При рассмотрении споров по поводу капитальности строения, можно использовать преюдициальное значение данного факта.

Почему так важно доказать право отнесения строения к группе капитальных? Дело в том, что к временным застройкам применяются негаторные требования, то есть к ним не применяются правила исковой давности. Получается, что истечение 3-х летнего периода, то есть срока исковой давности – факт, которым может воспользоваться только собственник капитального объекта, признанного в этом качестве (недвижимость).

И тут снова нужно доказывать, но теперь отсутствие фактов:

  • нарушения законных прав истца или гражданина, организацию — собственника земельного участка, если строение создавалось без его согласия (это просто, если ответчик и является собственником участка и тем, кто возводил строение);
  • угрозе жизни и здоровья граждан (пригодятся экспертные заключения о правомочности и не нарушении правил/регламентов градостроительных норм).

Если у собственника земли (не собственника объекта) нет фактического права собственности на землю под спорным строением, а также нет положенного прямого согласия на возведение строения, право применения общего срока исковой давности подтверждается. Подтверждением для правомочности истечения требований по сроку исковой давности служат краткосрочные договоры аренды земельного надела под спорным строением – в суде факт принимается как осведомление истца о том, что на его земельном наделе возводится или уже существует строительный объект.

А теперь о постройках, которые появились до наступления 1995 года. Если доказать этот факт, то истец получает положительное решение по вопросу, а факт доказательства принимается как самостоятельное основание для отказа в решении сноса самовольной постройки. Такие правила закреплены в п. 1 ст. 4 ГК РФ в связи с тем, что гражданское законодательство в нашей стране обратной силы не имеет.

Если даты регистрации строения и фактического возведения не совпадают, крайне важно доказать именно дату строительства. В этом помогут следующие документы: план приватизации с распоряжением Госкомимущества об утверждении технического плана приватизации. В качестве косвенного доказательства того, что объект возведен до 1995 года, принимается акт оценки стоимости имущества при проведении приватизации.

Получается, что положительное решение в сторону ответчика суд примет только если доказать невозможность признаков отнесения объекта к самовольной постройке: истечения 3-х лет после даты узнавания органами о том, что есть спорный объем (срок исковой давности) или факт строительства до 1995 г., до того срока, когда в силу вступил ГК РФ.

За что у вас могут забрать дачный участок и заставить снести постройки

26 марта 2018 года провели круглый стол. На повестке дня была актуальная тема: «Какие категории дачников потеряют свой дом и земельный надел?». Суть проекта – легитимность самовольных построек.

Имеется в виду не только снос объектов, которые построили незаконно, но и лишение прав собственности владельцев земли, которая занята под строительство. В соответствии с новым законопроектом, нарушители, которые своевременно не вняли требованиям государства о сносе построек, должны заплатить немаленький штраф – от 50 тыс. рублей. Предположительное вступление закона в силу – июль 2018 года.

В ГК РФ планируется внести множество изменений, которые затронут интересы практически всех граждан, имеющих земельный надел и дачи. Согласно законопроекту, незаконной постройкой может стать жилой частный дома, баня, гараж и другие объекты.

Сейчас действующее законодательство считает незаконным сооружение на земле, которая не предназначена для строительства или, если участок не зарегистрирован. Сюда относится самострой, который не соответствует техническим требованиям.

Вся проектная нормативная документация запрещает использовать нелегитимные постройки либо распоряжаться ими. Их придется разрушить или осуществить реконструкцию согласно законам и правилам. Реконструкция проводится за счет владельца.

Не все постройки снесут

Жилые дома на дачных и садовых наделах не подлежат сносу, чтобы не увеличивать количество бездомных людей. Однако чтобы сохранить свое имущество, необходимо следовать правилам:

  • у жилого строения обязательно должен быть собственник;
  • постройка в полной мере соответствует градостроительным требованиям;
  • регистрация.

Зарегистрировать жилье необходимо до весны – именно в этот период заканчивается действие дачной амнистии, которая предусматривает упрощенный процесс легализации имущества. В данный момент неизвестно, продлят этот закон или нет.

Но есть и позитивные стороны в новом законопроекте. В частности, это компенсация за ликвидированную постройку. Она рассчитывается на основе рыночной стоимости. Ее можно получить в той ситуации, когда покупатель зарегистрированного объекта не знал о его самовольном строительстве. А само требование о сносе было получено после 1 июля 2018 года.

Новая законодательная документация не обошла стороной и объем возведенного сооружения на участке. Подразумевается та ситуация, когда владелец на своей земле строит объекты многоквартирные. Они подлежат обязательному сносу, если имеется более 3-х этажей.

Из этой ситуации ликвидация предстает не единственным выходом. Собственник может провести реконструкцию строения. Но подобное решение принимается только в судебной инстанции.

Нормативные документы учитывают также и возможность злоупотребления органов самоуправления. Нельзя сносить объекты, которые имеют право на существование, подтвержденное судом. Или это сооружение раннее рассматривалось в качестве объекта сноса, но прошение отклонил суд.

Подробно о законопроекте

Новый законодательный проект разъясняет, что сооружения, возведенные с нарушением правил и законов, мешающие соседям и портящие «внешний вид» населенного пункта, подлежат обязательному сносу или реконструкции. Известно, как нередко застройщики обходят «острые углы»: договаривался с соседями, необходимыми инстанциями и пр. Процесс объявления самовольного строения легитимным был не сложный.

Читайте так же:  Опека и попечительство над несовершеннолетними детьми

Сейчас же при жилом строении, имеющим более трех этажей, так легко не получится. Органы местного самоуправления получили право на ликвидацию. Для этого требуется соблюдение такого алгоритма действия:

  1. Подробно рассмотреть ситуацию, определить нелегитимность строения.
  2. Получить/принять официальное решение о ликвидации.
  3. Довести свое решение до сведения собственника.
  4. Дать срок исполнения по решению. Как правило, не более одного года.

Если отсутствует хозяин, то процесс упрощается. Достаточно довести до населения поселка о своем решении, выждать два месяца и приступить к сносу строения.

Законопроект имеет четкую цель. Она заключается в том, чтобы все владельцы зарегистрировали свои постройки, а это позволяет создать четкий учет недвижимости.

Лишение права собственности

Нынешний проект отличается большой лояльностью к гражданам РФ. В нем прописана возможность законно зарегистрировать постройку и придать ей законный статус. Однако если ГК будет ориентироваться на сторону запретов, то в любой момент строение могут объявить незаконным и заставить снести.

Что же касается предложения лишения права собственности, то эта мера признана жесткой, поэтому вопрос о внедрении пока завис в воздухе.

Действия налоговой службы

С начала 2018 года и появлением нового закона о самовольных постройках, правительство работает над изменениями в кодексах. Так, налоговая служба не остается в стороне. Если на участке будет обнаружена самовольная постройка, то собственник автоматически облагается двойным налогом.

Обновили также порядок расчета земельного налога, причем не в меньшую сторону.

А теперь о позитивном

Радует в новом законодательном проекте забота об инвалидах. Если ранее многоэтажный жилой дом комиссия не принимала, поскольку отсутствовала оборудованная придомовая территория, то постройка в соответствии с указом Президента, не будет сдана в эксплуатацию, пока не создадут «дорогу» для колясочников.

Дачников заставят сносить незаконные постройки или отберут землю

А еще тому, кто не согласится убрать нелегальное строение добровольно, грозит штраф – 1 млн рублей

Госдума рассматривает в третьем чтении законопроект о сносе незаконных дачных построек. Теперь решение об этом может принимать суд, а за отказ снести строение в отведенный срок будут отбирать землю, а также оштрафовать на сумму до 1 млн рублей, – сообщают «Новые известия». Пока решения о сносе так называемого «самостроя» принимают органы местного самоуправления, но в Госдуме считают, что эту практику можно и нужно изменить.

«Согласно законопроекту, на снос самостроя будет даваться от 3 месяцев до 1 года. Если же снос не нужен, но нужно привести постройку в соответствие с требованиями, то срок будет больше – от полугода до 3 лет», – пишет infox.ru.

Появилось в законопроекте и понятие самовольной постройки. Под это определение не будет подпадать то, что построено с нарушениями, но обладает необходимыми «бумажками».

В число самовольных построек попадут возведенные:

– на земельном участке, не принадлежащем хозяину постройки;
– на участке, на котором строить нельзя;
– с нарушением строительных норм;
– без необходимых разрешений и согласований.

Те, кто успел построить свои «объекты» до 2001 года могут не беспокоиться. На них действие поправок не распространится, и они получат защиту от сноса своих домов. Также в Госдуме обещают дополнительные гарантии от сноса и тем гражданам, кто оформил права на объект по «дачной амнистии» – в случае сноса его владельцу возместят убытки.

Напомним, «дачная амнистия» действует с 2006 года и она продлена как минимум до 1 марта 2020 года.

как избавиться от построек на выделенном земельном участке

Подскажите, пожалуйста, какой иск лучше заявлять. Ситуация следующая: ООО был предоставлен земельный участок в аренду под строительство, на этом участке имеются строения (гаражи), права на которые их «собственниками» не оформлялись (самовольное строение), имена «собственников» также неизвестны. ООО необходимо со своей стройплощадки указанные гаражи ликвидировать. Каким образом лучше это сделать и к кому адресовать иск. Рассматривали вариант о признании имущества бесхозным к администрации района, но нам не нужно, чтобы они вставали на баланс администрации. Может быть снос самовольных строений к администрации?

см. 222 ГК самовольная постройка. Снос за счет лица осуществившего постройку. Администрация за свой счет сносить не будет. Если знаете хозяина самовольной постройки иск к нему и администрацию третьим лицом.
Если хозяев установить невозможно и права на строения не зарегистрированы (проверяли?) сносите самы за свой счет. Накладно, зато быстро.

Видео (кликните для воспроизведения).

а кем был представлен земельный участок, я как понимаю участок имеет целевое назначение (под строительство) следовательно участок должен отвечать требованиям. По-этому вы можете подать в суд на тех кто предоставил зем.участок а в суде уже даже пусть мир.соглашением решить вопрос кто и за какой счет сносит

В договоре аренды указаны сведения об участке, в т.ч. о том, что он свободен от каких-либо обременений, в том числе и на нем не расположены (не находятся к-л строения)? Исходя из практики, уверен в том, что эта инфа в договоре содержится. Из этого и исходите с учетом коммента А.Булюсина

Неправильная дача

Юлия Владимировна, как гражданам себя вести, чтобы при строительстве, скажем, гаража или баньки не получить по окончании работ судебную повестку? И что такое по закону — самострой?

Юлия Вербицкая: Понятие «самостроя» абсолютно точно устанавливает Гражданский кодекс РФ. Там есть статья 222, в которой сказано, что «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное на участке, не предоставленном в установленном порядке. Или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Либо постройка сделана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

До недавнего времени существовал такой порядок. Если у гражданина на руках было зарегистрированное право собственности на постройку, то такой документ исключал признание объекта «самостроем». Таким образом, с момента регистрации объект недвижимости представлял собой признанное государством имущество конкретного лица.

Но так было раньше. С 13 июля 2015 года эта практика была изменена. Сейчас лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В статье 222 ГК дописали, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не может приобрести на нее право собственности.

То есть получается, что если как положено, до начала стройки гражданин не получил необходимых разрешительных документов, потом построил дом и захотел его зарегистрировать, то согласно поправкам в закон он не сможет стать полноценным хозяином постройки и не получит свидетельство о собственности. Но это касается тех, кто начал строительство после принятия поправок. А касаются ли изменения тех, кто разрешительных документов в свое время не получил, но смог тогда оформить право собственности?

Читайте так же:  Дополнительный отпуск за ненормированный рабочий день тк рф

Юлия Вербицкая: По новым изменениям органы власти и местного самоуправления вправе принимать решения о признании объекта «самостроем», даже если когда-то права собственности на объект были зарегистрированы. Это прописано в пункте 4 той же статьи 222 Гражданского кодекса.

Многих очень обеспокоит такая перспектива. Есть ли у владельцев такой недвижимости шанс отстоять свою собственность?

Юлия Вербицкая: Постройку все-таки можно признать в собственность. Но при ряде условий: если постройка возведена на собственном земельном участке и есть права, допускающие строительство на нем, если постройка соответствует параметрам планировки территории, а также если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как обезопасить себя и свою стройку?

Юлия Вербицкая: Признание объекта недвижимости самовольной постройкой лежит на пересечении двух кодексов — Гражданского и Градостроительного. Для того чтобы обезопасить себя от возможности признания собственности «самостроем», важно, чтобы у вас были:

1. Земельный участок, пригодный для строительства объекта.

2. Проект строительства, получившего положительное заключение экспертизы.

3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (выдается специальной комиссией в соответствии с Градостроительным кодексом РФ).

Если есть все пункты, собственник объекта практически гарантирован от признания его собственности «самостроем».

В каких случаях гражданин может обратиться в третейский суд, чтобы защитить свое строение от признания его самостроем, и что для этого он должен сделать?

Юлия Вербицкая: Давайте рассмотрим ситуацию на простом примере. Гражданину на имеющемся в его собственности участке некая компания по индивидуальному проекту возвела 4-этажный жилой дом. Администрация населенного пункта потребовала представить документы, подтверждающие законность строения. А именно: проект, заключение о соответствии построенного объекта проекту, документ, подтверждающий ввод объекта в эксплуатацию. В случае непредставления документов администрация уведомила гражданина о включении его дома в перечень объектов самовольного строительства. Тогда гражданин обратился к подрядной компании и просил такие документы представить. Подрядная компания не ответила. Между сторонами возник спор.

Поскольку договор содержал третейскую оговорку, спор оказался в Третейском суде строительных организаций города.

[3]

Была истребована проектная документация, проведена техническая и судебная строительно-техническая экспертиза. Выяснилось, что назначение земельного участка позволяет строительство 4-этажного жилого дома, проектная документация соответствует нормам ГОСТ, завершенный строительством объект надлежащего качества и построен в соответствии с проектной документацией. Все эти документы были направлены в местную администрацию. Вопрос о включении объекта в перечень самовольного строительства снят.

Какова роль третейских судов в вопросе признания постройки законной?

Юлия Вербицкая: К компетенции как третейских судов не относятся дела о признании недействительными уже зарегистрированных прав собственности или о признании недействительными постановлений органов госвласти о включении конкретного объекта в перечень объектов незавершенного строительства. Подведомственность таких споров — арбитражные суды и суды общей юрисдикции (если затронуты права физических лиц — собственников объектов недвижимого имущества).

А вот если спор связан с экспертизой строения либо возмещения убытков, он может быть рассмотрен Третейским судом при наличии в договоре или контракте третейского соглашения. То есть договоренности сторон о передаче дела на рассмотрение конкретного третейского суда. В случае если в рамках третейского разбирательства назначена и проведена градостроительная экспертиза или экспертиза проектной документации — это серьезное доказательство, подтверждающее правовые основания создания постройки.

А как простой человек разберется, какие проблемы самостроя решаются исключительно в государственных судах, а когда спор можно разрешить в третейских судах?

Юлия Вербицкая: Все то, что связано с признанием права собственности, признанием недействительным зарегистрированного права, с исключением из реестра собственности, из оспаривания нормативно-правовых актов и возмещения убытков, вызванных неправомерными действиями органов государственной власти, в Российской Федерации не отнесено к компетенции третейских судов.

Все же споры частно-правового характера, если есть соглашение сторон о рассмотрении дела Третейским судом, подлежат рассмотрению этим судом вне зависимости от содержания заявленных требований.

О самострое много говорили, когда правительство Москвы признало таковыми несколько объектов, имеющих свидетельство о праве собственности.

Юлия Вербицкая: Такое признание явилось реализацией новаций, когда год назад изменили 222 статью Гражданского кодекса. По ней лицо, «осуществившее самовольную постройку», не приобретает на нее право собственности. А пункт 4 той же статьи предусмотрел возможность для органов признать объекты «самостроем».

Но как поступать в таких случаях, если и право есть, но и объект сносят?

Юлия Вербицкая: Эта практика новая, не устоявшаяся, и ответа на вопрос, каким образом будет осуществляться возмещение вреда собственникам, у которых право на недвижимость было зарегистрировано государством и в последующем по инициативе органов власти признано несостоятельным, в настоящее время не существует.

Но в мировой юридической практике существуют прецеденты сноса объектов, хоть и находящихся в собственности физических или юридических лиц, но не вписывающихся в градостроительную концепцию или представляющих опасность. Так что новации статьи 222 ГК соответствуют мировой практике.

Но европейская практика предусматривает механизмы возмещения — их в нашей российской правовой судебной системе только предстоит создать и внедрить.

Популярные публикации

Последние комментарии

КОГДА ДАЧУ ПРИЗНАЮТ САМОСТРОЕМ И КАК СЕБЯ ОБЕЗОПАСИТЬ

Начал действовать новый порядок признания домов самостроем. Теперь местной власти легче признать постройку незаконной

С началом лета открылся строительный сезон на дачных участках. Люди торопятся завершить возведение пристройки, расширить веранду, установить на участке баню. И большинство не в курсе, что вместе с осенью к ним придут повестки с требованием снести самострой.

Юлия Владимировна, как гражданам себя вести, чтобы при строительстве, скажем, гаража или баньки не получить по окончании работ судебную повестку? И что такое по закону — самострой?

Понятие «самостроя» абсолютно точно устанавливает Гражданский кодекс РФ. Там есть статья 222, в которой сказано, что «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное на участке, не предоставленном в установленном порядке. Или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Либо постройка сделана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

До недавнего времени существовал такой порядок. Если у гражданина на руках было зарегистрированное право собственности на постройку, то такой документ исключал признание объекта «самостроем». Таким образом, с момента регистрации объект недвижимости представлял собой признанное государством имущество конкретного лица.

Читайте так же:  Как избежать штрафа за повреждение пломбы счетчика

Но так было раньше. С 13 июля 2015 года эта практика была изменена. Сейчас лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В статье 222 ГК дописали, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не может приобрести на нее право собственности.

То есть получается, что если как положено, до начала стройки гражданин не получил необходимых разрешительных документов, потом построил дом и захотел его зарегистрировать, то согласно поправкам в закон он не сможет стать полноценным хозяином постройки и не получит свидетельство о собственности. Но это касается тех, кто начал строительство после принятия поправок. А касаются ли изменения тех, кто разрешительных документов в свое время не получил, но смог тогда оформить право собственности?

По новым изменениям органы власти и местного самоуправления вправе принимать решения о признании объекта «самостроем», даже если когда-то права собственности на объект были зарегистрированы. Это прописано в пункте 4 той же статьи 222 Гражданского кодекса.

Многих очень обеспокоит такая перспектива. Есть ли у владельцев такой недвижимости шанс отстоять свою собственность?

Постройку все-таки можно признать в собственность. Но при ряде условий: если постройка возведена на собственном земельном участке и есть права, допускающие строительство на нем, если постройка соответствует параметрам планировки территории, а также если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ И СВОЮ СТРОЙКУ?

Признание объекта недвижимости самовольной постройкой лежит на пересечении двух кодексов — Гражданского и Градостроительного. Для того чтобы обезопасить себя от возможности признания собственности «самостроем», важно, чтобы у вас были:

1. Земельный участок, пригодный для строительства объекта.

2. Проект строительства, получившего положительное заключение экспертизы.

3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (выдается специальной комиссией в соответствии с Градостроительным кодексом РФ).

Если есть все пункты, собственник объекта практически гарантирован от признания его собственности «самостроем».

В каких случаях гражданин может обратиться в третейский суд, чтобы защитить свое строение от признания его самостроем, и что для этого он должен сделать?

Давайте рассмотрим ситуацию на простом примере. Гражданину на имеющемся в его собственности участке некая компания по индивидуальному проекту возвела 4-этажный жилой дом. Администрация населенного пункта потребовала представить документы, подтверждающие законность строения. А именно: проект, заключение о соответствии построенного объекта проекту, документ, подтверждающий ввод объекта в эксплуатацию. В случае непредставления документов администрация уведомила гражданина о включении его дома в перечень объектов самовольного строительства. Тогда гражданин обратился к подрядной компании и просил такие документы представить. Подрядная компания не ответила. Между сторонами возник спор.

Поскольку договор содержал третейскую оговорку, спор оказался в Третейском суде строительных организаций города.

Была истребована проектная документация, проведена техническая и судебная строительно-техническая экспертиза. Выяснилось, что назначение земельного участка позволяет строительство 4-этажного жилого дома, проектная документация соответствует нормам ГОСТ, завершенный строительством объект надлежащего качества и построен в соответствии с проектной документацией. Все эти документы были направлены в местную администрацию. Вопрос о включении объекта в перечень самовольного строительства снят.

Какова роль третейских судов в вопросе признания постройки законной?

К компетенции как третейских судов не относятся дела о признании недействительными уже зарегистрированных прав собственности или о признании недействительными постановлений органов госвласти о включении конкретного объекта в перечень объектов незавершенного строительства. Подведомственность таких споров — арбитражные суды и суды общей юрисдикции (если затронуты права физических лиц — собственников объектов недвижимого имущества).

А вот если спор связан с экспертизой строения либо возмещения убытков, он может быть рассмотрен Третейским судом при наличии в договоре или контракте третейского соглашения. То есть договоренности сторон о передаче дела на рассмотрение конкретного третейского суда. В случае если в рамках третейского разбирательства назначена и проведена градостроительная экспертиза или экспертиза проектной документации — это серьезное доказательство, подтверждающее правовые основания создания постройки.

А как простой человек разберется, какие проблемы самостроя решаются исключительно в государственных судах, а когда спор можно разрешить в третейских судах?

Все то, что связано с признанием права собственности, признанием недействительным зарегистрированного права, с исключением из реестра собственности, из оспаривания нормативно-правовых актов и возмещения убытков, вызванных неправомерными действиями органов государственной власти, в Российской Федерации не отнесено к компетенции третейских судов.

Все же споры частно-правового характера, если есть соглашение сторон о рассмотрении дела Третейским судом, подлежат рассмотрению этим судом вне зависимости от содержания заявленных требований.

О самострое много говорили, когда правительство Москвы признало таковыми несколько объектов, имеющих свидетельство о праве собственности.

[2]

Такое признание явилось реализацией новаций, когда год назад изменили 222 статью Гражданского кодекса. По ней лицо, «осуществившее самовольную постройку», не приобретает на нее право собственности. А пункт 4 той же статьи предусмотрел возможность для органов признать объекты «самостроем».

Но как поступать в таких случаях, если и право есть, но и объект сносят?

Эта практика новая, не устоявшаяся, и ответа на вопрос, каким образом будет осуществляться возмещение вреда собственникам, у которых право на недвижимость было зарегистрировано государством и в последующем по инициативе органов власти признано несостоятельным, в настоящее время не существует.

Но в мировой юридической практике существуют прецеденты сноса объектов, хоть и находящихся в собственности физических или юридических лиц, но не вписывающихся в градостроительную концепцию или представляющих опасность. Так что новации статьи 222 ГК соответствуют мировой практике.

Но европейская практика предусматривает механизмы возмещения — их в нашей российской правовой судебной системе только предстоит создать и внедрить.

Видео (кликните для воспроизведения).

Понравилась статья? Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе самых интересных материалов

Источники


  1. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.

  2. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.

  3. Научные воззрения профессоров Пионтковских (отца и сына) и современная уголовно-правовая политика. — М.: Статут, 2014. — 432 c.
  4. Практика адвокатской деятельности. Практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2015. — 792 c.
Как защититься от сноса построек, как самовольных на дачном участке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here