Ипотека доли в квартире

Полная информация в статье на тему: "Ипотека доли в квартире" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Ипотечный кредит на долю в квартире: долевая ипотека в 2019 году

Приобретение собственного жилья для среднестатистической российской семьи — дело трудное. А зачастую даже неподъемное в материальном плане. С этой точки зрения, покупка части жилого помещения — неплохой выход, ведь на это нужно гораздо меньше денег. Но даже и в этом случае иногда требуется привлечение заемных средств. И выходом становится ипотека на долю в квартире. Банки в 2019 году предоставляют и такую услугу.

Специфика приобретения части жилья

Приобретение части жилого помещения — вопрос неоднозначный. Принятие такого решения сложно как для покупателя, так и для финансовой организации, согласившейся в случае такой необходимости предоставить недостающие средства.

По статистическим данным, в России практически 25% сделок по кредитованию для покупки жилья составляют именно договора о долевом приобретении.

Сложности при получении долевой ипотеки

Банки к проведению соглашений по выдаче ипотечного кредита на долю квартиры относятся с большой осторожностью. Причин для этого несколько:

При подаче ходатайства на получение ипотеки на долю в доме или квартире банки приоритетно будут рассматривать те заявки, где клиент станет после выкупа полноправным владельцем всей жилплощади (когда средства нужны для приобретения последней части).

Требования к заемщику

  • Возраст потенциального клиента банка не может быть младше 21 года. Но и лицам старше 65 лет кредит дают редко, разве что в виде исключения. Все решается индивидуально.
  • Наличие постоянного трудоустройства и стабильного дохода. Это подтверждается предоставлением справки об уровне материального благосостояния: 2-НДФЛ или банковские выписки со счетов клиента.
  • Чистая кредитная история.
  • Гражданство России. Некоторые банки дают кредиты и иностранным лицам, но все равно требуется документ о подтверждении официальной регистрации человека в РФ.

Остальные условия могут приниматься кредитной организацией самостоятельно.

Причины отказа

Получить положительное решение по кредиту на долевое приобретение сложно. И почти нереально оформить договор в некоторых случаях:

  • Если покупатель не имел до сделки в собственности никакой части квартиры.
  • Или же потенциальный покупатель уже владеет долей, но после покупки еще одной части помещение все равно не станет его собственностью полностью.

Это связано с тем, что долевая собственность имеет низкий уровень ликвидности.

Коммунальные квартиры

Ипотека на долю в квартире выдается банками, если она берется для приобретения комнаты в коммуналке. Особенно если это помещение — последнее, то есть после выкупа которого собственник всей жилплощади будет единственный.

При этом должны соблюдаться условия:

  • Жилое состояние помещения — комната должна быть пригодной для постоянного проживания в ней. Такие же требования относятся и к местам общего пользования в квартире: санузлу, коридору, кухне.
  • В квартире должны быть все коммунальные удобства: канализация, водопровод, свет, отопление и прочие коммуникации.
  • Размер жилой площади должен быть не менее (или равным) 12 кв. м.
  • В доме, где находится указанная квартира, не должно быть деревянных перекрытий.
  • Год постройки здания — не ранее 1970 года.

И еще одним условием, которое часто выдвигают банки при выдаче кредита на недвижимость, — соответствие жилья санитарным нормам (СанПиН).

Процедура выкупа

Схема проведения процедуры выкупа проста. Самый первый шаг — подбор варианта. Когда клиент определится с ним, то нужно будет проверить юридическую чистоту объекта.

Что нужно знать и на что стоит обратить внимание:

  • В помещении не должны быть прописаны посторонние лица, особенно те, кто считается безвестно пропавшими (или умершими), а также лица, отбывающие наказание.
  • Выбранный объект не должен находиться в аварийном доме.
  • Если один из совладельцев квартиры не хочет давать нотариально заверенное согласие на отказ приобретения указанной части жилплощади.
  • На квартире не должно быть никаких обременений.

Если все в порядке, можно начинать сбор документов для оформления ипотеки. Но перед этим желательно провести оценку приобретаемого имущества. Для этого понадобится:

  • Паспорт продавца.
  • Свидетельство о праве собственности указанной части жилья.
  • Техпаспорт помещения.
  • Домовая книга.

[3]

Услуги оценщика обычно оплачивает покупатель. Но в некоторых случаях расходы могут быть поделены между продавцом и потенциальным новым собственником.

После сбора документации заключается договор о купле-продаже доли жилплощади, сведения об этом вносятся в Росреестр.

Обзор банковских предложений

Занять средства на покупку жилья можно в любом банке — разница будет только в условиях. То же самое касается и выдачи долевой ипотеки на часть квартиры.

​Ипотека на комнату или долю в квартире

Проблема покупки жилья никогда не теряет своей актуальности. При этом стоимость квадратного метра, особенно в крупных городах, порой становится совершенно неподъемной для потенциальных покупателей. В такой ситуации многие начинают задаваться вопросом: можно ли взять ипотеку лишь на часть жилого помещения? Законодательство в части кредитования физических лиц постоянно меняется, и если раньше в ипотеку можно было приобрести только дом или квартиру, то сейчас доступна ипотека на комнату или долю в квартире. Тонкостей у такого кредитования немало. Рассмотрим их.

В каких ситуациях возможна ипотека на долю в квартире?

К сожалению, получить кредит на часть недвижимости крайне затруднительно. Несмотря на то, что российское законодательство допускает такую возможность, многие кредиторы не спешат выдавать ипотеку на подобных условиях. Однако следует отметить, что шансы на получение такого кредита крайне индивидуальны для каждого клиента. Выделим наиболее распространенные обстоятельства подобной сделки:

  • кредитополучатель нуждается в средствах для выкупа единственной не принадлежащей ему доли в квартире (после осуществления покупки клиент станет единоличным собственником жилья);
  • кредитополучатель стремится увеличить свою долю в жилой собственности за счет покупки очередной части квартиры (после осуществления покупки у жилья все еще будет несколько собственников);
  • кредитополучатель планирует приобрести часть жилья, не обладая на него никакими правами.
Читайте так же:  Передача доли обществу

Банк по-разному оценивает описанные выше ситуации. При попытке увеличить размер своей доли процентная ставка по кредиту в договоре окажется достаточно высокой, так как часть квартиры, выступающая в качестве залогового имущества, гораздо менее ликвидна, чем все жилое помещение целиком. Именно по этой причине наиболее благоприятным вариантом развития событий является первый случай: при выкупе последней доли у банка есть возможность рассмотреть в качестве залога всю квартиру. Таким образом, в плане обеспечения кредита подобная ситуация ничем не отличается от обычной ипотеки.

Сложнее всего придется тем кредитополучателям, которые рассчитывают приобрести часть чужого жилья. Так как продать долю, принадлежащую клиенту, в таком случае чрезвычайно сложно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки на часть квартиры и предложит взять обычный потребительский кредит. Это означает, что ссуда будет крайне невыгодной по сравнению с обычным ипотечным кредитом: небольшой срок кредитования и высокая процентная ставка могут надолго подорвать финансовое благосостояние кредитополучателя. Важно помнить, что преодолеть подобные трудности можно, предложив кредитору в качестве залога другое жилое помещение.Отдельно стоит отметить тот факт, что банки крайне негативно относятся к сделкам между родственниками и супругами.

Как оформляется ипотека на комнату?

Процедура оформления ипотеки на комнату в общежитии, как многие называют коммуналку, или на комнату в обычной квартире, мало чем отличается от кредитных продуктов на приобретение квартиры. Одним из основных документов является документальное подтверждение отказа других собственников жилья от приобретения именно этой комнаты. Документы должны быть заверены нотариально.

Выдвигая требования к кредитополучателям, банки руководствуются действующим законодательством, где прописано:

  • минимальный возраст получателя кредита — 21 год;
  • максимальный возраст получателя кредита на период его полного погашения 75 лет (в некоторых банках -65лет);
  • подтверждение российского гражданства;
  • подтверждение постоянного уровня дохода в течение последних 6-12 месяцев.

Заявителем с видом на жительство может быть приобретена комната в квартире в ипотеку только в исключительных случаях только в банке, где он обслуживается после получения вида на жительство.

В отношении приобретаемой комнаты также установлены ряд ограничений и требований. Нельзя оформить в ипотеку:

  • на комнату в доме, который признан аварийным и непригодным для проживания;
  • на комнату в новом доме;
  • на комнату, где нет коммуникаций (освещения, водоснабжения, отопления).

Новостройки попали под ограничение, так как на весь период кредитования одного из собственников, под залог банка попадает вся жилплощадь, и риск ее потерять у остальных жильцов возрастает.

Банки, дающие ипотеку на комнату, охотно кредитуют случаи, когда заявитель является собственником всей жилплощадь, кроме одной комнаты и для полноправного владения квартирой нужно ее купить. В таких случаях банк работает только с одним лицом и это упрощает процедуру.

По такому же принципу оформляется ипотека на коммунальную комнату, если это последняя неприватизированная комната к коммунальной квартире.

Порядок оформления ипотеки на комнату или долю в квартире

Процедура оформления проходит несколько этапов и занимает несколько недель или даже месяцев. В первую очередь, с предварительно оформленным договором купли-продажи, нужно обратиться в кредитное учреждение. Далее нужно собрать всю документацию по списку банка, заполнить анкету. Обязательным условием при описанном виде ипотеки является страхование комнаты.

Нужно предоставить документы:

  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • о том, что в комнате прописан только заявитель, если оформляется ипотека на коммунальную комнату;
  • по оценке имущества в ипотеку;
  • техническая документация на недвижимость;
  • оригинал и копию паспорта;
  • справку о доходах по форме банковского учреждения;
  • документы по трудовой деятельности (копия трудовой).

Если все документы оформлены верно, кредитная история обратившегося в банк не запятнана, то сделка завершается заключение договора и выдачей кредита.

Где дают ипотеку на долю в квартире?

Особенности долевого строительства

Долевое владение – одна из юридически сложных форм собственности для самого владельца. Ведь любые действия с квадратными метрами должны быть согласованы с другими собственниками квартиры, дома. Например, если в квартире есть доля тех, кто не собирается её продавать, то на лояльность банка не стоит рассчитывать. Финансовые организации не берутся за такие объекты по нескольким причинам:

  • жилье считается неликвидным;
  • его сложно продать или сдать в аренду;
  • исключена возможность отселения других лиц, прописанных в квартире, но не подписавших договор.

Теоретически, банк может предоставить ипотеку на долю в квартире в том случае, если вы заинтересованы выкупить часть жилья, а второй владелец – продать свою долю. При обоюдном желании составляется и подписывается согласие на куплю/продажу, подаются документы на рассмотрение в банк. При положительном ответе вам предоставляется ипотека. После полного взаиморасчета с банком вы становитесь полноправным владельцем уже всей квартиры.

Как показывает статистика, банки не слишком охотно кредитуют покупку долевой части квартиры. Ведь обязательным условием ипотеки является наличие обеспечения. Таким способом финансовые организации перестраховывают себя от возможных рисков по невыплате долгосрочного кредита.

[2]

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты

Агентство отличается жесткими условиями, если сравнивать с банками, не предполагает программ лояльности для клиентов. Кредитует новое, строящееся жилье, а также выдает целевые кредиты под залог. Залогом выступаем недвижимое имущество заемщика. Также агентство предлагает услугу рефинансирования под 9% годовых.

Раньше программами долевого кредитования занимались и два самых больших российских банка: Сбербанк и ВТБ 24. Сейчас подобные заявки рассматриваются и, тем более, одобряются очень редко. Дело в том, что эти финансовые компании не считают, что доля в квартире может выступать залогом по кредиту. Но, всегда можно попробовать обратиться с такой заявкой и попробовать оформить ипотеку именно в этих банках. Особенно, если вы уже являетесь клиентом, имеете действующий депозит или зарплатную карту.

  • Рекомендуем предварительно посетить интернет-сайты Сбербанка или банка ВТБ 24 .
  • Также можно заранее связаться с онлайн-консультантом и задать все интересующие вопросы.
  • Есть еще один вариант – оставить заявку на кредитование в системе online.
Читайте так же:  Фальсификация доказательств по гражданскому делу чем она грозит

Дарение доли в ипотечной квартире

Каждый собственник жилья имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе и передавать в дар все жилое помещение, либо его долю. Но всегда ли дарение доли жилого помещения возможно? Если речь идет о квартире, купленной в ипотеку, которая еще не погашена, то в этом случае заемщик ограничен в праве собственника на полное распоряжение своим имуществом: любое отчуждение возможно лишь с согласия кредитного учреждения.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Если заемщик все-таки решает подарить долю жилого помещения до полного погашения кредитных обязательств, согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», он обязан получить согласие кредитора на отчуждение части жилого помещения. Иногда прямо в кредитном договоре прописывается разрешение на дарение, но так как банку невыгодна смена заемщика, такое происходит крайне редко.

Уповать на то, что нотариус при оформлении дарственной не узнает об обременении жилого помещения и не потребует письменное разрешение кредитного учреждения крайне не конструктивно. Согласно ст. 37 ФЗ № 218-ФЗ, данные обо всех ограничениях, наложенных на недвижимость, вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и утаить этот факт не получится.

Пример

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Договор дарения доли в ипотечной квартире должен содержать следующие сведения:

  1. Наименование населенного пункта, где заключается договор и дата его составления (прописью).
  2. Личные данные сторон договора: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
  3. Юридические реквизиты кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит.
  4. Разрешение банка-кредитора на оформление договора дарения.
  5. Сведения о жилом помещении: адрес, площадь, технические характеристики.
  6. Ссылка на правоустанавливающие документы на квартиру с обязательным указанием, что жилое помещение находится в залоге у банка.
  7. Указание на то, что передача доли жилого помещения происходит добровольно и безвозмездно.
  8. Права и обязанности дарителя и одариваемого.
  9. Запись о том, кто из сторон договора обязуется нести расходы по оформлению.
  10. Количество экземпляров документа.
  11. Фамилии и инициалы подписантов и их личные подписи.

Порядок дарения

Таким образом, прежде чем приступать к оформлению сделки, даритель должен получить согласие банка на отчуждение доли жилого помещения, так как в случае, если дарение не будет одобрено кредитором, дальнейшие шаги будут бессмысленны.

Условия оформления сделки дарения

Оформление договора дарения части жилого помещения при непогашенном ипотечном кредите – процедура сложная и маловероятная. Подарить долю ипотечной квартиры возможно только при соблюдении множества обязательных условий, а именно:

  • в договоре на предоставление ипотечного кредита должен присутствовать пункт о возможности оформления сделки дарения в период, когда ипотека еще не погашена;
  • обязательно согласие дарителя и одариваемого на условия совершение сделки дарения, например, перевод обязанностей по выплате ипотечного кредита на одариваемого;
  • переоформление ипотечного кредита на одариваемого.

Кроме перечисленных выше, имеются еще несколько обязательных условий оформления договора дарения:

  1. Безвозмездность сделки. Даритель не вправе требовать от одариваемого никакого возмещения (ни материального, ни физического) стоимости даримой доли.
  2. Отсутствие встречных обязательств. В документе не могут присутствовать никакие встречные обязательства одариваемого по отношению к дарителю, такие сделки считаются незаконными и могут быть оспорены в суде.
  3. Описание даримого имущества. В договоре дарения в обязательном порядке должно быть внятное описание даримого объекта: адрес, размер даримой части в долях или процентах, площадь отчуждаемой доли, ее технической состояние и т.п.
  4. Прижизненное оформление сделки. Передача части жилого помещения в дар возможна только при жизни владельца квартиры. Отчуждение имущества после смерти собственника возможно только по завещанию или наследственному праву.
  5. Согласие совладельцев. Это необходимо в тех случаях, когда жилое помещение находится в совместной собственности двух и более лиц.

Согласия совладельцев при оформлении договора дарения части жилого помещения не потребуется в тех случаях, когда:

  • совладельцами являются супруги, договор дарения составляется между ними;
  • жилое помещение находится в долевой собственности нескольких граждан;
  • имеется соглашение о выделении долей в натуре.

Куда обращаться

Даритель должен посетить банк, в котором оформлялся ипотечный кредит с заявлением о разрешении отчуждения доли жилого помещения третьему лицу. Заявление должно быть подано в тот кредитный отдел, который рассматривал заявление на выдачу ипотечного кредита. Запрос дарителя обрабатывается, далее комиссия выносит решение – одобрить заключение сделки дарения, либо отказать заемщику в отчуждении доли ипотечной квартиры.

Порядок действий

Как и при любой другой сделке с объектом недвижимости, заключение договора дарения доли в ипотечной квартире должно происходить по определенному алгоритму. Даритель должен:

Прежде, чем обращаться в банк за разрешением на проведение сделки, необходимо тщательно изучить ипотечный договор. Здесь три варианта развития событий:

  1. Если в договоре имеется пункт о запрете на дарение ипотечной квартиры, либо ее доли до полного погашения кредита, то дарение становится невозможным.
  2. Если вы найдете пункт о возможности проведения сделки дарения до того, как кредит будет полностью выплачен – смело приступайте к дальнейшим действиям по проведению сделки в соответствии с тем, какие условия дарения указаны в кредитном договоре.
  3. Если в договоре нет никакого упоминания о вероятности или запрете заключения договора дарения – необходимо будет посетить банк и получить согласие на оформление дарственной. При посещении кредитного учреждения необходимо иметь при себе кредитный договор и проект договора дарения.
Читайте так же:  Инструкция по получению путевки в санаторий для военных пенсионеров

После получения одобрения банка, даритель должен подготовить все необходимые документы и составить проект дарственной, предварительно оговорив все условия с одариваемым, либо его законным представителем. На этом этапе желательно прибегнуть к помощи опытного юриста, либо обратиться в нотариальную контору. Нотариус всегда поможет составить договор дарения в соответствии с российским законодательством и с учетом всех его положений.

После того, как все нюансы будут согласованы, документы собраны и проект договора составлен, стороны посещают нотариальную контору, имея при себе паспорта и другие, необходимые для заключения сделки документы. Нотариус выполнят ряд обязательных действий:

  1. Установит личности дарителя и одариваемого, проверит дееспособность всех подписантов.
  2. Разъяснит участникам сделки их права и обязанности.
  3. Известит дарителя о последствиях заключения сделки, особенно если даритель намерен подарить часть квартиры постороннему лицу.
  4. Предложит сторонам подписать документ.
  5. Удостоверит договор дарения печатью нотариальной конторы и своей подписью.
  6. Внесет данные о сделке в единую систему.

На каждом этапе оформления сделки потребуется отдельный пакет документов. Для получения согласия на сделку от банка необходимо будет представить в кредитный отдел следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт заемщика (Дарителя);
  • справку по форме 2-НДФЛ;
  • документы на альтернативное жилое помещение;
  • при необходимости – свидетельства о браке и рождении детей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для получения права собственности на объект недвижимости заявителю необходимо будет представить в Росреестр:

  • заявление;
  • разрешение банка на оформление сделки дарения;
  • паспорта дарителя и одариваемого;
  • правоустанавливающий документ на жилое помещение;
  • техпаспорт на квартиру;
  • выписку из ЕГРН;
  • при необходимости – согласие совладельцев на отчуждение доли в жилом помещении;
  • справка о составе семьи, либо выписка из домовой книги;
  • при необходимости – разрешение органов опеки и попечительства;
  • если сделка заключается между родственниками – документ, подтверждающий родственные отношения между дарителем и выгодоприобретателем.

При заключении сделки дарения сторонам придется понести некоторые расходы:

  1. В нотариальной конторе за оформление дарственной придется уплатить госпошлину, размер которой составит 0,5% от стоимости подарка. При этом, минимальный размер госпошлины составляет 300 рублей, максимальный – 20 000 рублей.
  2. Кроме того, за составление и выпуск договора дарения дополнительно необходимо будет заплатить от двух до пяти тысяч рублей (стоимость услуг нотариуса зависит от региона).
  3. Размер госпошлины при получении выписки из ЕГРН составляет две тысячи рублей.
  4. Некоторые справки и выписки также платные, стоимость их получения – от одной тысячи рублей.

При получении недвижимости в дар выгодоприобретатель обязан заплатить подоходный налог, который для резидентов РФ составляет 13%. Нерезиденты должны уплачивать 30% от стоимости полученного в подарок объекта недвижимости.

Банк не дает разрешения на сделку

Согласие на дарение доли ипотечной квартиры – явление редкое. Чаще всего кредитные учреждения не одобряют сделку дарения, особенно если в ипотечном договоре прямо указано на запрет такой процедуры.

Чаще всего отказы бывают в следующих случаях:

  1. Заемщик, выступающий в качестве потенциального дарителя, нарушает график платежей.
  2. В ипотечном договоре имеется пункт о запрете на отчуждение жилого помещения до полного погашения ипотечного кредита.
  3. Ипотека взята недавно и большая часть кредита не погашена.
  4. Частая смена места жительства заемщика.
  5. Заемщик испытывает финансовые затруднения ( длительная болезнь, потеря работы и т.п.).

Что делать в таких ситуациях? Сначала полностью погасить ипотечный кредит, и только потом приступать к процедуре дарения доли квартиры.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

  1. Ипотечная квартира (ее часть) может быть подарена только с разрешения кредитного учреждения.
  2. Если в договоре на ипотечный кредит есть пункт о возможности дарения доли в жилом помещении, то вероятность совершения сделки значительно повышается.
  3. При наличии в договоре запрета на отчуждение жилого помещения (его доли) до полного погашения ипотечного кредита, вероятность совершения сделки почти нулевая.
  4. Банк может разрешить сделку дарения доли жилого помещения несовершеннолетнему ребенку, если даритель берет на себя обязательство по дальнейшему погашению кредита.
  5. Незаконное отчуждение ипотечной квартиры (без согласия банка) чревато аннулированием сделки в суде и продажей жилого помещения банком на торгах.
  6. Выгодоприобретатели обязаны оплачивать подоходный налог, близкие родственники от него освобождаются.

Дарение ипотечного жилого помещения, либо его доли – довольно сложная процедура. На этот процесс влияют множество факторов, о которых простой обыватель может даже не догадываться. Многие потенциальные дарители сталкиваются с отказом кредитного учреждения и пытаются совершить сделку в обход закона, а это чревато необратимыми последствиями.

Конечно, можно попытаться найти выход из ситуации самостоятельно, но, все-таки, лучше обратиться за помощью к профессионалу – юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Такие специалисты работают на нашем сайте. Обратиться за консультацией вы можете круглосуточно. Для этого вы можете позвонить по телефонам, указанным ниже, либо связаться со специалистом онлайн.

  • проконсультируют вас;
  • ответят на интересующие вопросы;
  • помогут составить проект дарственной;
  • подскажут, как лучше взаимодействовать с кредитным учреждением для достижения нужного вам результата.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать долю в ипотечной квартире

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки. Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков. Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Читайте так же:  Ипотека с завышением стоимости

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

  • Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
  • Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Получение согласия на продажу доли

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

  1. Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
  2. Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

  1. Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
  2. Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
  3. Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Особенности продажи доли ребенка

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

Передача кредита

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

  1. Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
  2. Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
  3. Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
  4. Регистрация договора в ЕГРН.
  5. Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства. При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

В документе указывается информация:

  • дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
  • стоимость доли;
  • сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
  • гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
  • описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
  • обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
  • сроки выписки жильцов;
  • передаточный акт;
  • количество экземпляров, приложения, подписи сторон.
Читайте так же:  Лицензия на продажу вина

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

  • Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
  • При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
  • Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
  • Техпаспорт на объект недвижимости.
  • Справка о числе прописанных лиц.
  • Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
  • Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью. При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар. Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

  • Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
  • За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
  • Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
  • За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.

Риски для продавца и покупателя

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку

Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.

Условия приобретения доли

Банк «ДельтаКредит» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;

на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. ДельтаКредит рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 20-65 лет. Первый взнос — от 10%.

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.

При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.

Если Вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, ДельтаКредит повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

Причины отказа

При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если Вы понимаете, что Ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.

Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов ДельтаКредит.

Источники


  1. Матвиенко, Л.О.; Соколов, А.Н. Как оформить земельный участок в собственность; М.: Инфра-М, 2013. — 425 c.

  2. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.

  3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
  4. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.
Ипотека доли в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here