Договор мены налог

Полная информация в статье на тему: "Договор мены налог" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Читайте так же:  Младший воспитатель требования

Вопросы и ответы

Однокомнатная квартира меняется на трехкомнатную с доплатой, то есть мена неравноценная. Обе квартиры в собственности менее трех лет. Однокомнатная квартира по договору мены оценена в 1000000 рублей. Трехкомнатная квартира по договору мены оценена в 1860000 рублей. Доплата составляет 860000рублей. Однокомнатная квартира приобреталась по договору купли-продажи за 1400000 рублей, а трехкомнатная квартира приобреталась за 990000рублей. Как рассчитать налог на доходы, которые стороны обязаны уплатить после мены квартирами.

В данной сделке каждый участник выступает в роли как продавца, так и покупателя квартиры.

Итак, владелец 1-к. квартиры ее продает за 1 000 000 руб. Одновременно, он приобретает 3-к квартиру за:

1 000 000 (стоимость 1-к квартиры) + 860 000 (доплата) = 1 860 000 руб. (покупная стоимость 3-к квартиры)

Продав квартиру он получает право уменьшить доход от ее продажи на сумму расходов по покупке. В результате от продажи 1-к квартиры он получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

1 000 000 (доход от продажи) — 1 400 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Таким образом, дохода от продажи квартиры, облагаемого налогом у него не возникает.

Одновременно он получает право на имущественный вычет, предоставляемый покупателям квартир (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Сумма вычета будет равна 1 860 000 руб. Вычет уменьшает другие доходы человека, облагаемые налогом (если таковые были). Вычет может применяться как в году покупки квартиры, так и в последующие годы до его полного использования. Разумеется при условии, что ранее он таким вычетом не пользовался.

Теперь о владельце 3-к квартиры. Он продает ее за:

1 000 000 (стоимость получаемой однокомнатной квартиры) + 860 000 (доплата) = 1 860 000 руб. (полученный доход).

Этот доход может быть уменьшен либо на расходы по покупке (990 000 руб.), либо на имущественный вычет для продавцов, установленный пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (1 000 000 руб.).

Очевидно, что второй вариант выгодней. В таком случае его доход, облагаемый налогом, составит:

1 860 000 (доход от продажи квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 860 000 руб.

С него нужно начислить налог в размере:

860 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 111 800 руб.

Однако, он также получает право получить второй вычет (для покупателей). Опять же при условии, что ранее он им не пользовался. В его случае сумма вычета будет равна покупной стоимости 1-к квартиры и составит 1 000 000 руб. В данном случае сумма вычета (1 000 000 руб.) больше дохода от продажи 3-к квартиры, облагаемого налогом (860 000 руб.). Если он пользуется вторым вычетом, то дохода облагаемого налогом у него не возникает. Более того, он использует не всю сумму вычета, а только ее часть. Недоиспользованная сумма составит 140 000 руб. (1 000 000 — 860 000). Она либо уменьшает другие доходы, облагаемые налогом, либо переносится на следующие года.

P.S. К слову сказать столичное налоговое управеление считает, что при равноценном обмене и приобретении квартиры по договору мены, покупатель не имеет право на вычет, предоставляемый покупателям недвижимости. По их мнению в такой ситуации получатель квартиры никаких расходов не несет. Тот факт, что он передает в обмен квартиру имеющую стоимость во внимание не принимается. Соответственно при неравноценном обмене он вправе учесть в составе вычета лишь доплату. Однако, это мнение кардинально расходится с позицией Минфона России.

Портал «Ваши налоги»

Портал «Ваши налоги»

Комментарии

А как быть с таким толкованием договора мены?
Следуя логике ВС РФ НДФЛ при равноценной мене уплачиваться не должен вовсе!

Утвержден
Постановлением Президиума
Верховного Суда
Российской Федерации
от 25 ноября 2009 года

ОБЗОР
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА ТРЕТИЙ КВАРТАЛ 2009 ГОДА

Разъяснения
по вопросам, возникающим в судебной практике

[3]

Мы не сторонники революционных концепций (пусть даже и утвержденных ВС РФ). Во-первых, например, в суде вам скажут, что данное разъяснение касается исключительно ценных бумаг (то есть в отношении квартир оно не применимо). Во-вторых, добавят, что у нас не прецендентное право. Ну, а в третьих, все же положения данного письма достаточно сомнительны. Например, статья 211 посвящена определению дохода в натуральной форме полученных исключительно «от организаций и индивидуальных предпринимателей». А сделки мены квартир как правило заключаются между физлицами не зарегистрированными в качестве ИП. Получается, что у человека меняющего квартиру нет ни дохода в денежной, ни дохода в натуральной форме в принципе. В отношении квартиры в общем случае не возникает и материальной выгоды, установленной статьей 212 кодекса. Получается, что в результате мены попросту нет вообще никакого дохода. Хотя, например, Мифин рассматривает мену как две сделки: реализация квартиры и приобретение другой квартиры. И исходя из этого постулата предлагает рассчитывать налоги (что на наш взгляд по сути верно). При этом продажную стоимость реализованной квартиры предлагается определять по стоимости квартиры полученной взамен, а покупную — по стоимости переданной квартиры.

А если отталкиваться от логики судей (применяя положения письма к договорам мены квартиры) у нас есть как расходы, связанные с получением дохода — стоимость переданной квартиры, так и расходы связанные с приобретением другой квартиры — опять же стоимость переданной квартиры. В результате один и тот же расход участвует в налогообложении дважды (один раз уменьшая полученный доход, второй включаясь в имущественный вычет). Боюсь, что налоговая с этим не согласиться. Подобный порядок можно будет применять. Но при одном условии — в разъяснениях судей будет написано именно про квартиры. В противном случае вероятность выигрыша подобного спора в суде на наш взгляд не высока. Ведь подобный подход (или судебный прецендент) выводит из под налогообложения все сделки равноценной мены квартир и значительно уменьшает налогооблагаемый доход по сделкам мены с доплатой (ведь по ним под доходом будет пониматься лишь сумма доплаты, полученная по квартире меньшей рыночной стоимостью).

Портал «Ваши налоги»

В 2011 г.по договору мены свой дом (который принадлежал мне по наследству менее 3 лет)обменяла на квартиру с доплатой,в договоре показаны суммы 1300000 и доплата в сумме 200000 тыс.Пришло уведомление с налоговой,как мне рассчитать налог,должна ли я буду заплатить налог с доплаты?

Читайте так же:  Как составить долговую расписку, чтобы кредитор не остался без денег

Получается, что вы реализовали дом, а получили квартиру стоимостью 1 300 000 руб. и доплату в сумме 2 000 000 руб. В результате за дом получено 3 300 000 руб. Сразу оговоримся. Мы руководствуемся по этому вопросу позицией Минфина России. Есть и другие позиции. Об одной из них достаточно подробно написано выше.

Порядок уплаты налога по дому зависит от того сколько времени он находился в вашей собственности и несли ли вы расходы по его приобретению. Так, если дом находился в вашей собственности три года и больше, то его стоимость налогом не облагают в принципе. Если меньше трех лет, то доход от его продажи уменьшает либо налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., либо расходы по его приобретению. Кроме того, вы получаете право на вычет в связи с приобретением квартиры (если ранее вы подобным вычетом не пользовались). Подробности здесь: http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-odnovremennoy-kuple-prodazhi-kvartiry-dva-vycheta

Портал «Ваши налоги»

Несоблюдение законодателем принципа экономического основания налога* при установлении объекта налогообложения может привести к безосновательному лишению лица собственности или к двойному налогообложению. Например, при налогообложении операций равноценной мены имущества, в том числе мены ценных бумаг.

Договор мены налог

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно условиям договора организация (применяет общую систему налогообложения) обязана передать свой автомобиль контрагенту до 30.09.2018, контрагент — до 31.10.2018. Специальных оговорок о переходе прав собственности на обмениваемое имущество договор не содержит.
Каков порядок бухгалтерского и налогового учета операций по договору мены?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае доход от реализации автомобиля как в бухгалтерском, так и в налоговом учете отражается на дату получения автомобиля от контрагента.
НДС необходимо исчислить на дату передачи автомобиля контрагенту (сентябрь 2018 г.).

НДС

Реализация товаров (в том числе ОС (п. 3 ст. 38 НК РФ)) при товарообменных операциях является объектом обложения НДС (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Налоговая база по НДС при реализации товаров по договору мены определяется исходя из рыночной цены передаваемого имущества (п. 2 ст. 154 НК РФ). Если стороны сделки не являются взаимозависимыми лицами, рыночной признается цена, установленная в договоре (абзац 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Исчисление налога производится по налоговой ставке 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
В анализируемой ситуации организация обязана исчислить НДС на дату передачи (по акту) своего автомобиля контрагенту (сентябрь 2018), независимо от того, что право собственности на этот автомобиль перейдет к получателю только на день передачи им своего автомобиля Вашей организации (ориентировочно в октябре 2018 г.) (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ*(1), письма Минфина России от 28.08.2017 N 03-07-11/55118, от 11.03.2013 N 03-07-11/7135). В течение пяти календарных дней со дня передачи автомобиля по акту в адрес контрагента необходимо выставить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).
НДС, предъявленный организации контрагентом при получении автомобиля в обмен на ранее переданный, может быть принят к вычету в общеустановленном порядке после принятия автомобиля на учет и при наличии счета-фактуры контрагента (пп. 2 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Налог на прибыль

Бухгалтерский учет

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет основных средств, приобретенных по договору мены;
— Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет поступления основных средств по договору мены;
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств по договору мены;
— Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет реализации основных средств по договору мены;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет реализации материалов по договору мены;
— Энциклопедия решений. Переход права собственности на товар по договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены;
— Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

4 октября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Поскольку контрагент получил автомобиль ранее чем отгрузил свой, то он должен исчислить НДС с полученного аванса в неденежной форме и выставить авансовый счет-фактуру (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ, абзац 2 п. 17 Правил ведения книги продаж, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 г. N 33, письмо Минфина России от 06.03.2009 N 03-07-15/39).
Ваша организация может принять к вычету указанную сумму налога на основании п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).
При этом необходимо учитывать, что в периоде получения автомобиля от контрагента и принятия к вычету НДС по приобретенному автомобилю (октябрь 2018 г.) необходимо будет ранее принятый к вычету НДС с уплаченного аванса восстановить (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Договор мены недвижимого имущества — налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

Содержание статьи

Уплата налога на доходы

Нужно ли платить подоходный налог при договоре мены, если 1. имущество равноценное (менее 1млн. руб.) и 2. имущество в собственности менее 3-х лет (с обеих сторон)?

ФНС РФ в своем письме № ЕД-4-3/[email protected] от 27.11.2012 приводит разъяснения Минфина об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ведомство отмечает, что при совершении мены налоговая база по НДФЛ определяется каждой стороной договора мены. При этом доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220
НК РФ при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов,

В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве
расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные
расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Читайте так же:  Дети пенсионеров будут платить алименты родителям

Таким образом, НДФЛ будет платиться с разницы между ценой приобретения имущества и ценой указанной в договоре мены, если разница положительная — она подлежит обложению НДФЛ.

Добрый день, при реализации квартиры по договору мены порядок уплаты НДФЛ такой же как при продаже квартиры по договору купли-продажи. Минфин в своём письме от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310 это ещё раз подтвердил:

… К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.

… При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.

Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

Нужно ли платить налог при договоре мены с доплатой менее 1 млн рублей?

Добрый день! Хотим заключить договор меня, наша трешка в собственности менее 3х лет на однушку, которая в собственности более 3 х лет, доплата составит 800 тыс рублей, придется ли нам платить налог, ведь при купле продаже сделки менее 1 млн рублей налогом не облагаются, а что касается договора мены?

при договоре мене наступают те же последствия, что при купле-продаже

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

поэтому доходом считаются не только деньги, но и имущество в виде 1-комнатной квартиры. т.о. да, будете платить налог.

(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

Минфин пояснил, как считать НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены

Статьей 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже.

При продаже квартиры вместо получения имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, поясняет Минфин в письме № 03-04-05/75124 от 15.12.2016.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Вопросы и ответы

Добрый день. При договоре мены дома на квартиру без доплаты, возникает обязательства по налогам или нет? Может государство в этом случае тоже кадастровые стоимости объектов сравнивает или все по старинке, стороны в праве оценивать свою собственность самостоятельно?

При расчете налога на доходы договор мены, по сути, приравнивается к двум встречным договорам купли-продажи. По одному вы продаете дом, по дургому покупаете квартиру. И все налоговые обязательства рассчитывают исходя из этого. Вашим доходом будет считаться стоимость полученной квартиры, указанная в договоре мены. При расчете налога он может быть уменьшен или на имущественный вычет для продавцов недвижимости (1 000 000 руб.) или на расходы по приобретению дома, которые подтверждены документально.

На что обратит внимание инспектор при проверке договора мены

Одним из видов неденежных расчетов с контрагентами является договор мены. Несмотря на то что по ГК РФ правовые аспекты такой сделки схожи с договором купли-продажи, налоговые последствия договора мены все же имеют свои особенности. И здесь немаловажно правильно сформулировать те или иные пункты сделки, чтобы избежать разногласий с проверяющими.

Главой 31 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стороны договора мены не обязаны указывать цену на передаваемые товары, если они считаются равноценными.

Если же, по мнению сторон, обмениваемые товары не равноценны, то передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в цене, и в таком случае указание цены в договоре обязательно. При этом условие об оплате разницы в ценах должно быть предусмотрено в договоре мены либо в дополнительном соглашении к нему.

[1]

Такой вывод следует из статей 424, 450, 454 ГК РФ, согласно которым исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается по соглашению сторон, сделанному в той же форме, что и договор.

Таким образом, при сделке мены не исключается получение сторонами дохода, а значит и налогооблагаемой прибыли. Поэтому во избежание неверных трактовок проверяющими условий договора лучше все-таки указать в договоре мены конкретные цены передаваемых товаров. Это поможет правильно отразить операцию как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.

Что же касается расходов на передачу товара, то их несет сторона, которая передает товар. И в цену товаров такие затраты не включаются. То же относится и к расходам на принятие товара. Однако для выравнивания стоимости обмениваемых товаров или в других случаях договором мены может быть предусмотрено, например, возложение всех затрат на одного из участников. Законодательством это не запрещено.

Соответствие рыночным ценам

Поскольку передача товаров по договору мены по сути относится к товарообменным операциям, налоговики могут проверить рыночность цен на основании пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса РФ. И если окажется, что установленные в договоре цены ниже рыночных более чем на 20 процентов, инспекторы доначислят налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены этих товаров. А это в свою очередь приведет к начислению и уплате пеней за задержку налоговых платежей.

Читайте так же:  Как восстановить документы на квартиру

Чтобы избежать возникновения ­ненужных претензий со стороны налоговиков, при осуществлении операций по обмену товаров целесообразно постоянно сравнивать сумму выручки от реализации переданных ценностей с их рыночной стоимостью. При этом лучше использовать официальные источники информации о рыночных ценах на сырье, материалы, объекты основных средств и тому подобных активов.

В частности, это могут быть официальные сведения о биржевых котировках, информация, полученная из госорганов статистики или же опубликованная в печатных изданиях. Тем самым предприятие сможет обезопасить себя от возможных споров с налоговыми органами и при необходимости своевременно доначислить налоги самостоятельно, чтобы избежать уплаты пеней.

Переход права собственности на товары

Согласно Гражданскому кодексу РФ, стороны могут предусмотреть в договоре момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Если такое условие в договоре не предусмотрено, право собственности на обмениваемые товары приобретается сторонами одновременно после того, как обе стороны выполнят свои обязанности по передаче товара (ст. 570 ГК РФ).

Таким образом, частично поставленный по заключенному на длительный срок договору мены товар перейдет в собственность покупателя только после исполнения всего договора. Поэтому рекомендуем в таких случаях заключать договор мены на каждую партию товара или же заключать рамочный договор мены, а затем оформлять каждую сделку дополнительными соглашениями. Также можно изначально предусмотреть в договоре условия о переходе покупателю права собственности на товар с момента его отгрузки.

Исключение здесь составляет недвижимое имущество. Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной1.

Именно от момента перехода права собственности на обмениваемые товары зависит определение налоговой базы по НДС. При этом проблем не возникнет, если стороны отгружают продукцию друг другу одновременно или хотя бы в рамках одного налогового периода. Спор с проверяющими может возникнуть, когда стороны договора мены передают друг другу товары в разных налоговых периодах.

[2]

Налоговики в таких случаях требуют начислять НДС по итогам того периода, когда ценности были переданы, то есть на момент отгрузки товара. По мнению инспекторов, значения не имеет, получила компания к этому моменту встречную поставку от партнера или нет.

Однако здесь компания может поспорить с проверяющими. Ведь НДС облагается реализация товаров, работ или услуг (ст. 146 НК РФ). В свою очередь реализация – это передача права собственности на что-либо (ст. 39 НК РФ). Значит, до тех пор, пока не произойдет передача собственности согласно договору, объект обложения НДС не возникнет. Соответственно и начислять налог тоже не нужно.

Сумма НДС к вычету

Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 4 ноября 2007 г. № 255-ФЗ, предусматривают право на вычет НДС в случае операции мены только после перечисления суммы налога отдельным платежным поручением.

При этом, согласно новой редакции пункта 2 статьи 172 НК РФ, к вычету принимается именно та сумма НДС, что была перечислена отдельной платежкой.

Напомним, что ранее пунктом 2 статьи 172 НК РФ предполагалось, что при использовании в расчетах собственного имущества принимаемая к вычету сумма НДС определялась исходя из балансовой стоимости имущества, переданного в счет оплаты. Однако сумма налога в платежных поручениях указывается исходя из цены приобретаемых товаров (работ, услуг, имущественных прав). Поэтому в 2007 году сумма, которую покупатель перечисляет продавцу платежным поручением, и сумма налога, принимаемая к вычету, могли различаться. Теперь это противоречие устранено.

1 Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69

О вычете по НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены

В случае продажи квартиры, приобретенной в результате обмена, налогоплательщик в целях исчисления НДФЛ вправе уменьшить сумму дохода на указанную в договоре мены стоимость этого имущества, а при отсутствии таких сведений — на рыночную стоимость объекта.

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ, если по договору мены город предоставил налогоплательщику квартиру взамен квартиры в сносимом доме, которая находилась в его собственности менее трех лет.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 3 июня 2014 г. N 03-04-05/26663

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со «статьей 34.2» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет.

«Статьей 567» Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, учитываемый при определении налоговой базы, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартир, определяется исходя из стоимости квартир, указанной в договоре мены. В случае если в договоре мены стоимость обмениваемых квартир не указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых квартир.

В соответствии с «подпунктом 1 пункта 1» и «подпунктами 1» и «2 пункта 2 статьи 220» Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены квартир учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры налогоплательщиком, которая в дальнейшем была обменяна по договору с городом.

При последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

Читайте так же:  К чему снится мухи во сне

По вопросу документов, требующихся для получения имущественного налогового вычета, следует обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ

Вопрос от читателя Клерк.Ру Валеры (г. Стерлитамак)

Скажите пожалуйста какой налог я должен заплатить в данной ситуации: через пол года, после вступления в право наследования, я ОБМЕНЯЛ две однокомнатные квартиры на частный дом? В договоре мены ( не купля-продажа) указали стоимость квартир 1 050 000 руб и 900 000руб, а стоимость дома 1 980 000. Доплата 30 000.

Для этого продал гараж за 65 000 руб. Считается ли обмен продажей ? Или он не облагается налогом? Две квартиры+гараж=2 015 000руб.- дом 1 980 000 = 35 000руб. Вот мой фактический доход. Очень Вас прошу, подскажите какую сумму должен составить мой налог?

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 21 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ датой фактического получения дохода в натуральной форме является день передачи доходов.

В данном случае натуральный доход, полученный при обмене квартир на дом, может быть определен исходя из стоимости полученного в собственность дома (1 980 000 руб.) без учета суммы доплаты (30000 руб.), что подтверждает Письмо Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479. То есть Ваш доход, полученный в натуральной форме, составит 1950000 руб.

Одновременно Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемых квартир, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. Следовательно, облагаемый доход от продажи квартир составит 950 000 руб.

Если гараж находился в собственности менее трех лет, то доход от его продажи может быть уменьшен на полученную от продажи сумму, не превышающую 250 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть облагаемого дохода не возникает. При нахождении гаража в собственности более тех лет, налог не уплачивается на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы также имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. (при условии, что ранее данным имущественным налоговым вычетом, не пользовались!).

Положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Налоговые органы (см Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/[email protected], Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525) разъясняют, что если мена жилых помещений производится без доплаты, имущественный вычет согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется, поскольку у налогоплательщика отсутствуют фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой жилья.

Если же мена производится с доплатой, то для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, покупатель представляет договор мены и документы, подтверждающие право собственности на дом, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты им денежных средств (доплаты) по договору мены.

В Вашем случае фактические расходы на приобретение дома составили 30 000 руб.
Заявляя имущественный налоговый вычет в сумме 30 000 руб. по расходам на приобретение жилого дома, Вы уменьшите облагаемые доходы за 2010 год (в том числе от продажи квартир — 950 000 руб.) на указанную сумму.

Таким образом, в зависимости от того, будете ли Вы пользоваться вычетом по расходам на приобретение дома или нет, сумма облагаемого дохода составит 920 000 руб. (НДФЛ 13% = 119600 руб.) или 950 000 руб. (НДФЛ 13% = 123 500 руб.).

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Источники


  1. Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.

  2. Лазарев, В.В. Теория государства и права 5-е изд., испр. и доп. учебник для академического бакалавриата / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, 2016. — 521 c.

  3. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.
Договор мены налог
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here