Есть продавцы, покупать квартиру у которых весьма опасно. подробнее о них

Полная информация в статье на тему: "Есть продавцы, покупать квартиру у которых весьма опасно. подробнее о них" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Риски продавца при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

С чем связаны основные риски продажи квартиры?

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

  1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
  2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
  3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
  4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

  • заключением сделки;
  • передачей денег;
  • в операциях с оригиналами документации;
  • при продаже ипотечного жилья;
  • при продаже жилья в рассрочку;
  • реализация при участии посредника;
  • иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

Какие бывают риски при продаже квартиры?

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
  • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
  • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

  • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
  • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
  • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Риски при отчуждении без купли-продажи

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

  • переуступка прав;
  • по жилищному сертификату;
  • по материнскому капиталу;
  • по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

  • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
  • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
  • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

[3]

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

Продажа квартиры: техника безопасности

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Читайте так же:  Как взыскать моральный вред с банка

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

Мошенников могут выдать следующие действия:

  • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
  • подталкивание к поспешному заключению сделки;
  • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

К числу таких правил можно отнести следующие:

  • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Как оформить сделку?

Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

  • документ необходимо внимательно изучать;
  • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
  • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
  • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

[2]

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Пять признаков квартиры, которую опасно покупать

Приобретение квартиры – это очень ответственный шаг, и малейшая неосмотрительность здесь может обернуться огромными неприятностями.

Поэтому, прежде чем расставаться с деньгами, нужно тщательно изучить всю подноготную своей будущей покупки. Есть ряд обстоятельств, которые нельзя оставить без внимания, т.к. они явно сигнализируют о возможной опасности для покупателя:

1. В квартире прописан ребенок

Перед покупкой жилья нужно обязательно проверить выписку из домовой книги, где перечисляются все лица, зарегистрированные по интересующему адресу.

Прописка несовершеннолетнего в квартире должна насторожить на предмет такого возможного сценария: не желает ли, например, продавец квартиры с помощью сделки выселить ребенка вместе с бывшей женой восвояси?

Дело в том, что суды защищают интересы детей, выселенных подобным образом, отменяя продажу как незаконную.

Поэтому не помешает поинтересоваться, заключен ли брак между продавцом квартиры и матерью ребенка и нет ли между ними жилищных споров.

2. Квартира приобреталась на средства материнского капитала

Главным условием перечисления средств материнского капитала на покупку квартиры является оформление жилья в общую долевую собственность всех членов семьи – включая и детей. Поэтому для покупателя такой квартиры возможны два неблагоприятных сценария:

А) Квартиру, как и положено, оформили на детей

В таком случае для ее продажи потребуется согласие органа опеки. Но даже наличие согласия не гарантирует, что все пройдет без эксцессов: опека может оспорить сделку, если продавец не выполнит условия, на которых выдавалось согласие (например, не оформил на детей в назначенный срок долю в другом жилье);

Б) Квартиру не оформили в собственность детей

Это явное нарушение закона со стороны продавцов, которое в дальнейшем чревато исками со стороны прокуратуры или органов опеки в интересах детей. Покупать такую квартиру не рекомендуется, если нет желания участвовать в судебных разбирательствах.

3. Квартира недавно приватизирована

Читайте так же:  Разнообразие в постели — секрет счастья

В таком случае есть риск, что кого-то незаконно обделили и не выделили ему долю в собственности. Нужно потребовать от продавца архивную справку о составе лиц, проживавших в квартире на момент приватизации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если кто-то из них не фигурирует в числе собственников квартиры, следует поинтересоваться о причине такой нестыковки. Ну а если выяснится, что кто-то был выселен из квартиры прямо накануне приватизации или отказался участвовать в приватизации, в сделку лучше не вступать.

Слишком высока вероятность получить иск от незаконно выселенного или от постоянного жильца, который отказался от приватизации.

4. Квартира перешла к продавцу в дар или по наследству

Дарение и наследство всегда увеличивают риск последующих судебных разбирательств покупателя с теми, у кого продавец «увел из-под носа» квартиру.

Исковая давность по оспоримым сделкам составляет 1 год, а потому лучше приобретать такие квартиры не ранее, чем истечет этот срок со дня вступления продавца в собственность.

Конечно, это не гарантирует полную безопасность для покупателя, но все же существенно снизит возможность отмены сделки.

5. Квартира продается очень срочно и дешево

Это распространенный признак того, что квартира может участвовать в цепочке мошеннических сделок. Как правило, получив квартиру незаконным путем, преступники пытаются как можно быстрее ее продать – причем несколько раз, чтобы окончательно замести следы.

Верховный суд в одном из обзоров практики указал, что покупателя квартиры нельзя признать добросовестным, если по документам было видно, что она за один год неоднократно продавалась и покупалась по заниженной цене.

[1]

А у недобросовестного покупателя обманутый собственник может изъять квартиру в любом случае – несмотря на то, что она приобреталась на возмездной основе.

Не забывайте, что торопливость в сделках с недвижимостью – главный враг!

Риски при продаже квартиры

Хотя, в отличие от покупателя недвижимости, продавец не так сильно рискует. Но и ему могут попасться мошенники, либо у обычного покупателя возникнут проблемы, в результате которых он откажется от приобретения квартиры, когда уже почти всё готово и понесены расходы.

Большую часть возникающих при продаже квартиры рисков легко минимизировать, соблюдая стандартные процедуры и составляя документы. Можно также доверить оформление сделки риэлторам.

Возможные причины продажи

Причины, по которым квартиры выставляются на продажу, бывают разными, а то и противоположными. Например, иногда квартиру продают из-за того, что финансовое положение семьи благополучно, и она может себе позволить приобрести другое, более дорогое жильё, а иногда – потому как не может позволить себе находиться далее даже в том, что уже есть.

От причины продажи зависит и цена – если жильё продаётся вынужденно, потому как срочно нужны деньги, то будет ниже, чем продавец мог бы просить за ту же квартиру, если бы в её срочной продаже не было никакой необходимости.

Наиболее частые причины:

Чем рискует продавец

Хотя при сделке купли-продажи недвижимости риски покупателя считаются выше, но и продавец тоже их несёт. А именно:

  • Сделка может быть признана незаключённой или недействительной, в результате чего все понесённые затраты окажутся бесполезными.
  • Покупатель может не оплатить приобретение – этот риск практически исключается при грамотном оформлении сделки.
  • Следует аккуратно обращаться с налогами – нужно выверить дату продажи, нужно ли будет платить НДФЛ (например, иногда достаточно подождать пару месяцев, чтобы платить его не пришлось).
  • При ипотеке – если оплата за квартиру не будет получена продавцом, он не сумеет воспользоваться правами залогодержателя
  • Претензии к качеству недвижимости – покупатель впоследствии может оказаться недовольным качеством приобретения и потребовать компенсации или же вовсе отмены сделки. Законодательство не освобождает продавца от ответственности за неисполнение условий договора, даже если покупатель принял жильё, не соответствующее его условиям, и такие требования могут быть предъявлены в течение двух лет с момента перехода прав.

И ряд других рисков, связанных в первую очередь с уклонением покупателя от завершения приобретения.

Способы продажи

Есть два варианта: либо пытаться справиться своими силами, если чувствуете уверенность, и вам не нужны помощники, либо же обратиться в риэлторскую компанию, после чего делом займутся профессионалы. Второй вариант предпочтителен также для тех, кому попросту некогда самостоятельно заниматься продажей квартиры, либо нужно осуществить её в сжатые сроки, и по возможности не потерять в деньгах при этом.

Самостоятельно

При выборе данного варианта, вы будете заниматься всеми делами по продаже самостоятельно. В этом есть плюсы: не нужно платить риэлтору, как минимум с его стороны обмана опасаться не приходится, а ведь риэлторские компании тоже попадаются разные, не все из них профессионалы, и не все из них безукоризненно честны в работе.

Крайне желательно уже иметь определённый опыт в этом, поскольку всем придётся заниматься своими силами, без опыта есть риск сделать ошибки.

Вам потребуется провести изучение рынка предложений, определить цену, по которой будете выставлять на продажу квартиру, сделать об этом объявления на как можно большем количестве площадок, проверить покупателя, составить договор с ним, подготовить квартиру. Каждый этап должен быть выполнен хорошо, иначе шансы продать жильё, и сделать это по желаемой цене, будут снижаться.

Потому стоит заранее ответить себе на вопрос, справитесь ли вы с этим, и главное, справитесь ли в срок, до которого нужно провести сделку, если он установлен. Неопытные в этом деле люди склонны допускать несколько ошибок в рассуждениях:

Продать квартиру можно просто и быстро, и помощь со стороны не нужна – на деле это совсем не так, и продать недвижимость быстро удастся, только если она будет выставлена по цене ниже рыночной. Или при большом везении, на которое полагаться не стоит.

Достаточно просто дать рекламу, и вскоре начнут звонить покупатели – практика показывает, что если ограничиться несколькими рекламными объявлениями, то вряд ли их увидят многие. Эти оглашения быстро затеряются, и чтобы вашим предложением заинтересовалось действительно большое количество людей, придётся повторять объявления раз за разом, и при этом тщательно подобрать эффективные площадки для рекламы.

Читайте так же:  В каких случаях не уплачивается налог с продажи квартиры

Поскольку квартира хороша, её удастся продать дорого – увы, с этим подходом, вероятнее всего, ждать придётся долго, и при этом всё время продолжать тратить средства на рекламу. Если вы хотите продать квартиру даже дороже рыночной стоимости, то обойтись своими силами – слишком самонадеянно.

Через агентов

Если сроки для продажи намечены сжатые, и обязательно надо успеть в них уложиться, верным шагом будет обращение к риэлтору, причём к зарекомендовавшему себя в проведении быстрых сделок. Специфика здесь такова, что нужно не просто быстро разобраться с определением цены квартиры и поиском покупателя для неё, но также и оперативно оформить требующиеся документы, и провести юридическую проверку чистоты сделки.

Самостоятельно и быстро сделать это вряд ли выйдет, даже если на поиск покупателя было потрачено мало времени. Также лучше обратиться к риэлторам при продаже дорогой недвижимости, или если у вас нет никакого опыта, и вы слабо себе представляете, что следует сделать, чтобы продать квартиру. Лучше не учиться этому по ходу и на своих ошибках.

Важно выбрать профессионалов – грамотные специалисты сами сделают всю необходимую работу, но за это придётся заплатить, чаще всего в процентах от сделки. В зависимости от того, в какую компанию вы обратились, придётся выложить от 2 до 6%, что немало, но часто эти услуги стоят своих денег, а если удастся продать квартиру дороже, то прибегнуть к ним оказывается даже выгодным ходом.

Плюсы при работе с риэлторами:

  • Быстрая и точная оценка недвижимости.
  • Наличие отработанных схем продвижения – контакты с рекламными площадками уже налажены, работа с ними будет вестись эффективнее.
  • Риэлтор берёт на себя презентацию продаваемой квартиры и торг с покупателем, а то и другое важно для проведения успешной сделки.

При этом не всегда есть смысл обращаться за полным набором услуг, и целиком вверять дело в руки риэлторов. Особенно если стоит задача продать квартиру к чёткому сроку, ради её выполнения некоторые агентства могут даже пойти на сделку по цене ниже, чем можно было установить. Потому иногда к ним обращаются за выполнением только части связанных со сделкой операций, без полного контроля над процессом.

Алгоритм действий

Занялись ли вы продажей самостоятельно, или же обратились к риэлтору, а дальнейший алгоритм действий будет одинаковым – разница в том, кто их выполняет. Если вы продаёте жильё самостоятельно. Основные этапы продажи это: определение цены, поиск покупателя, составление и подписание договора с ним. На всех этапах есть определённые тонкости.

Определение цены

Конечно, продавцу всегда хочется получить, как можно больше, да побыстрее, но удаётся продать жильё задорого и в короткий срок нечасто. Потому нужно сразу определиться с тем, сколько времени вы готовы ждать до того, как удастся осуществить сделку. Конечно, иногда везёт, но обычно скорость продажи напрямую зависит от того, как цена, которую продавец требуется за квартиру, соотносится с её реальной стоимостью.

Но нередко продавец и сам имеет смутное понятие о том, сколько должна стоить его квартира, и это первое, с чем надо разобраться, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей чересчур высоким ценником.

Если продажа выполняется через риэлторов, вам скажут обо всех вариантах. Например, что при цене X покупатель найдётся примерно за неделю, при цене Y за месяц, а при цене Z – вообще не факт, что удастся найти вариант, но может и повезти.

Если вы обходитесь без риэлтора, тоже не беда – достаточно посмотреть объявления в интернете, узнать, за сколько продаются квартиры сходных параметров в городе, и сделать поправку на район, а это значимый фактор – в зависимости от того, где именно располагается квартира, её стоимость может сильно варьировать. Имейте в виду, что указываемая в объявлениях продавцов цена – это скорее та, за которую они хотят продать квартиру, и после торгов она может несколько снизиться.

Это нужно учитывать, как заранее делая поправку на то, что реальная цена продажи часто ниже, чем в объявлениях, и учитывая это в планах, так и составляя собственные. Покупатель может пожелать поторговаться, и либо указывайте цены выше, чем минимально приемлемая, либо отдельно указывайте, что торга не будет.

Также существуют онлайн-сервисы, позволяющие ввести основные параметры вашей квартиры, и получить её приблизительную оценку, или можно обратиться к профессиональным оценщикам, которые предоставляют услугу определения рыночной стоимости с учётом всех факторов.

Помимо объективных факторов, на цену влияет множество различных мелочей, которые будут несущественны для одних покупателей, но важны для других: на какой стороне находятся окна – солнечной или теневой, и каков вид из них; насколько высокие потолки в доме; тихо ли по вечерам; в порядке ли лифты и подъезд; насколько близко располагается школа или детский сад. Учёт этих моментов позволит выгоднее преподнести квартиру покупателю.

Поиск покупателя

Если вы не уверены в том, как нужно действовать, и не имеете опыта в продаже недвижимости, лучше обратиться к профессионалам. Они, в том числе займутся и поиском покупателей.

Если же вы уверены, что справитесь с этим и сами, то этапы поиска будут следующими:

  1. Донесение информации до максимально большего количества потенциальных покупателей – придётся потратиться на объявления на интернет-сайтах, а иногда и в газетах. Стоит учесть местную специфику – так, в маленьких городках наиболее эффективным будет продвижение через региональные издания или даже просто расклеенные в людных местах объявления – тем более что этот способ ещё и дешевле.
Читайте так же:  Арендодателей ждут наказания за съем жилья

При составлении объявлений помните о нескольких нюансах:

  • визуальная информация работает лучше, а значит важно, чтобы к нему прилагались фотографии квартиры, и качественные;
  • желательно избегать негативно окрашенных фраз, вроде «только без посредников»;
  • при повторных публикациях стоит менять текст, так он вновь привлечёт внимание даже тех, кто его уже видел.
  1. Общение с потенциальными покупателями – здесь тоже есть множество важных нюансов, которые следует учитывать, но в первую очередь общаться важно вежливо и с конкретикой – вы заранее должны знать, сколько хотите получить, параметры квартиры и тому подобное.
  2. Подготовка квартиры – естественно, она должна выглядеть максимально хорошо.
  3. Её показ – лучше назначать сразу несколько встреч с определённым интервалом, например, в полчаса. Так вы сэкономите время, а даже если произойдёт задержка, и потенциальные покупатели встретятся друг с другом, ничего страшного – так они убедятся, что спрос на квартиру есть.

Заключение договора

После сбора сторонами требующихся для этого документов, они могут заключить договор купли-продажи. Его образец прилагается к статье. Соглашение должно быть подписано сторонами, может быть заверено нотариусом (но это необязательно), а затем происходит государственная регистрация перехода прав и передача средств.

Способы получения денег

При самостоятельной продаже крайне важен момент и способ передачи средств – на этом этапе много возможностей для обмана. Потому важно провести её правильно, чтобы обезопасить себя, и у сторон не возникало претензий друг к другу.

Вариантов передачи несколько: переводом, при помощи наличных или с использованием банковской ячейки.

Безналичный перевод

Безопасным способом будет перевод средств на депозит нотариуса, с которого они затем могут быть сняты продавцом после того, как будет осуществлена государственная регистрация перехода недвижимости. Обе стороны будут надёжно защищены: как покупатель сможет забрать свои средства до того, как убедится в получении всех прав, так и продавец может быть уверен, что не останется без прав и без денег.

Те же цели преследует использование аккредитива, при котором покупатель переводит средства в банк, но продавец сможет перевести их уже на свой счёт лишь после того, как сделка будет завершена.

Наличными деньгами

Использование наличных наиболее опасно из-за того, что сложно обеспечить как достаточный уровень доказательств того, что деньги были переданы (конечно, есть расписки и другие возможности доказать факт передачи, но они не стопроцентно надёжны), так и полную безопасность.

Всегда есть опасность, что деньги окажутся поддельными, или получатель затем будет ограблен. Потому расчёт наличными практикуется всё реже с каждым годом.

Использование банковской ячейки

Покупатель помещает средства в арендованную банковскую ячейку, и стороны заключают соглашение о порядке доступа к ней, обеспечением которого занимается банк. Если сделка не состоится, покупатель будет иметь возможность вернуть средства, а если всё пройдёт хорошо, доступ к ним может получать продавец.

Дешевые квартиры: опасности и скрытые риски

01 Желание приобрести определенный продукт дешевле естественно и вполне объяснимо для покупателей. Как правило, чем ниже цена, тем большую активность может проявить клиент по отношению к данному товару или услуге. Однако же в такой ситуации вполне закономерен вопрос о том, какие мотивы двигали продавцом при установлении цены, которая оказывается ниже среднерыночной? И этот скептицизм практически всегда оправдан, потому, что такой продавец чаще всего умалчивает об определенных рисках.

Юридические вопросы

01 Наиболее распространенной причиной столь заманчивой цены недвижимости являются проблемы с документами. Например, если это рынок первичного жилья, то дело, скорее всего, состоит в том, что у девелопера отсутствуют все или же часть необходимых документов. По мнению экспертов, такая ситуация свойственна для части проектов по массовому строительству, где жилье реализуются по низким ценам только потому, что на момент продажи документы на объект все еще продолжают оформляться. Да, стоимость квартиры будет относительно более низкой, но стоит ли это того риска, на который люди идут ради этого?

02 На рынке вторичной недвижимости причины могут иметь несколько иной характер: например, за красивым ценником может прятаться нехорошая история. Заманчивая цена чаще всего служит завесой для некоторых неприятных «сюрпризов». Так, может оказаться, что в купленной квартире могут быть прописаны люди, которые отсутствовали на время заключения сделки по причинам заключения в тюрьме или же службы в армии. Следующая группа рисков связана с подводными камнями в тексте завещания, которое может оказаться либо поддельным, либо вполне оспариваемым. Также вызывать опасение может квартира, которая продавалась по доверенности, так как на момент заключения сделки она, возможно, была отозвана. Также к числу неприятных неожиданностей стоит отнести и то, что кто-то из предыдущих собственников квартиры находился на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Известны случаи, когда при продаже жилья не учитывались интересы несовершеннолетних детей.

03 Но реально ли определить подозрительную и опасную дешевизну? Как в таком случае цены отличаются от средних по рынку? К сожалению, это не так просто: рынок (в первую очередь, рынок вторичного жилья) – это место, в котором взаимодействует большое количество частных лиц, представления которых о деле могут различаться в весьма значительной степени. Недобросовестный продавец, в попытке скрыть определенные юридические пробелы в бумагах, скорее всего, будет предлагать купить квартиру по более низкой цене, ссылаясь на срочную необходимость в деньгах. Скидки в таком случае могут варьироваться от символичных 5% до вполне значительных 20-25%. Но эти «ценовые аномалии» далеко не всегда объясняются какими-либо изъянами квартиры. Стоит помнить и о том, что у продавца действительно могут возникать сложные ситуации, в которых очень сложно будут требоваться крупные суммы денег, как, например, на срочную операцию или на дорогостоящее лечение. В таких случаях продавец на самом деле не заинтересован в том, чтобы обмануть покупателя.

Читайте так же:  Скутер транспортное средство

Несогласованная планировка

01 Известно, что планировка типовых квартир, как правило, однообразна и скучна, что побуждает многих собственников усовершенствовать свою жилплощадь. Так, например, можно совместить санузел, или же расширить кухню с помощью сноса воздуховода; можно присоединить балкон или лоджию к жилой комнате, снести некоторые стены, объединив комнаты, или прорезать в них проемы, в крайнем случае, даже переместить санузел. Все это и есть самые распространенные варианты совершения перепланировки.

02 Очевидно, что такая перепланировка делает квартиру уютнее и удобнее. Однако, у всего есть свои подводные камни. Так, данные об изначальном состоянии квартиры находятся в архивах специализированной организации – Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое контролирует состояние и конфигурацию наших квартир. При обнаружении самых незначительных несовпадений, БТИ помечают их красными линиями, обозначающими несогласованные перепланировки. Ранее квартиры с такими пометками на специальном плане продать было невозможно из-за проблем с документацией. Сейчас же существует одна хитрость, позволяющая продавать и покупать квартиры с выполненными перепланировками. Однако в таком случае, обязанность её узаконивания переносится на покупателя недвижимости, что в его интересах, так за незаконные перестановки полагаются серьезные санкции, предусматривающие сначала штраф, а затем и возможность конфискации и продажи жилья с публичных торгов, согласно ст. 29 Жилищного кодекса. Но в большинстве случаев все просто ограничивается штрафами и предписанием о возвращении квартире исходной планировки или законном согласовании новой.

03 Для нас же закономерным вопросом будет размер дисконта на квартиру с совершенной перепланировкой. Здесь важно разделять их на те, которые можно согласовать и на те, с которыми это невозможно в принципе. В первом случае новому собственнику предстоит самому выполнить все необходимые юридические действия, что требует соответствующих затрат времени (от пяти месяцев), и будет стоить, в среднем, в диапазоне 80-100 тыс. руб. Сумма этих затрат, как правило, и представляет собой размер дисконта, который покупатель вправе потребовать за эти неудобства. Во втором же случае изменения в перепланировке в принципе невозможно согласовать. К подобным изменениям относится, например, уже упомянутые выше снос воздуховода, расположение санузла над жилыми комнатами, объединение комнаты и балкона с выносом на него радиатора. В таком случае единственным выходом является возврат квартире первоначальной планировки, что, безусловно, очень дорого с точки зрения затрат времени и денег.

Физическое состояние квартиры

01 Перед продажей квартиры ей желательно придать «товарный вид», но значительная часть продавцов решает не обременять себя лишними заботами, пренебрегая даже косметическим ремонтом. Поэтому состояние многих выставленных на продажу квартир оставляет желать лучшего. К сожалению, таким квартирам практически всегда требуется срочный ремонт. И некоторые из неподготовленных к продаже квартир отличающиеся особо ужасным состоянием: ободранными обоями, неисправными трубами и сантехникой, специфическим запахом и т.д.

02 Очевидно, что к таким проблемам стоит относиться настороженно. Хотя замена текущего крана или старого унитаза, покрытого застаревшими ржавыми разводами, недорого стоит, это почти наверняка испортит первое впечатление. Но интересно и другое: статистика показывает, что состояние квартиры на момент продажи мало на что влияет, так как новый собственник склонен все равно начинать ремонт. Настораживать должны только те обстоятельства, которые не заметны на первый взгляд, но могут доставить более серьезные проблемы. Ярким примером таких проблем могут служить печально знаменитые «фенольные» дома. Опасность фенола, выделяющегося из стен, тема для тематического разговора, но совершенно ясно следующее: квартира, приобретенная в таком доме, станет абсолютно неликвидным вложением средств. Кроме того, опасность может исходить от квартиры в доме, построенном более 30 лет назад. Общеизвестно, что их главная проблема — это плохое состояние водопроводных стояков, грозящее перебоями с водоснабжением, возможностью частых затоплений, и прочими авариями.

Стоит ли связываться?

01 Мы выше рассмотрели проблемы, которые могут служить причиной более низкой цены квартиры, и самыми коварными из них специалисты называют юридические. Можно сделать вывод, что идти на поводу у таких «заманчивых» предложений не стоит, если только вы не профессиональный юрист, готовый к самостоятельному анализу всех сопутствующих рисков. Стоит помнить и о прецедентах, когда покупатель лишается квартиры, за которую он уже заплатил деньги, а сделка просто расторгается. Здесь желание сэкономить деньги на покупке недвижимости может привести к серьезной переплате. При покупке квартиры на рынке вторичной недвижимости, нельзя экономить на таких моментах, как проверка юридической чистоты жилья, обязательно нужно тщательно разобраться во всех спорных пунктах. В случае, если желание сэкономить какую-то сумму для вас принципиально, то можно рассмотреть такие варианты, как квартиры с меньшей площадью, находящиеся на первом или последнем этаже, или же пренебречь близостью к метро или видом из окна.

Видео (кликните для воспроизведения).

02 Необходимо понимать, что выгодность сделки, определяется не тем, сколько вы сэкономили при совершении сделки, а тем, насколько «сэкономленная» сумма превышает издержки на ремонт, перепланировку, оформление дополнительных документов и т.д. Посчитайте это сами или же привлеките к помощи специалистов. В итоге может оказаться, что кажущаяся «экономия» может принять и отрицательное значение, и вы решите поискать другие варианты, находящиеся в лучшем состоянии, и чистые с юридической точки зрения.

Источники


  1. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

  2. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.

  3. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.
  4. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
Есть продавцы, покупать квартиру у которых весьма опасно. подробнее о них
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here