Ипотека с завышением стоимости

Полная информация в статье на тему: "Ипотека с завышением стоимости" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

ипотека. кредит. ипотечный кредит

Что такое ипотека? Как получить кредит? Чем ипотечный кредит отличается от кредита «на неотложные нужды»? — на эти и многие другие вопросы Вы найдете ответ на данном сайте.

Этот блог — некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

    Мысли об ипотеке и недвижимости
  • А разве банки проверяют документы?
  • Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?
  • Банк, твой неважный сервис дает работу мне
  • Другие записи блога
  • Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?

    Передо мною сообщение форума:
    «Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса». Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?»

    Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры.

    Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.
    Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

    Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.
    Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.

    Но у заемщика — нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

    Как это сделать?

    Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит — 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.

    Такие хитромудрые покупатели-заемщики (у которых нет денег на первый взнос, но которые хотят квартиру купить целиком за кредитные деньги) иногда встречаются.

    И банки знают, что такое возможно.

    Именно поэтому, банк настаивает на оценке квартиры независимыми оценщиками. И хоть оценщики формально «не зависимые», но, тем не менее, аккредитованные банком.

    Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.
    Почему?
    Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» — мало.

    Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна.

    Быть оценщиком, аккредитованным банком — почетно и приятно:
    Есть при банке, допустим, три оценочные компании — у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован — такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.

    Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.

    То есть, покупателю-заемщику мало договориться с продавцом квартиры о завышенной оценке, нужно договориться и с оценщиками.

    А захотят ли оценщики договариваться?
    Ведь если банк обнаружит обман, то оценочная компания может лишиться аккредитации при банке, а значит, лишиться потока клиентов!

    Что будет при «хорошем раскладе»?

    Заемщик договорится с независимыми оценщиками, те завысят оценку. А в банке — не будут перепроверять оценку квартиры, произведенную независимыми оценщиками.

    В этом случае, банк выдаст заемщику кредит, заемщик отдаст деньги продавцу, и сделка состоится.
    Вероятность такого развития событий есть, но я бы оценивал эту вероятность в 30%.

    А вот вероятность другого развития событий я оцениваю как 70%:
    Либо заемщик не сумеет договориться с оценщиками, либо оценщики банка не поверят оценке независимых оценщиков.

    В этом случае банк либо откажет выдавать кредит под залог этой квартиры вообще, либо выдаст заемщику меньше денег, и у заемщика просто не будет хватать денег на покупку квартиры.

    Дело в том, что банк, выдавая кредит, выдает 90% от того, что меньше:
    — или цена квартиры, о которой договорились покупатель-заемщик с продавцом;
    — или стоимость квартиры по оценке оценщиков.

    И если оценщики оценят квартиру не в 5 600 000, как хочет покупатель, а, например, в 4 800 000, то выдаст банк в виде кредита 90% от этой, меньшей суммы.

    Если у покупателя не будет хватать денег на покупку квартиры:
    — или он будет уговаривать продавца продать квартиру дешевле;
    — или будет уговаривать продать квартиру с рассрочкой платежа (10% потом). Причем, выглядеть будет, как пострадавший от действий «нехорошего банка»: «Вы же видели, какой банк оказался»!
    — или продавцу просто придется опять искать других покупателей.

    Есть и еще один риск: «В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке»: покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец — деньги, в том числе и те, которые не получал.
    Вероятность этого риска — мала: купить квартиру, а потом расторгать сделку — я такого в своей практике не встречал, но теоретически, такая возможность есть.

    Именно поэтому, я лично не сторонник обманывать банки.

    Завышение стоимости квартиры риски продавца и покупателя

    Риски завышения стоимости квартиры по ипотеке для продавца, зачем покупатель предлагает на сделке в договоре указывать сумму выше той, что договорились при продаже, как реагирует банк на это.

    Причина завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи банальна — у покупателя часто отсутствует первый взнос (обычно до 40%, в зависимости от условий ипотечного кредита и банка). Пытаясь решить эту проблему за счет продавца, покупатель предлагает завысить рыночную стоимость недвижимости.

    В результате, если подобная схема осуществляется все деньги за продаваемую квартиру бывший собственник получает безналичным путем одним платежом уже от банка после перехода права собственности на нового владельца.

    Читайте так же:  Квартиры от подрядчиков

    Предлагаю разобраться, чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку завышая цену?

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

    Причины завышения стоимости жилья:

    • Отсутствие средств на благоустройство квартиры (закупка мебели, ремонт и т.д.);
    • Иные причины (желание покупателя купить машину или съездить в отпуск);
    • Отсутствие у покупателя денег на первый взнос.

    Какую стоимость завышают при ипотеке — рыночную, т.е. ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.

    Ни о какой кадастровой стоимости в этом случае речь не идет!

    Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.

    Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости:

    1. Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику;
    2. Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;
    3. Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику;
    4. После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку.

    Эта схема замешана на лжи и обмане финансовой организации, поэтому все совершенное остается на совести сторон сделки. Возможны последствия для обоих сторон по ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования

    Продажа квартиры с завышением стоимости риски продавца:

    1. Расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал;
    2. Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя;
    3. Риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь;
    4. Налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3 (иногда 5) лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

    Приобретать недвижимости по завышенной цене покупателю не выгодно по следующим причинам:

    • Увеличивается сумма основного долга банку, который надо выплатить по ипотечному кредиту;
    • Увеличивается срок или сумма процентов по выплате за кредит, т.е. переплата.

    Поэтому к данной уловке разумные покупатели приходят нечасто, т.к. крупный первоначальный взнос выгоден при оформлении ипотеки.

    Риски покупателя при завышении стоимости:

    [1]

    • У каждого банка есть свой список доверенных оценочных компаний. В обязанность заемщика обратиться в одну из них и заказать отчет об оценке. Оценщик ориентируется на среднерыночную стоимость 1 кв метра жилья или аналогов на рынке недвижимости. Специалист по оценке способен отказать в завышении цены;
    • Банковские организации в курсе подобных схем и каждый оценочный отчет проверяется внутренней службой безопасности. В случае выявления нестыковок по цене, покупатель получит отказ в переводе денежных средств за покупку квартиры и лишиться ее;
    • Недобросовестный собственник жилья может отказаться уничтожать долговую расписку и обратиться в суд за истребованием долга;
    • При раскрытии схемы банком и принципиальном отношении к выявленному случаю возможна уголовная ответственность обоих сторон сделки купли-продажи.

    В завышении цены плюс для покупателя один — выставления квартиры банком на торги, если станет нечем платить за ипотеку. Банк выставит ее по той стоимости, за которую приобрел, что довольно выгодно.

    Вы узнали, если покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, какой риск у продавца жилья и у покупателя, а так же последствия после оформления сделки.

    Чем грозит завышение стоимости квартиры, продаваемой по ипотеке, для продавца

    Высокая стоимость недвижимости привела к популяризации такого вида кредитования, как ипотека. Главным отличием этого займа является то, что приобретаемая квартира до полной выплаты долга перед банком остается в залоге. Если обязательства не будут выполнены, жилье остается у кредитора. Оформление сделки купли-продажи между покупателем и продавцом сопровождается определенными рисками.

    Ипотечное кредитование

    Продажа квартиры по ипотеке осуществляется с привлечением третьей стороны — кредитора. Это в значительной степени осложняет процесс оформления. Он состоит из нескольких этапов:

    • оценка рыночной стоимости и состояния недвижимости;
    • страхование залогового объекта;
    • переход квартиры в залог кредитно-финансовому учреждению;
    • перечисление денежных средств на лицевой счет заемщика.

    Без ипотеки продавец имеет право назначить абсолютно любую стоимость, конечно, в пределах разумного. Когда в сделку вступает банк, недвижимость оценивают. Процесс проводится с привлечением независимого эксперта. Такой подход обусловлен тем, что банк не желает давать деньги за объект, реальная стоимость которого меньше, чем просит продавец. В будущем, если он отойдет банку, он не сможет оправдать свои затраты и возместить убытки.

    Если цена будет явно завышенной, кредитор просто не согласится провести подобную сделку. Отсутствие заинтересованности в недвижимости, как в ценном объекте, является основным риском для продавца. Конечно, денежные средства он не потеряет, но времени пройдет немало до вынесения решения банком, поэтому это явный минус.

    Оценкой должен заниматься только специалист компании, которая аккредитована кредитно-финансовым учреждением. Привлечение человека со стороны может поставить под сомнение подлинность документа. Если бумага не будет принята, значит, время было потрачено впустую.

    Приобретаемая в ипотеку квартира подлежит обязательному страхованию. Оно осуществляется еще до регистрации жилья в Росреестре и оплачивается из собственных средств покупателя. Если страховой случай наступит раньше совершения сделки и переоформления недвижимости, компенсацию получает текущий владелец квартиры. Это вызывает определенные негативные последствия.

    Подписание договора купли-продажи приводит к тому, что квартира переходит в залог к банку. Если по каким-либо причинам покупатель не доведет сделку до конца, значит, обременение придется снимать уже продавцу. Иначе осуществить продажу будет невозможно. Срок перечисления денежных средств, равный 10 дней, тоже не всегда выгоден продавцу.

    Завышенная стоимость

    Обязательным условием практически каждой программы кредитования является внесение первоначального взноса. Он составляет от 10 и до 20% от общей стоимости недвижимости. Здесь некоторые покупатели пытаются пойти на уловку и просят продавца завысить цену квартиры на эту самую сумму, чтобы не вкладывать собственные средства.

    Не следует пытаться обмануть банк. Следует понимать, что первоначальный взнос может составлять от 500 и до 700 тысяч рублей, а иногда и больше. Это довольно внушительная сумма, на которую не ошибется никакой оценщик, поэтому подобная афера вскроется сразу же и банк не пойдут на сделку.

    Читайте так же:  Установленный прожиточный минимум по московской области в этом году

    Кроме того, продавцу следует помнить, что большинство кредитно-финансовых учреждений еще на этапе одобрения просят заемщика подтвердить документально, что у него имеется сумма первоначального взноса. Иными словами, даже, если оценщик и напишет нужную цифру, ничего не получится.

    Продавцу невыгодно завышать реальную стоимость квартиры. Особенно это актуально для квартир, находящихся в собственности не больше трех лет. Ему придется заплатить подоходный налог, который будет выше. Если продавец владеет квартирой дольше времени, этого риска не существует.

    Рассрочка по платежу

    Не у каждого покупателя есть первоначальный взнос, поэтому может применяться рассрочка платежа. На сегодняшний день подобная схема используется довольно редко, но имеет место быть. Она осуществляется следующим образом:

    • Оформляется договор купли-продажи. В документе прописывают определенный период, в который будет выплачена стоимость жилья. Продавец при этом может оставлять за собой право изменять цену в связи с ситуацией на рынке недвижимости.
    • Составляет дополнение о рассрочке оплаты. В нем прописывают конкретную сумму долга и порядок выплат. Документ имеет юридическую силу только после заверения у нотариуса.
    • Договор купли-продажи и долговой передают в Росреест для осуществления регистрации права собственности на нового владельца, но недвижимость будет с обременением, а вся информация попадет в единый государственный реестр прав.

    Такую сделку оформить с банком просто не получится, так как объект уже в залоге. Единственным доступным вариантом становится рассрочка на первоначальный взнос:

    1. Стороны, заключающие договор, составляют долговую расписку, которая заверяется у нотариуса.
    2. Продавец взимает вознаграждение за рассрочку в виде процентов, может прописывать неустойку при нарушении условий договора.

    Продавцу необходимо оградить себя от нарушения договора со стороны покупателя. Если любые пункты соглашения будут нарушены, значит, придется обращаться в суд, который скорее всего примет решение в пользу истца и взиманием долга будет заниматься федеральная служба судебных приставов.

    Привлечение средств с материнским капиталом

    Сделка в таком случае может осуществляться по двум различным схемам:

    1. Покупатель оформляет ипотеку и использует материнский капитал, как первоначальный взнос. Банк дает займ на покупку недвижимости, а пенсионным фондом проводится перечисление денежных средств в пользу кредитора после предоставления сертификата и полного пакета документов.
    2. Покупатель получает материнский капитал на руки. Данный вариант максимально выгоден для продавца потому, что не приходится ждать двух месяцев, в течение которых происходит перечисление денежных средств после подачи документов.

    Продавец при такой сделки ничем не рискует. Главное, чтобы недвижимость полностью соответствовала требованиям, то есть была пригодна для проживания семьи с детьми и не находилась в аварийном состоянии. Единственным шагом, который надо предпринять для собственной безопасности, это запросить документ, подтверждающий наличие на счете достаточного количества средств, поскольку женщина может обналичивать средства.

    Чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку?

    Ипотечное кредитование на сегодняшний день выдается банками исключительно после тщательной проверки платежеспособности заемщика и чистоты сделки. Продавец обязан предоставить документы со справками касательно объекта недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения, соответствие квартиры требованиям закона, а также единоличное право собственности.

    Продавец, если недвижимость проходит проверку и заемщику одобряют ипотеку, обязательно получает денежные средства. Некоторые банки могут предложить открыть для владельца квартиры отдельный счет в своем учреждении, а затем перечисляют на него деньги. Он может снять эти средства после предоставления документа о переходе прав собственности. Следует заранее выяснить, взимается ли оплата за открытие и обслуживание счета.

    Огромное государство начинается с молодой семьи. Молодожены –.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В кредитной практике достаточно много случаев, когда человек, поддавшись.

    Клиенты, допускающие длительные просрочки платежей по кредиту.

    Расходы ИП на ОСНО превысили доходы в результате деятельности. Можно ли.

    Квартиру купила в позапрошлом году. В следующем году я вышла на пенсию, но так.

    Для повышения личной эффективности разработано множество.

    Оплата счетов за электроэнергию проводится по квитанциям.

    Оформление дорогостоящего целевого кредита на длительный.

    Финансовое благополучие в доме — далеко не всегда.

    В настоящее время практически каждый россиянин имеет один или даже несколько.

    Ипотечное кредитование предполагает длительный период выплаты.

    Никто не застрахован от ошибки. Особенно неприятно, когда дело касается.

    Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?

    Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

    [2]

    Причины занижения цены на недвижимость

    Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

    Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

    Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

    1. цена объекта недвижимости;
    2. цена неотделимых улучшений.

    При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

    Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

    Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

    1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),

    2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

    Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

    Читайте так же:  На какие скидки от государства могут рассчитывать ветераны труда

    Шаблон Договора купли-продажи неотделимых улучшений:

    Договор КП неотделимые улучшения скачать

    Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

    Сторона Преимущества Риски, недостатки
    Для всех, кроме государства
    • возможность осуществить сделку;
    • вероятность признания сделки недействительной;
    • уголовная ответственность;
    Продавец
    • уменьшение суммы налога;
    • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
    • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
    Покупатель
    • возможность получить скидку;
    • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
    • снижение суммы налогового вычета;
    • вероятность повышения процента по кредиту;
    • повышение коэффициентов по страховкам;
    Банк
    • выдача ипотеки;
    • сложность возврата денег;
    • утрата права на недвижимость;
    • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
    Государство
    • поступления в бюджет от пошлин;
    • возможно, налог от части стоимости помещения;
    • удовлетворение интересов граждан;
    • недополучение налогов.

    Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

    До какого уровня можно снизить цену?

    Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

    Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

    Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

    1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
    2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
    3. НДФЛ уплачивает продавец;
    4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
    • занижением цены, связанным со всеми рисками;
    • ожиданием истечения срока 5 лет;
    • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

    Стоит ли соглашаться?

    Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

    • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
    • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
    • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

    Как снизить риски

    Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

    1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
    2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
    3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
    4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
    5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
    6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

    Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

    Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

    [3]

    Заключение

    Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

    Ипотека с завышением без первоначального взноса

    Ипотека с завышением — явление, при котором в договоре купли-продажи указывается намерено преувеличенная рыночная стоимость залогового объекта. В основном эту схему используют люди, не располагающие средствами для первоначального взноса или желающие выручить дополнительную сумму на собственные нужды.

    Правда, завышение оценки квартиры для оформления ипотеки при неграмотном использовании чревато последствиями, поэтому целесообразно обратиться за квалифицированной помощью к проверенным кредитным брокерам компании Royal Finance.

    Как происходит?

    Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание приобрести недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него отчет об оценке объекта, составляемый независимыми экспертами и содержащий исчерпывающую информацию об объекте, начиная с инфраструктуры района и заканчивая состоянием жилья.

    Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в том случае, если покупатель договорится с продавцом. После этого в договоре прописывается «нужная» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная владельцу недвижимости в качестве аванса. Чтобы лучше понять принцип схемы, необходимо рассмотреть ее на примере:

    1. Квартира продается примерно за 1 млн. рублей и если ее приобретают с использованием ипотечного кредита, необходимо внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тыс. рублей.
    2. Покупатель договаривается с владельцем о том, что ему уже был передан задаток, о чем составляется соответствующая расписка (авансовое соглашение). Она должна быть написана грамотно, поскольку при наличии ошибок банк может заподозрить завышение.
    3. Авансовое соглашение передается в финучреждение как доказательство того, что заемщик имеет средства на первоначальный взнос по ипотеке.
    4. Далее банк выдает кредит, который должен покрывать «стартовую» сумму, хотя фактически покупатель ничего продавцу не передает.

    Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры компании «Роял Финанс» досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.

    Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.

    Читайте так же:  Повышение пенсии работающим пенсионерам

    Ипотечный калькулятор

    Банк Ставка Комиссия Ежемесячный платеж Заявка
    Возрождение 9.2 35 917 Оставить заявку Россельхозбанк 10 37 612 Оставить заявку Юникредитбанк 10.25 38 149 Оставить заявку Райффайзенбанк 10.25 38 149 Оставить заявку Промсвязьбанк 10.5 38 689 Оставить заявку ВТБ 10.6 38 907 Оставить заявку ДОМ.РФ 10.75 39 234 Оставить заявку Абсолют банк 11.24 40 310 Оставить заявку Сбербанк 11.3 40 443 Оставить заявку Совкомбанк 11.9 41 781 Оставить заявку

    Последствия завышения стоимости недвижимости

    Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первому нужно понимать, что авансовое соглашение является официальным документом и может использоваться для востребования возврата средств, которые он фактически не получал. Если суд признает сделку по ипотеке недействительной, то продавцу придется возвращать контрагенту полную сумму с завышением. Еще один риск для продавца — увеличение налогового бремени. Поскольку чем выше цена продажи, тем больше налог.

    Лица, выбирающие ипотеку с завышением, тоже несут риски, которые необходимо тщательно взвесить:

    1. Выявление несостыковок. В каждом банке знают о данной схеме и служба внутренней безопасности тщательно проверяет оценочный отчет. Если будут найдены ошибки и несоответствия, в переводе денег на покупку жилья будет отказано.
    2. Судебные разбирательства. Не все собственники жилья отличаются добросовестностью, а потому всегда присутствует шанс столкнуться с одним из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, имеющий на руках долговую расписку, имеет право обратиться в суд за истребованием долга.
    3. Уголовное преследование. Если банк раскроет схему с завышением стоимости квартиры и принципиально подойдет к этому вопросу, покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.

    Риски по ипотеке с завышением без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может привести к плачевным последствиям, что подтверждают примеры из судебной практики и отзывы пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут подобрать кредитные программы, не требующие первоначального взноса. Сотрудничество Royal Finance с ведущими банками страны позволяет им быть в курсе всех актуальных ипотечных продуктов и находить выход даже в сложных ситуациях.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца

    Без оформления ипотечного кредита, прибегая к помощи банков, у многих россиян не получается самостоятельно купить собственную недвижимость. Но нужно понимать, что ипотека является одной из самых сложных и длительных процедур кредитования. И наиболее опасной, риски существуют непосредственно для самого заемщика. Ведь, если возникнут какие-либо форс-мажорные обстоятельства, и займополучатель не сможет выполнять взятые обязательства, жилье отойдет банку.

    Такие риски существуют и становятся актуальными, особенно учитывая долгосрочность таких кредитов. Но на первоначальном этапе оформления жилищной ссуды, когда происходит завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца также возрастают. Но почему появляется необходимость искусственно завышать цену выставляемой на продажу квартиры, и как именно рискует при этом продавец?

    Прежде, чем соглашаться на завышение стоимости квартиры по ипотеке, следует все взвесить

    Основные термины стоимости недвижимости

    Большинство современных сделок, касающихся ипотечного кредитования, происходят с привлечением заемных средств. Сумма одобряемого банками займа, формируется с непосредственным упором на стоимость самого жилья. Но стоит учитывать, что существует несколько разновидностей оценочной стоимости. Когда дело касается недвижимости, банки оперируют с двумя ее видами:

    Кадастровая стоимость

    Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.

    Кадастровая стоимость введена в оперирование специально для получения уровня налогообложения при проводимых будущих сделках с недвижимостью.

    Стоит учитывать, что сделка с завышением стоимости квартиры по кадастровой цене априори невозможна. Но такая возможность легко осуществима при использовании рыночной стоимости продаваемого/покупаемого жилья.

    От чего зависит стоимость квартиры

    Рыночная стоимость

    Этот показатель определяет исключительно активный и действующий рынок недвижимости. Идентификатор рыночной стоимости изменчив и зависит от многих факторов. А именно:

    • спроса на жилье в данный период времени;
    • политического и экономического положения в стране;
    • сезона (времени) года;
    • объема полученных льготных сертификатов.

    При определении текущей рыночной стоимости также учитывается и ряд дополнительных нюансов. А именно планировка продаваемого объекта, развитость инфраструктуры, района нахождения жилья, этажность и износа дома. Обязательно учитывается и анализ предлагаемых к продаже иных аналогичных объектов недвижимости.

    Нередко используется и завышение цены квартиры при ипотечных сделках, некоторые займополучатели заинтересованы в таком искусственном повышении для получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Но зачастую это используется, чтобы обойти банковское требование по внесению авансового платежа.

    Для чего необходим первоначальный взнос по сделке с недвижимостью

    Это одно из главных требований и условий получения банковского жилищного кредита. Начальный взнос определяется общей стоимостью покупаемой квартиры и устанавливается в размере 10-50%. Данный платеж передается до или после заключения основного договора по сделке.

    Чем выше авансовый (первоначальный взнос), тем он выгоднее для займполучателя. Ведь от его уровня зависит размер выдаваемого займа, который приходится возвращать уже с процентами.

    Банки-кредиторы также охотно принимают более высокий уровень первоначального взноса, ведь тем самым будущий плательщик доказывает серьезность своих намерений в покупке недвижимости. Кстати, авансовый платеж становится той самой разницей, за минусом которой кредитор в дальнейшем будет реализовывать изъятое залоговое жилье (если плательщик не выполняет условия договора, банк изымает недвижимость и выставляет его на торги). А данную разницу возвращает несостоявшемуся собственнику жилья.

    Основные ипотечные риски

    Почему происходит завышение стоимости недвижимости

    Данный вид займов отличается особой продолжительностью, в среднем плательщику придется погашать задолженность в срок до 25-30 лет. И на всем протяжении этого времени жилье не будет находиться у него в собственности. Поэтому прежде, чем оформлять такой кредит, стоит все тщательно взвесить, тем более, если дело начнет касаться искусственного завышения оценки жилища. Стоит учитывать, что и продавец также становится участником такой схемы.

    Ошибочные причины

    Порой предпосылки, которые появляются для искусственного повышения цены, бывают и ошибочными. Происходит это по следующим причинам:

    1. Когда предварительно оценивается недвижимость, во внимание берется оценка аналогичных объектов жилья в данном районе. Но иногда такая стоимость в разы превосходит имеющуюся рыночную, что не учитывается оценочной комиссией. Итогом становится непреднамеренное искусственное завышение.
    2. Такая ситуация может происходить из-за некогда допущенных ошибках в бумагах, оформляемых на недвижимость. Например, изменена площадь жилья или же ошибка кроется в годе постройки дома.
    3. Использование устаревшими итогами работы оценочной комиссии. Ведь положение на рынке недвижимости может стремительно меняться, и отчеты, сделанные несколько лет назад, теряют актуальность.
    Читайте так же:  Можно ли расторгнуть дду

    Чем угрожает покупателю данная ситуация

    Такая ситуация, как искусственное завышение стоимости недвижимости, может стать угрожающей и для самого приобретателя. Риски для него могут быть следующими:

    1. Трудности в предоставлении отчета по оценке приобретаемого жилья, который в обязательном порядке требует кредитор. Если вдруг предоставленная отчетность вызовет подозрения, он будет отправлен на перепроверку и, при выявлении завышения, банк откажет в кредитовании.
    2. Могут произойти и неприятности из-за недобросовестности продавца. Ведь на протяжении всего ипотечного кредитования у него на руках будет иметься долговая расписка. И ничто не помешает обратиться непорядочному человеку в суд вместо того, чтобы порвать расписку после окончания сделки. Такое происходит, если продавец решит вымогать лишние деньги, ведь повышение будет расцениваться, как мошенничество.

    Что полезно знать при торге

    Чем рискует продавец

    Но не только покупатель недвижимости может столкнуться с различными неприятностями из-за искусственного повышения стоимости. Такая схема становится рискованной и для самого продавца. Ведь еще никто не отменял уголовную ответственность, которая маячит перед обоими участниками такой сделки по факту «мошенничество».

    Как провести завышение жилья по ипотеке

    Чтобы грамотно осуществить завышение стоимости квартиры при ипотеке, схема должна быть четко и заранее определена и распланирована. По статистике 3 из 10 подобных сделок проходят успешно, ведь современный рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что может ввести в заблуждение даже самого опытного оценщика. Делается запланированное повышение цены следующим образом:

    1. Подбирается подходящее жилье, желательно с одним собственником, чтобы не усложнять намеченные планы. Допустим, его стоимость равняется 4,5 млн руб.
    2. Приобретатель оформляет с собственником авансовое соглашение суммой в 1,5 млн руб. на недвижимость по завышенной стоимости в 6 млн (4,5+1,5). Кстати, одновременно можно оформить иное соглашение, но уже с учетом реальных цифр.
    3. Продавец оформляет расписку о получении аванса (1,5 млн).
    4. Приобретатель передает банку-кредитору договор, где указана стоимость жилья в 6 млн и расписку о наличии денежной суммы, необходимой для авансового платежа.
    5. Одновременно происходит оформление договоренности между продавцом и приобретателем о принятии от собственника данной суммы. Эта бумага сохраняется.
    6. Банк-кредитор дает разрешение на выдачу займа в 4,5 млн руб., что составляет 100%-ную стоимость жилища (по настоящей цене). Но для банка это будет лишь 80%.
    7. После окончания сделки приобретатель отдает расписку собственнику о получении от него 1,5 млн аванса.
    8. А продавец со своей стороны оформляет бумагу о получении от покупателя настоящей стоимости квартиры (4,5 млн).

    Конечно, такая схема не является законной, поэтому обе ее стороны должны осознавать ее возможные последствия. Например, если у покупателя-заемщика окажутся нестабильными доходы, и он не сможет дальше выполнять банковские обязательства, он рискует остаться не только без денег и жилья, но и попасть под следствие.

    Как провести сделку по завышенной стоимости

    Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости

    В сфере ипотечного кредитования существует достаточно высокий уровень конкуренции. Поэтому многие кредитно-финансовые организации, даже мощные и уважаемые, достаточно лояльно относятся к предоставляемым цифрам-показателям. К таковым организациям относятся:

    • Сбербанк;
    • ВТБ;
    • банк Российский капитал;
    • Райффайзенбанк;
    • Ак Барс;
    • Промсвязьбанк;
    • Россельхозбанк;
    • Металлинвестбанк;
    • ФК Открытие;
    • Транскапиталбанк.

    Основные этапы по проведению сделки продажи-покупки недвижимости

    При проведении сделок по недвижимости очень многие моменты зависят от предусмотренных мелочей. Поэтому к проведению таких сделок следует подходить крайне ответственно. А действовать по имеющейся схеме, которая определяет всю последовательность действий. Они таковы:

    1. Поиск подходящего покупателя. Это достаточно простой шаг, в среднем на появление заинтересованного в предлагаемой недвижимости человека уходит 2-3 месяца.
    2. Оформление соглашение купли-продажи. Данный документ является гарантией проведения сделки и предоставляется в банк-кредитор.
    3. Заключение документа о передаче задатка. Эта бумага не требует обязательного предоставления в банк, но становится хорошей гарантией и подтверждением серьезности намерений покупателя.
    4. Составление договора купли. Это происходит только после получения одобрения в выдаче кредита. Такой документ составляется официально и обладает юридической значимостью.
    5. Получение и передача продавцу денежных средств. Происходит после регистрации недвижимости в Росреестре и передаче ее под залог кредитно-финансовой организации. После предъявления кредитору оформленных бумаг по квартире и их рассмотрения, производится окончательный денежный расчет, и денежные средства уходят на счет бывшего собственника.

    Этапы проведения ипотеки

    Достоинства и недостатки ипотеки для продавца

    Основное преимущество для собственника, который готов продать свою недвижимость ипотечному приобретателю – это быстрая и гарантированная возможность реализовать запланированную торговую сделку. Ведь для собственника, желающего продать жилье, не принципиально, как именно он получит деньги, тем более что банк, предоставляемый ипотечное кредитование, официально гарантирует перевод заявленной стоимости недвижимости на счет продавца.

    К основному минусу можно отнести факт, что далеко не вся недвижимость будет считаться ликвидной и, следовательно, одобренной банком. В данной ситуации придется продолжать поиски покупателя, готового взять жилье за «живые» деньги. Также к минусам ипотечного кредитования для собственника предлагаемой недвижимости относится и довольно объемный пакет документации, в том числе и различные справки, которые служат подтверждением ликвидности квартиры.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В условиях современного рынка недвижимости оформить ипотечное кредитование без внесения авансового платежа вполне возможно. Но, если клиент запланировал претворить в жизнь такую схему, как искусственное завышение стоимости жилья, необходимо все тщательно взвесить и сто раз подумать. Стоит ли игра свеч и не обернется ли предоставление банку-кредитору недостоверной информации достаточно серьезными неприятностями для всех участников такой сделки.

    Источники


    1. Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.

    2. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.

    3. Панов, В.П. Сотрудничество государств в борьбе с международными уголовными преступлениями: учеб пособие; М.: Юрист, 2011. — 160 c.
    4. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
    Ипотека с завышением стоимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here